文/谢逸枫
这犹如给调控者一记重拳，打的让人不要不要。怎么办，调控压制不住全国楼市风向标的北京房价。从数据上看，11月北京房价猛涨上天，感觉身体完全被掏空了。老谢对北京楼市调控出台时就直言：”短期内政策无法抚平供求波动，解决不了供小于求、库存不足、货币与信贷及房地产贷款超发、杠杆加杠杆与流动性过剩及实体经济利润下降、资产荒与人民币贬值及负利率、投资渠道狭窄、买房保值增值、人口与人才及富人增长、资源与资金及产业集中、调控目标、经济体制与土地制度及供应端垄断的根本性、根源性系列问题，房价上涨脚步不会停止，指望调控降房价纯属幻想。
北京、上海、深圳的房价高早已不是什么稀奇的事情，北京、上海、深圳，全国三大城市，高房价、高物价、高工资，房价高一点也没有什么。今年的房价不仅仅是高，还涨的快，如今距离2016年的结束只剩下二十几天了，房价还会一如既往的上涨。风头最旺盛的深圳，悄悄的结构性与区域性的因素让房价稍稍降温。1.11月深圳一手住宅成交均价环比下跌1.1%，为54986元/平米，相比上月9.7%的跌幅有所收窄。
2016年11月深圳新房住宅成交量共计2922套，与10月新房成交4276套相比，11月成交量环比下滑了31.7%。另外，11月份深圳商品房成交面积为289177.48平方米；成交均价为54986，环比下滑1.12%。11月深圳市成交套数最多的是龙岗区和宝安区分别是825套和1438套。其次是南山区11月新房成交套数为600套；罗湖区11月成交套数为36套。但与上月相比，龙岗区、南山区新建商品住宅成家套数下滑幅度较大。
11月份深圳市新房成交均价最高的是福田区和南山区每平方分别是105819元和88334元，成交均价最低的是宝安区，为37450元每平方。深圳二手房方面：11月深圳市二手房成交均价为47217元/㎡，环比下滑了2.07%，同比增长了15.27%。各行政区住宅成交情况：11月份，深圳各行政区住宅成交均价最高的是福田区，每平方米为105819元，其次是南山区和罗湖区。成交均价同比涨幅最大的是罗湖区。11月龙岗区和宝安区房价环比出现下滑，其中宝安区更是环比同比双双下滑。看来新的限购限贷政策效果明显。
12月1日深圳市规土委公布统计数据显示，11月成交均价为54986元/平方米，环比下跌1.1%。这也是继10月后，深圳房价环比“两连跌”。11月深圳全市新房住宅共成交2922套，环比下跌31.67%；成交均价54986元/ ，环比下跌1.12%，与10月成交均价55611元/ 相比，每平方米下降625元。11月份一共是30天，一手住宅成交套数仅有2922套，环比下跌31.67%，平均每天成交不到100套。在今年3.25政策前的2月份，深圳共成交5410套，基本是11月份成交量的2倍，可见成交量下跌很明显，每天成交不到100套，这正是市场低迷的特征。
从房价走势图从可以看出，11月上海新房均价46766元每平米，环比上涨2.9%，二手房均价46119元每平米，环比下跌0.1%(与十月数据相同)，新房的涨幅相比10月份有所上涨，但二手房却出现了罕见的下跌，虽然下跌幅度可以忽略不计，但这也是一个美好的开始啊，说明2016年的房价不是只会上涨，也是有下跌的可能性的，上海的房价从2015年12月份3.6万每平米涨到现在的4.6万每平米，中间丝毫没有一点停歇，今年的房价上涨速度可见一斑。
一组数据看，11月新房均价已经达到了47724元/㎡，再次刷新了上海新建商品住宅的均价环比上涨了8.8%。而10月份的数据还仅仅是43848元/㎡，照这样下去，均价离5万大关也不远了。在成交面积方面，整个11月是大幅缩水。仅仅为58万平方米，环比减少了33.3%，达到了今年新建商品住宅成交面积的历史新低。而在新增供应方面，也达到了有网签记录以来同期最低水平，整个11月上海新增供应面积为18.8万平方米，环比减少37.1%。
11月份上海商品住宅成交量582982平方米，环比下降31.9%，同比下降59.1%；成交均价48214元/平方米，环比上涨9.9%，同比上涨27.8%。受成交结构影响，本月新房成交均价再创历史新高。本月共有11个区域房价上涨，涨势最高的3个区域为闸北、长宁和普陀，涨幅分别为25.3%、20.36%、9.98%。房价受挫最大的区域为奉贤，环比下跌17.61%。新房均价最低的区域为金山，成交均价16441元/平方米。
一组数据显示，11月北京新建住房成交均价40672元/平米，再创新高。一组数据显示，11月北京有14个项目开放供应，共供应商品住宅7334套，环比暴涨107%，成交6693套，环比下跌28%，11月也成为1月以来成交第二低的月份。11月，去除自住房数据，北京商品住宅的成交均价继续上扬，达到了历史最高的39744元/㎡。2016年至今，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，唯独11月不足2万套，而且从9月到11月，仅两月网签量就跌破2万。
