今天的主题是构建房地产稳健发展的长效机制。中央经济会议刚刚开过，首先提出来政府要做什么，提出政府要建立长效机制，但这次把长效机制前面有一个限定词“符合国情”，符合国情大有名堂。以往有一些大的报告或课题的结论颇有不符合国情之嫌疑。所以，中央反复强调中国的事情还是要中国的国情出发，这一点非常重要。
根据我们国家以往对房地产研究，从中长期角度来讲，我们做大的课题容易发生四个方面的偏离国情的误导：
第一，诺瑟姆曲线的误导。
诺瑟姆曲线是美国人搞出来的。美国和中国的差距在什么地方呢？因为美国是一个以移民为主的国家，印第安人过去几千万人，现在只有一百万人了，根据美国的法律统统改到保护区，享受“中国大熊猫的待遇”。所以，美国所有的这些土地都落到了欧洲移民手里。欧洲人拿到这个土地是免费的，我在哈佛大学做访问学者曾经在它图书馆看到一个材料，那是一张一七九几年的报纸，提到在欧洲各个地方做了一个广告，1792年9月1号，你们如果到达麻州什么什么市，九点钟开始跑马圈地，只要是那里的移民，你在那时候到达，每个人骑上马，领一个证就开始圈地了，土地牌一插就是你的。这样你拿到的土地肯定做简单的经营，赚足了钱以后就到城市里去。所以，这样一种国家他是没有文化之根的，这样一种文化之根不在美国，而是在欧洲。
所以，这些国家，加拿大、美国、澳大利亚、南美洲这些殖民地国家都出现了一个非常严重的把土地一卖了之往城里去。所以，它的诺瑟姆曲线起点，开始有一定的起飞，峰值是85%-90%甚至更高，最后住到城市里的人是90%以上，但非殖民地国家，就是原住民为主的国家，像法国、德国、意大利这些国家诺瑟姆曲线的峰值往往和最后的峰值完全不一样，一般65%-70%就达到峰值，然后出现非常严重的“逆城市化”现象。
这种现象不仅在这两类国家中间出现，在我们浙江省也出现，浙江省现在农村和城市是6：4之比，就是达到60%然后就开始逆城市化。浙江省前两年处理的党政干部1000多名，中纪委没有立案也没有条例规定，是这1000多名干部是偷偷地把自己子女的户口转成农业户口来处理，所以，现在在浙江省再也没有人说我到城里去，把农村户口拿掉。而且出现非常明显的逆城市化，有些退休的职工，60岁以下的开始到乡村里租一个房子，5万元，一般都是把他老家的村庄开始搞农家乐，要么自己搞农家乐，过节的时候把孩子叫过来过农家乐，爷爷奶奶把东西准备好，节后车的后备厢里装满了东西带回去。老两口在乡村，清新的空气、干净的水，有机食品，渡过田园生活。所以，中国人比其他国家的人更有田园之梦。
习主席说我们中国的传统文化就是乡土文明，中国人有强烈的乡土文明意识。费孝通30年代在剑桥做一个博士论文，他说中国的文化、人群结构是同心圆结构，核心是血缘关系，根子在村庄，每个人在村庄都能找到自己的祖先，尹中立可以是尹家店的，郑思齐可以是郑家村。西方所有的村庄有个基督教堂，供奉着耶稣；中国的村庄里供奉着祠堂，祠堂里有不同的神，中国人自己的神就是自己的祖先，我们的文化是“祖先崇拜论者”，根是在村庄。所以，中国的诺瑟姆曲线是完全不一样的。
我们和发改委有过一场争论，城市化率就定位到70%，把他淡化，以前是70%、80%就截止，没有那么高的城市化率。通过这个可以看到，我们国家已经进入了拐点，这点我们一定要看到，如果我们受西方诺瑟姆曲线的误导确实不符合国情。
第二，防止城市主导化的城镇化误导。
