文/谢逸枫
老谢可以负责任的讲：“不要慌，深圳房价连跌两月属结构性假摔，这不是房价拐点，绝对不是房价实质性下跌。什么是拐点？就是房企降房价都卖不出房子，这才叫拐点。当前房价波动只是暂时受政策调控影响，导致深圳商品住宅供应下降与高价盘备案减少及高价区域的豪宅上市推迟、高价区域成交少，这才是房价环比连续2月下降，同比收窄的真相。”
看看深圳房价环比数据的变化，深圳环比跌幅连续两个月下跌，今年作为首次，主要的原因就是政策调控与人因因素及统计方式、口径的结果。截止到今年前11个月，深圳房价环比指标涨跌波动共出现7次上涨、4 次下跌。其中两次调控、政策调整之后，均出现了调整后的次月，房价涨幅下调萎缩的现象。“325”后的4月份，环比跌幅缩小到0.2%，随后开始又一轮上涨，“104”后的11月，房价下跌幅度，同样萎缩，从10月的9.7%，到11月的1.1%。
从深圳房价环比指标看，比第一次下调幅度小，说明深圳房价依然是非常抗跌的。一方面是深圳房价自2014年12月首次上涨，截至到2016年9月，已经连续上涨21个月后呈现房价结构性下调。另一方面是自2016年10月深圳房价首次下调，截止2016年11月，已连续2个月下调，预计到12月房价还会结构性下调。毫无疑问，政策可以暂时解决房价上涨过快问题，实现调控目标，却无法解决房价长期上涨的问题，因为解决不了供需矛盾、土地供应下降等一系列的问题。
新政颁布以来，房价连续两个月回落，10月深圳新房成交均价环比下跌9.7%，11月再度回落，调控效果显著。2016年11月深圳新房住宅成交均价54986元/㎡，环比下跌1.1%，同比上涨22.8%。房价的回落，一方面源于中低端物业成交占比量的增加，另一方面，在整体大环境谨慎的情况下，市场越来越理性。在新政的威慑下，10月、11月房价连续两个月回落，10月均价55611元/㎡，11月均价54986元/㎡，房价的下降，让购房者有了希望和奔头，价格在30000-50000之间的楼盘是市场成交的主力。
分区来看，房价的回落，源于宝安和龙岗两大功臣。宝安区成交均价37450元/㎡，环比下跌30.7%，同比下跌4.8%，领航城、宏发世纪城二期、佳华领域广场、鸿荣源壹成中心是区域的主力成交楼盘；龙岗区成交均价40534元/㎡，环比下跌6.8%，同比上涨28.8%，恒裕嘉城、朗泓龙园大观、锦荟PARK、德润荣君府是区域的主力成交楼盘。
再次看看深圳11月房价情况变化，12月1日，深圳市规土委发布11月深圳一手住宅成交情况，数据显示，成交均价为54986元/平方米，环比下跌1.1%，比上月下跌625元/平方米，相比9月环比9.7%的跌幅有大幅度收窄，这是继10月后，深圳房价环比“两连跌”。11月的深圳一手住宅成交均价54986元/平方米，数据上看，11月房价回到今年四、五月份的平均水平，相比新政前的9月下降了将近7000元/平方米。
事实上，这是数据“假摔”。其一是区域结构性因素。从各区域表现看，福田以105819元/平方米的价格位列各区第一，环比涨幅17.1%。南山价格为88334元/平方米，环比上涨19.2%；罗湖房价为78679元/平方米，环比涨幅10.9%。宝安11月房价水平为37450元/平方米，环比下跌30.7%，是各区域中跌幅最大的一个。龙岗的价格为40534元/平方米，环比下跌6.8%。盐田的价格为50850元/平方米，同10月相比，基本持平。
其二是高价房备案少因素。因高价盘备案较少，11月深圳新房价格跌至54986元/平，环比下跌1.1%。六区之内，福田、罗湖、南山、盐田区房价上涨，龙岗、宝安房价下跌，且宝安区跌幅最大，从54006元/平降至37450元/平，下跌31%。南山区因半岛城邦、香山里、海上世界双玺、华润城等高价项目备案，价格上涨至88334元/平，环比上涨19%。福田区因宝能公馆集中备案，价格也上涨至105819元/平。
11月全市均价54986元/平，比10月下跌了625元/平。具体来看，原特区内4片区均价都有所上涨，唯独龙岗宝安两区下跌。福田是上月全市最贵的片区，均价105819元/平，环比上涨了17.1%，主要是受到高价盘宝能公馆的影响。豪宅云集的南山继续稳居第二，均价88334元/平，环比上涨了19.2。
罗湖受到高价盘中海天钻集中网签的影响，11月均价环比上涨11.5%，为78679元/平。盐田依然是原特区内均价最接地气的片区，均价50850元/平，环比微涨0.9%，还比较稳定。由于中低端楼盘成交稍显活跃，宝安11月均价37450元/平。龙岗11月均价40534元/平，环比下跌6.8%。
其三是成交因素看。11月一手住宅成交套数仅有2922套，环比下跌32%。六区之中，除福田与宝安成交量上涨之外，其余各区成交量都下跌，跌幅在21%-56%之间。其中，宝安区成交1438套，环比增加4%，占全市总成交量的49%，龙岗区成交825套，环比减少56%，占全市总成交量的28%，南山区成交600套，环比下跌36%。