实际上，这样的市场状况还是比较合乎情理。首先，政策调控已经完全遏制了投资需求，尤其是二套以及非普通住宅首付比例的大幅提高，更让大部分购房者转向观望；其次，经过前三个季度的放量供应和大规模成交，房企项目的全年指标基本都已经完成，而且取证的难度也在不断加大，项目借此做一些休整，同时也为艰难的来年备战；再次，政策调控经过一个月的发酵，已经给开发商和购房者留下了足够的反应时间，11月才是项目真正开始收紧供应，购房者真正理性购房的开始。
另一组数据显示，11月，去除自住房数据，北京商品住宅的成交均价继续上扬，达到了历史最高的39744元/㎡。北京市住建委数据显示，11月9个新建住宅项目获得预售证，其中5个纯商品住宅，产生521套房源；4个自住房项目，产生2090套房源。从获批预售价格可以看出，商品房和自住房两极分化比较明显，商品房单价大多在6万以上，甚至8万+，而自住房价格基本维持在2万左右。
11月二手房成交均价为58339元/㎡，环比增长3.96%，同比增长34.45%。各区住宅成交情况：11月北京市各区住宅成交均价排名出炉，其中西城区均价最高，每平方为107339元，环比增长0.04%。其次是东城区和宣武区。朝阳区房价仅排名第六位，为64164元。11月北京18个行政区中，有3行政区房价负增长，分别是石景山区、大兴区和平谷区。在各项限购限贷政策出台和影响下，预计12月北京市房价较为稳定。
11月，北京二手住宅共网签19369套，环比10月下降7.5%，与9月份相比更是大幅下跌了36.5%。2016年，除去春节所在的2月以及受网签系统技术更新影响的6月，北京的二手住宅单月网签量都超过了2万套，11月不足2万套说明市场热度明显下降。伟业数据显示，截至11月底，今年北京全市二手住宅的网签总量已突破25万套，达255339套，环比2015年同期增长了46.48%。
从目前的市场走势来看，虽然12月份的网签量受新政影响仍将延续继续回落的大趋势，但全年的网签量超过2009年266854套的历史最高纪录应是大概率事件，2016年全年北京二手住宅网签量有望创历史新高。从2016年各月的网签量走势可以看出，今年北京二手住宅市场先后经历了两次上升期，分别在3月、9月实现了单月网签量超3万套，形成了两轮市场爆发。
最值得让你想不到的是调控目的不是降房价，是保增长与防风险，即保持经济稳定增长与防止恶性通货膨胀及通货紧缩。十年房价和调控都经历了什么？按照某研究员的分析，十年房价调控，四轮短周期性波动。政府对房地产市场采取“上下限相机调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时，适时进行“限制性调控”;当房价下跌或者经济增长动力不足时，进行“刺激性调控”。由于房价周期“上行长、下行短”的特点，“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。
一是房价的周期与特征看，最近十年以来的中国房地产市场价格走势可以大致划分为四个周期，以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例，这四个周期的起止时间分别如下：第一轮周期：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。第二轮周期：2009年3月到2012年5月。其中， 2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。第三轮周期：2012年6月到2015年4月。其中， 2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。第四轮周期：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。
尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异，但大体走势上与70城房价走势的情况是基本一致的。近十年以来中国房地产市场的价格走势概括得出如下六个特点：第一个特点是：长趋势性上涨，短周期性波动。上涨是规律，下跌是偶然。第二个特点是：上行周期长，下行周期短。第三个特点：上涨幅度大，下降幅度小。涨多跌少。第四个特点是：从普涨普跌到分化。涨跌并进。第五个特点是总量矛盾向结构性矛盾转化。第六个特点：调控越严厉，房价涨得越高。