城市是个强势，毛老师曾经亲自主导做的，1999年我们举办过一个国际建筑大会，吴良镛先生做了一个《北京宪章》，这个《北京宪章》用了一张美国报纸的图。说城市是什么呢？城市在美国那个报纸发表的，图就是一个魔鬼，这个魔鬼张开大嘴，把农村干净的土、干净的植被、生灵都吸到这里面，拉出来是乌烟瘴气的城市。这张图，魔鬼阿克泰克特借助了城市化的威力，张开大嘴。他说城市是什么，在建筑师的作用下张开大嘴把农村都吃掉。所以，我们为什么城市规划犯错误，就是精英决策，屁股指挥脑袋，总以为城市是先进的，农村是落后的，张开大嘴把农村消灭。所以，我们很多人就受到了“城乡一定要一律化，乡村应该城市化”的误导。
我记得，南怀瑾先生曾经跟我们说，你们这些人给中国文化能够概括成两个字是什么？很多人回答不出来，他自己回答说“阴阳”，城市如果是阳，飞龙在天，农村就厚德载物，他是以大地为基础的。所以，在农村，生态、生产、生活三生是合一的，一切来自于土地，回到土地，生生不息，几万年的农耕文明对地球没有都大的破坏，垃圾、温室气体上升也不大，但300年的工业文明就把地球搞残破了。为什么呢？这两种文明是不一样的。
农耕文明所产生的农村实际和工业文明所产生的城市，如果处理得好是一对阴阳互补的关系，如果我们用城市作为主导的模式消灭了农村，那就是南怀瑾说的阴阳不调和了。霍华德先生《田园城市》的书里写到农村和城市应该像夫妇那样结合，这样才能萌生出新的希望、新的文明、新的生机。但我们把这些老祖宗的东西忘记了，巴不得把农村搞的像城市那样，连农村的村庄都要消灭掉，合并掉，毫不留情地斩根，他们这些人都忘记了。我们世界上有5000万华侨，5000万港澳台同胞，他的根都在农村。
比如英拉她的三代以上就是广东的小山村，她在泰国当总理以后冥冥中觉得是祖先在保佑我，然后打个电话说我们要祭祖，然后电话打给广东侨办，侨办跟她说，对不起，你们那个村庄都已经并到城市里边了，变成某某城市社区，祠堂没有了，祖坟也没有了。她说你看看软实力把我们搞到哪里去了？我们这帮人还不是愧对祖先吗？所以，我们做任何事情都要想到我们的长远是什么，文化软实力是更有价值的东西。
农业现代化也有两种道路，一种道路是美国、加拿大式的农业工业化，就是土地经营，一个农户种几万亩土地，这种模式是来自殖民地国家的模式，来自于土地是廉价获得的模式，来自于地广人稀，没有村庄结构的模式，我们国家能走这种模式吗？我们国家应该走法国的模式。大家想想看，我们喝着葡萄酒，两个葡萄酒的产区，一个是布朗地，一个波尔多，波尔多才1000平方公里，有1万个酒庄，每个酒庄平均面积100亩左右，最小的几十亩，最好的葡萄酒村庄里面的，最好的香槟酒村庄里面的，最好的奶酪村庄里面的。村庄就是地理证明商标的基础。它是高品质的农业，不是土地规模经营，而是服务的规模经营，它的服务成规模，无论是品牌，地理商标还是产中、产前、产后的服务。这样一种模式，是适应于原住民，适应于农耕文明历史非常悠久，适用于有强大的连续文化传播的国家。我们国家的村庄是以贡品起名的。
我在金华，最好的金华火腿是蒋村火腿，以村庄命名的，那个火腿比一般的村庄火腿贵好几倍，据说十个猪腿里要放一个狗腿，特别香，很早就是贡品。西湖龙井茶，一等龙井茶是狮峰龙井，二等的是梅家坞村龙井。狮峰龙井5000元/斤，梅家坞村龙井3000元/斤，浙江的龙井是300元/斤，他是以农村特殊的记忆，特殊的地理环境，特殊的土壤环境，这样一种精品化的，高产值的，劳动密集型的。
传统农业模式是中国，中国大概有几个省，比如东三省可以搞美国模式——大规模机械化，而且这种机械化导致像美国一个农村的人员消耗的能源是3-5倍城市人，中国是倒过来，一个城市消耗的能源是3-4个农民，完全不一样。中国走什么路决定着中国的未来，还决定着人类的未来，还决定着农业现代化道路。所以，我们把城市主导的那种误导模式作为城市化的基点确实是很大的一种误读。