除了福田和宝安外，其他各区都有所下滑，部分区域环比下滑幅度较大。龙岗是11月全市成交下滑幅度最大的区，成交825套，环比遭腰斩，总量比宝安少了近一半。宝安是11月当之无愧的成交老大，成交1438套，保持住了一如既往的好成绩，独立撑起了全市成交的半边天。沾了新盘多的光，南山一直是原特区内成交最多的区。11月成交600套，已是环比减少了36%的成绩。老区罗湖11月成交36套，环比也是下滑了21.7%。福田11月成交15套。盐田成交15套，环比下滑了54.5%。
细分到深圳各个区域表现如下：在11月新房住宅成交中，宝安超越龙岗成为第一成交大区，全区共成交1438套，占全市成交总量的49%，主力成交项目包括鸿荣源壹方中心、中粮天悦壹号、鸿荣源壹城中心等；紧随其后的是龙岗，共成交825套，占全市成交总量的28%，主力成交项目包括恒裕嘉城、朗泓龙园大观、锦荟PARK等。
南山区成交600套，占全市成交总量的21%，位列第三，主力成交项目为香山里、山语海、华润城等。对比10月，仅宝安和福田环比上升，其他区域环比均下滑，其中龙岗区下滑幅度最大。11月份，全市主力项目西部多过东部。Q房网数据研究中心监控显示：全市住宅类批售总套数3087套，环比上涨669.83%；批售总面积约23.45万平方米，环比上涨293.11%。
其四是供应因素看。11月共4个项目获得5批次预售，其中龙岗的融悦山居体量最大，但是属于安居房项目；南山和龙岗各有一个办公项目；剩余的就仅剩宝安华盛观荟名庭一个商品房项目。入市新盘中，因为价格并没有出现较大幅度的优惠，当天甚至出现了开盘去化率仅为约一成的情况，反映出楼市入市意愿较淡，置业者对价格信息较为敏感。
其五是户型与库存因素看。2016年11月，深圳全市共成交2922套新房住宅，2房成交1586套，占总量的54%，是市场的绝对主力；其次是3房，成交764套，占总量的26%；1房成交220套，占总量的8%。4房成交243套，占总量的8%；4房以上成交63套，占总量的2%。复式成交44套，占总量的2%；其他户型成交2套。
2016年11月，深圳预售户型供给量为3087套，其中2房供给量2901套，占总量的94%；3房供给量186套，占总量的6%。数据显示：2016年11月小户型产品90㎡以下的户型整体成交均价36052元；改善型产品90~144㎡户型的整体成交均价56436元；大户型产品144㎡以上的户型整体成交均价96174元。
中指院数据显示，截止至11月20日，深圳商品住宅可售套数32972套，环比前一周上涨0 .48%，可售面积为368.4万平米，环比前一周上涨0 .05%。综合来看，市场新房成交低迷致库存增加，上期(2016年11月14日-11月20日)的可售套数、面积环比均有小幅回升。
深圳市规土委官网统计数据显示：11月深圳全市新房住宅共成交2922套，环比下跌31.67%；成交均价54986元/㎡，环比下跌1.12%，整体表现成交量虽然在大跌，价格还是相对稳定。而二手房表现同样也出现成交环比下跌：上月深圳全市二手住宅共成交5679套，环比下跌10.27%；成交面积49.06万㎡，环比下跌6.99%。
截至2016年11月30日，深圳商品住宅待售库存面积为384.38万平方米，可售套数为35419套。10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套。环比而言，库存略有上升。
其六是调控因素看。3月25日楼市调控新政、10月4号深圳楼市调控加码，紧接着11月8号二手评估价上调，市场急转降温。据深圳市规土委和中原监测数据，11月深圳一二手房量价齐跌，新房成交2922套，环比下跌32%，成交均价54986元/平，环比下跌1.1%。二手房成交5679套，环比减少10%，二手住宅均价54670元/㎡，环比上月下跌3.7%。
其七是二手房市场看。从市场供求情况来看，截止目前，二手住宅访客量保持上月较低的水平，业主放盘量仍在持续减少，月供求比下降至0.08本年度的低位。实际成交低迷环境中，买卖双方僵持博弈，购房客观望，业主放盘量减少。新政以来业主报价一直呈现震荡波动，最后一周稍有好转。11月二手房共成交5679套，环比下跌10%，成交面积49万平方米，环比下跌7%。受政策影响，市场信心持续下降，二手住宅市场成交低迷，备案量的下跌逐步凸显了政策的影响效果。
受11月8号二手评估价上调影响叠加，二手住宅市场持续降温。深圳中原研究中心监测数据显示，11月二手住宅均价54670元/㎡，环比上月下跌3.7%，延续上月4.1%的跌势，稍有收窄，从两月的累计跌幅来看，全市两月累计下跌7.9个百分点，其中福田跌幅最大，达到8.9个百分点。南山、宝安跌幅紧随其后，均超过全市累计跌幅。盐田、罗湖累计跌幅相对较小，但也达到7个百分点。
深圳中原研究中心监测，11月全市二手住宅均价为54670元/平，环比再跌43.7%，价格仍在下探。全市二手住宅成交5679套，环比减少1成，不到7月的成交水平。从各区来看，新政后连续两月各区二手房价格普遍下跌。本月福田领跌全市，并且新政后两个月的累计跌幅最大。福田区3月新政后至10月政策前的房价涨幅居全市第二，上月跌幅仅次跌幅最大的盐田，区域投资客比较集中，本次政策后价格跌幅也较大。
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