二是调控的制度、经济背景看，调控的经济背景。其一是城镇住房制度改革比较晚，需要走很长的路。这期间，中国的房地产市场尚不健全，处在不断完善的过程之中。换句话说，过去十年，中国房地产市场既是一个不断壮大的“发展中的市场”，同时又是一个不断改革完善的“转轨中的市场”。其二是我国实行有别于其他国家的较为独特的土地制度，政府是土地市场唯一的垄断供给方。根据宪法及相关法律，我国城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。
但即便是集体土地，村集体也只拥有不完全产权——除了兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡村公共设施和公益事业建设等特殊事项之外，集体土地必须先被国家征收转化为国有土地之后，才能用作建设用地。这就意味着，政府是建设用地市场上具有垄断地位的供给方。
其三是财税体制改革，分税制改革影响住房制度改革与工业化。1994年实行的分税制改革深刻影响着此后二十多年的中央-地方关系，以及地方间横向竞争关系。分税制改革之后，地方政府的原有财政收入来源弱化，寻求新财源的激励大大增强。与此同时产生了两个机会：一是同期开始的城镇住房体制改革激活了住房需求；二是邓小平南巡之后的招商引资热以及各地与之相伴随的工业园区建设热潮。这两者之间既有差别，又有相互关联之处。提供住宅建设用地能获得短期收益，但无法获得长期持续的GDP和税收。
提供工业建设用地可以持续性获得GDP和税收，但在地方政府间激烈的横向竞争之下，短期内不仅回报有限，而且还需要地方政府支出大量的三通一平等基础设施建设成本。因为企业可以用脚投票，而在户籍制度下，人口和家庭的流动则受到较大限制；经过权衡取舍，最后各地政府都采取了如下的策略：一方面，通过招拍挂等市场化方式高价提供住宅用地，另一方面，通过协议出让等政策性手段低价提供工业用地。
其四是房地产在经济增长中的重要地位。住房体制改革激活了城市原有居民的改善性住房需求；同时，大量农村人口在快速城镇化的过程中转移到城市，也产生了新增住房需求。因而，房地产成为中国经济的一大支柱产业。2001年到2013年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重平均高达18.3%，是仅低于制造业投资比重的第二大投资领域;2013年，房地产业增加值占GDP的比重为5.9%，加上房地产开发投资拉动的相关行业增加值，两者合计占GDP的15.3%，对GDP增长的贡献率达到29.4%。
三是房价调控逻辑看，调控的目标与工具的选择，就可以明白过去十多年间的房价调控行为。房地产政策兼顾着多重目标，诸如经济增长、民生保障、财政收入、金融稳定、经济活力、城镇化推进、城乡社会治理等等。但这些目标并非总是激励相容的，在某一特定的时间点上彼此可能存在冲突。梳理下来，政府进行房价调控的动机和意图通常主要基于以下两点短期考量：
其一是保增长。在短期，考虑到房地产在宏观经济中的重要地位及其对相关行业的带动作用，在经济下行期确保房地产行业的固定资产投资就自然而然地成为宏观调控的一部分。而促进房地产行业固定资产投资的前提是确保销量和价格不大幅下滑。其二是防风险。这里既包括防范金融风险，还包括防范舆论风险、确保政治稳定。尽管学术上对于“泡沫”的理解和界定存有较大争议，但在政策制定者和金融市场投资者中的确存在着普遍的担心——房价过快上涨会滋生泡沫，而泡沫破裂将导致严重的金融风险，并危及整个宏观经济。
另外，住房是居民的基本需求，是千家万户都关心的事情。房价过快上涨或下跌都会成为备受舆论争议的焦点，甚至造成舆论危机。互联网的普及和便捷进一步增加了这一层面的担忧。有些时候，媒体舆论而非房价上涨本身往往成为促使政府出台调控政策的直接动因。上述两点短期考量是房价调控的主要政策出发点。除此之外，还有一些长期考量，例如房价上涨会增加制造业和服务业成本，会削弱经济竞争力；再如房价上涨过快加剧收入不平等和财富不平等，并在一定程度上造成社会割裂，扭曲社会正义感，造成无房年轻人“绝望感”。
这些长期考量以往多存在于学术研究之中，但最近几年越来越多地受到政策制定者的关注。基于上述政策意图，政府对房地产市场采取“上下限相机调控”的策略——当房价上涨速度过快或者上涨持续时间较长时，适时进行“限制性调控”；当房价下跌或者经济增长动力不足时，进行“刺激性调控”。
