文/谢逸枫
劈了个雷，房价居然抗跌挺涨，连续2个月结构性下跌，跌幅首次由扩大到收窄，背后是什么力量逻辑。终于10月、11月百城、288城房价指数出来了，房价总体走势稳定，涨幅连续2个月回落、收窄，涨速放缓，仍保持着上涨趋势。最值得去关注的是热点调控城市的房价环比变化，16个热点城市房价经过9月下半月-10月波动结构性下跌后，13个热点城市终于在11月跌幅收窄、跌速放缓，这就是房价最细微的变化。房价跌幅不仅没有扩大，反而跌幅变小。预计到12月会转向持平，形成一个完美的筑底过程，这就是抗跌最牛的城市。
针对一二线热点城市的楼市调控在短期内会取得一定程度成效，解决房价上涨过快的问题。如果要解决房价长期上涨，需要建立房地产市场健康平稳长效机制。从长期来看，维持我国房地产市场持续健康的发展仍然需要顶层设计。在2017年经济工作主要任务的部署上提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。一方面是经济体制改革与加快住房制度改革、市场供应体系的完善、房地产业发展规划，形成市场健康发展机制。另一方面是土地、金融、税收制度、住房法律制度的改革，形成调控长效机制。
从10月、11月100城、288城房价同比总体看，连续2个月上涨，涨速加快、涨幅扩大。一方面是去年同期基数高，是环比累积的作用。另一方面是房价总体保持高位，高端产品楼盘不断增加的因素。从10月、11月100城、288城的16个热点城市房价同比总体来看，10月、11月，北京、上海、广州、深圳、苏州、武汉、南京、杭州、福州、成都、天津等16个热点城市新建住宅样本平均价格涨幅同比回落。其中，11月，深圳新建住宅样本平均价格环比下跌0.02%，而苏州与上月持平，进入“滞涨”阶段。因此，房价涨幅的回落，说明调控取得初步效果，政策作用逐渐显现，对房价上涨过快进行及时修正。
从10月、11月100城、288城房价环比总体看，连续2个月收窄、下调。1.10月100个城市新建住宅平均价格为12825元/平方米，环比上涨1.65%，涨幅较上月回落1.18个百分点。2.11月100个城市新建住宅平均价格为12938元/平方米，环比上涨0.88%，涨幅较上月回落0.77个百分点。3.10月住房一手房价格288指数为1265.4点，指数较上月上升17.4点，环比上涨1.39%，涨幅较上月缩小0.37个百分点，同比涨幅为14.83%。4.11月住房一手房价格288指数仍未出来，预计要到年底出来了。
这三组数据完成说明一个问题，就是房价结构性下跌，并且房价涨幅放缓，房价没有实质性下跌。另一个问题就是调控取得遏制房价上涨过快势头初步效果，巩固效果是短期调控任务。
在政策与供需矛盾及结构的力量主导之下，10月、11月房价涨幅终于“下跌”。其一是供需结构因素，16个热点城市与部分二线城市土地供应、新房供应大幅度下降、库存一直不足，需求不断上升。其二是区域性因素，高价市中心区域供应下降，低房价郊区供应上升。其三是限价、限售、限签政策因素，高价房备案大量减少，高价房预售量下降。其四是房企自身因素，因为广告法修改落地与调控加码，房企新产品营销节奏放缓、上市推迟。
从10月、11月百城16个热点城市房价看，北京-2.62%、-0.42%；上海-2.45%、-0.21%；广州-0.90%、-1.19%；深圳-0.69%、-0.47%；天津2.33%、-0.01%；济南-1.29%、-1.02%；南京-2.65%、-0.01%、无锡-4.88%、-0.90%；苏州1.22%、-2.66%；杭州-2.11%、-1.81%；福州-2.92%、-1.32%；厦门-1.15%、0.67%；合肥-3.04%、-0.18%；郑州-5.37%、-0.90%；武汉0.36%、-1.28%；成都-0.82%、-0.32%。
这二组数据可以说明一个问题，就是房价下跌幅度不断的收窄，并且房价下跌速度放缓，房价没有大幅度下跌空间。另一个问题就是房价大起大落的波动逐渐回归到正常的市场，调控的目的由防止上涨过快转成下跌过快，平稳上涨才是调控目的。
在供需矛盾与地价疯涨及货币超发、房贷利率最低、城市特殊性、房企不缺钱的因素决定之下，16个热点城市房价经过一月波动结构性下跌后，13个热点城市终于在11月跌幅收窄、跌速放缓。10月房价跌幅由大到11月变小，形成一个完美的筑底过程，这就是抗跌最牛的城市。
其一是热点城市的供应降、需求升，自然是价格无大跌空间。其二是热点城市的土地市场火热，地价疯涨，房价预期上涨。其三是货币供应继续超发，信贷增量不停止，流动性过剩，人民币贬值与资产荒及负利率，房地产成投资渠道最好的产品。其四是房贷利率全国最低的城市就是热点城市，其中一线城市更是低，因为房贷利率最优惠。银行最看好一线城市，贷款与利率优惠倾向最明显。从全国首套房贷款平均利率走势来看，11月全国首套房贷平均利率为4.45%，是一年来首次回涨，但比去年11月的4.64%仍下降0.19%。
在监测的35个城市中，平均利率最低的为天津的4.13%，最高为乌鲁木齐和海口的4.85%。全国房贷利率年内首次回升，显示楼市调控政策处于收紧状态。分城市来看，提供优惠利率最多的城市依次为上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、天津、重庆、大连、无锡、杭州、青岛、成都、佛山、武汉和石家庄。从一、二线城市的首套房贷平均利率对比来看，一线城市的优惠力度依然具有优势；二线城市中，天津、青岛、重庆、成都的优惠幅度较大；三线城市的平均利率则普遍要比一、二线城市更高一些。
可见，在楼市比较火的一线城市，各银行对房贷客户的争夺竞争更加激烈。其五是城市特殊，就是热点城市的人口、财富、人才、劳动力人口增长最快，教育、医疗、交通基础设施、国家政策的享受是全国最好的，经济、金融、科技、贸易、创新、500强世界企业、总部经济、产业是全国最好的。其六是房企不缺钱，根本不需要通过下降房价获得销售回款。
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