第三，土地私有化的误导。
我们的宪法规定城市土地国有，农村是集体所有。这种规定，按照主流经济学家来讲，那简直是一个浪费，我们应该让最后一块不能让市场盘活的资源释放出来，但在人类历史上就说这行不通。这要说到城市规划学的老祖宗霍华德120年前写的“田园城市通向明天的和平之路”，这是我们城市化里的奠基作。这本书里他总结了，英国是作为土地私有制相对比较坚固的国家，说一个田园城市空间结构、社会管理结构、经济环境，城市土地的收益应该归全民所有，因为城市土地升值不是农户精耕细作，而是城市的基础设施形成良好的可达性和宜居性所带来的外部性的渗透促使它升值。这种升值应该被全民所有，但私有制使得这个升值不能为全民所有，这是一个悖论，这个悖论要解决。英国议会就花了很大的精力，有一次做了一个决定，要把在某月某个时点所有的土地由公家出钱把它买下来。听说买了1/10的土地，但土地所有制是极端不合理的，他们想改变，我们经济学家想改变这个误区，人家想改变的东西我们确实想把它搬过来。这实际是很糟糕的误区。
阿根廷是实行土地私有制最彻底的，阿根廷一个地主拥有的土地是一个国家州政府还要大，他把上千平方公里土地拥有以后囤积，待价而沽，等待国家大矿藏经过这儿，所以土地质量和农产品反而下降。这个土地交给这个地主以后，农民被迫大幅度离开，到了大城市。土地私有化彻底的国家，城市里50%-60%的人是住在贫民窟里。一旦风吹草动，危机来了，这个地方没有工作了，他又回到农村，但是地主不同意，所以地主等着快枪队和农民对抗，有一年打死70多人。所以，阿根廷的左派念念不忘地要开始第二次土地革命，但当然不成功。阿根廷曾经是几十年前的强国，现在是三流国家，因为走错了城市化道路。这些教训是非常深刻的。
再回到我们国家历史，我们国家恰恰是土地私有化最早主先国，因为在欧洲这些土地私有化的国家是在中世纪以后才开始土地私有化，中世纪以前是属于神权、皇权所有，所以，农民是没有土地的。我们的土地私有化在西周就有了，博物馆有个展示牌，是西周末年的，里面有360个铭文，写的是西周的土地买卖。我们是土地私有化最早的国家，土地私有化以后，每个朝代最终都被土地兼并，被大地主所有，农民在兵荒马乱时拥兵而起，推翻朝廷。清朝的时候井田制，再土地兼并再进行朝代更迭。我们国家历史上土地私有化经验教训是最深刻的。所以，土地是什么？不仅是财富之母，而且是生态之机，更重要的是公平之底板。这是人类的历史告诉我们的。
我们房地产税的设计就不能完全按照西方土地私有制的模式下设计的，在土地公有制情况下怎么样设计房地产税，这是长效机制很重要的一方面。这个房地产税，我自己认为，最重要的是消费税，因为消费税是针对一小搓投机者，立竿见影。华人到欧洲、意大利买房子，第一套房子免税，第二套房子14%的消费税，第三套28%的消费税，第四套48%的消费税，它是累进的，你买好了，我消费税收你的。
第二是转让税，因为房子的增值是公用品的渗透，是增值的，北大边上的房子就比山沟里的房子贵，是因为北大公用产品渗透，这应该收归国有。
日本土地房地产转让税最高可以达到70%。所以，在这个问题上也有个逐步递减，你炒房炒什么？北欧国家还出现第三个税——空置税，因为房子空置是种浪费，通过空置税把你逼出来。