由于房价周期“上行长、下行短”的特点，“限制性调控”相比“刺激性调控”而言更多地发生。典型的有2005年到2006年的限制性调控，2010年初到2011年中的限制性调控，2013年的限制性调控，以及2016年国庆节期间多城市密集出台的限制性调控。尤其是2010年初到2011年中的限制性调控，可谓连环出击、火力密集，确实在一定程度上缓和了房价上涨的速度，并且最终在2011年10月将房价增速压到了负值。但是，房价下降的速度很慢，而且只持续了半年时间，从2012年6月开始又一次步入新的上行周期。
“刺激性调控”最典型的是2008年金融危机爆发之后的刺激性调控，以及2014年到2015年的限购松绑和房地产去杠杆。不过，因为房地产市场在已高度分化，2016年之后，以三四线城市为主要对象的去库存“刺激性调控”很快演变为以一二线城市为主要对象的“限制性调控”。
房地产调控政策工具箱中包含四大类工具：需求侧工具，供给侧工具，中间环节工具，和其他工具。下面我们以“限制性调控”为例，对这些政策工具进行简要梳理。第一类是需求侧工具。需求侧工具的基本思路是通过减少需求的办法来遏制房价过快上涨。其一是以户籍、税和社保缴纳情况等指标为界限，通过行政性地限购、限贷来减少需求。其二是通过提高按揭贷款的首付款比例和贷款利率来提高购房者的进入门槛、增加购房成本，从而起到减少需求的作用。另外，政府相关部门还可能采取窗口指导的方式，要求商业银行收紧或放松住房按揭贷款的发放工作。
第二类是供给侧工具，即通过增加供给来遏制房价过快上涨。汇总梳理过去十年的相关政策文件，供给侧工具主要包括四项：一是增加住房建设用地供应，二是提高普通商品住房比例，三是增加保障性住房供给，四是加快审批环节。第三类是中间环节工具，通过调整中间交易环节的税费来调节供需。主要手段是，在“刺激性调控”时，减征或免征契税和营业税（“营改增”之后为增值税），有差别地下调税率；在“限制性调控”时，取消以往的税收优惠政策。
另外，每当房价高涨的时期，关于房地产税的政策讨论也会加码。在2010年到2011年的限制性调控期间，上海和重庆两座城市于2011年1月28日开始试点征收房产税。2013年，《国办发〔2013〕17号文件》再次指出，要总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。2016年限制性调控期间，原财政部长楼继伟又多次公开表示正在积极推进房地产税。
第四类是其他工具，大体上包括三项：一是在政府内部实行房价调控工作责任制，建立地方政府及相关官员的考核问责机制，落实责任。二是通过行政命令督促房地产开发企业加快项目建设和销售进度。三是强化对市场的监管职能，例如《国办发〔2010〕4号》指出，要“加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。”
四是供给侧市场建设强于调控。纵观过去十年，房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记，但对于调控政策的效果则颇有争议：有人认为房地产调控取得了一定成效，有效发挥了缓冲器的作用；有人则认为房价调控加剧而非化解了问题，一线城市房价“越调越高”，三四线城市则库存大量积累、难以恢复。在本文看来，房地产调控的效果和问题都不宜被过分夸大——“调控”本来就是针对短周期性波动所采取的临时措施，而中国房地产市场存在的问题则是结构性的。
要解决房地产市场的问题，根本之策并不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，加强供给侧市场建设。具体而言，“新一轮房改”要在如下四个层面加强供给侧结构性改革：一是在国家层面，要深入研判经济结构演化和人口区域流动的动态格局，明确大中小不同类型城市的定位，调整建设用地指标，优化资源配置，避免人口向东流、建设用地向西批的错配。二是在城市层面，一二线城市要根据需求情况有效增加住房供给。特大城市和大城市要合理规划、优化布局城市内部工作区和生活区，提高空间使用效率，同时要着力提高公共服务能力和社会治理能力。
三是在市场层面，要发展租售并举的多层次住房市场。特别是一二线城市，要通过政府、企业和金融机构的共同合作，建设形成活跃度高、稳定性强、规范的租房市场。另外，应探索“先租后买”、“租售结合”、“倒按揭”、“共有产权”、“过渡性产权”等多种形式灵活的产权制度，在防范风险的前提下，向试点要经验，多管齐下实现住有所居、确保住房成本与经济发展水平相适应。四是在分配层面，要深化财税体制改革，理顺中央地方财权事权关系，降低地方政府对于土地财政的依赖；同时要建立合理的“外部性收益”分享机制，研究制定房产税征收和使用制度规则，择机推出。
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