最后是物业税，这个物业税可以和财产税合并，这个物业税能不能和房子50年、70年到期以后我每年付来结合，很多问题值研究。应该有个更有利于控制炒房，但是也和我们土地公有制结合的东西，得符合中国国情这点非常重要。中国国情就是，我们不是拥有永久产权，买土地的时候这50年、70年契约关系已经确定了。所以，中国国情，许多二手房已经30年了，买了还是按照完全产权买的。这是很不一样的国情。
第四，城市规模的误导。
这一点上，我们在十年前一个讨论会上就研讨，中国的经济学家认为，最佳的城市规模100万人左右，但德国的专家马上站起来说我们认为，最佳的城市规模是20万，因为我们2、3万个城市很多，最多20万人；意大利经济学家说15万就够了。这和你产业专业程度，城市的特点，与中心城市互补的关系等一切都有关系，城市的规模是在城市群中间你的定位，你的适应度、合理性有关。
我们把这些去掉，单独谈城市规模来谈城市是没有道理的。所以，很多人说大城市人均多少，人均产值，人均创新，人均税收。这是合成谬误。这种合成谬误放到世界来看，凡是经济可持续的都是大中小城市协调发展，凡是不可持续的都是大城市那么几个，把一个国家的人口集中。这就是历史。长三角的城市发展比京津冀就好得多。京津冀不行，没有二级城市。我在杭州当市长的时候，杭州可以和上海某些方面进行PK，也有资源往上海去，上海也有资源往杭州来，是一种PK竞合的关系，但在京津冀没有竞合关系。
河北有一位老先生告诉我，我们河北苦啊，发展绿色产业、高新技术产业，一产生就被北京海绵一样吸走了，我们必须要做海绵，培养北京、天津吸收不了的产业，那就是水泥、钢筋、焦炭，它没有竞合能力。我这儿三级城市和杭州也是竞合关系，甚至小城市和县城也是竞合关系。这就是大中小城市，京津冀的问题是大中小城市不能协调发展，大城市一城独大，我们还要接受这个一城独大的模式？这些问题都是误区。
反过来讲，三四线城市积压那么严重，我认为三四线城市去库存是长期艰巨的任务，不仅是在房地产上下功夫，而且要解决人们为什么不住在三四线城市跑到北京大城市里来。我们做过个1000人的规划师调查，为什么你从小城市跑出来？他说第一，小孩子教育；第二，老年人的医疗；第三，年轻人的就业。这是三个最主要的目标。
亚里士多德两千多年前说过，人们为什么聚集在城市里，因为城市生活更美好。两千年以后我们问一句，人们为什么不住三四线城市，而住三四线城市，因为三四线城市不美好，不美好我们就改正，不改正你说去库存，那是隔靴搔痒。怎么改正？浙江、上海就有这个经验，他说你是三甲医院，上海26家三甲医院，每个三甲医院必须到镇里承包三个镇卫生院，把它转变为你三甲医院的分院。你是名校，上海师大的附中，必须要到镇里，承包两个镇里的小学、初中变为上海师大附中的分校。结果退休的老教师、老医生统统都动员回来，统统派到下面，还是骨干。两年时间，脑外科手术都在浙江办，浙江人到上海去看病到镇上看，镇上的房子变学区房。三四线城市按照钱学森讲的，就是山水城市。所以，中国人的城市最高境界是“山水城市”，是看得见山，望得见水的小城镇。小城镇是理想的家居，纵情山水，诗意居住的理想场所。但我们在公共品的投资上老是盯着房子，实际上功夫在师外，我们忘了这个公共品。
波士顿最贵的房子是什么？边上的小镇，是有一个名校，宋美龄、宋庆龄在那里读书的，所以那儿的房子最贵。我们都忘记了这些东西，忘记了两千多年前亚里士多德的告诫。
所以，我们把这些东西加以考虑，避开这四种不符合国情的误导，我们的长效机制的设计，才能和中国人的现状，中国人的爱好，中国的城镇健康发展才能匹配。
谢谢！
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