文/谢逸枫
又到2017年中国楼市预测的日子，先讲讲2017年中国楼市不利与不确定性因素的负面影响：热点部分一二线城市限购与限贷加码升级、热点城市房贷首付与利率上调、热点部分一二线城市个人住房转让营业税免征年限由2年变成5年、热点部分一二线城市契税优惠取消、房企融资渠道收紧、广告法修改、美联储加息、今年前11月全国销量与房价增幅同时见顶、三四线城市去库存困难、加息与上调存款准备金率的可能性、房地产税立法与开征推进、经济工作会议中的房子不是用来炒的与抑制房地产泡沫及抑制投资投机需求与租赁市场及基础性制度和长效机制，这十二个因素会或多或少影响到热点城市，全国楼市量价、土地、房企、购房者。特别是前六个因素影响相对大，后面六个因素影响小。
再次讲2017年中国楼市利好与确定的因素的正能量影响：户籍制度放开、二孩政策全面落实、国家中心城市与自贸区及国家新区的城市扩增、地铁与高铁及城轨开通的城市扩容、超级城市群及城市群与都市圈数量扩大、经济L型底部和经济增速下降与增长放缓及下行压力、房地产投资增速低于固定资产投资增长率、房贷首付与利率非热点城市不会上调、非热点城市个人住房转让营业税免征年限由5年变成2年政策不变、契税优惠不会取消、支持鼓励首套与改善的住房需求、三四线城市去库存刺激力度加大、个人房贷利息抵扣个人所得税、加息与上调存款准备金率不存在、房地产税立法与开征没戏、住房租赁市场与长效机制短期难建立。
最后，这是老谢整理今天直播与秒拍的全部内容与详细的分析，2017年中国楼市发展趋势与预测判断：其一是楼市主题特征：2017年全国楼市高位盘整，平稳分化。量价齐稳，下半年比上半年好，先抑后扬，一季度回落、二季度盘整，三季度平稳、四季度回升。1.地王再现，国进民退。2.金融趋紧，兼并、收购、重组加快，房企融资出海。3.群圈城市争霸、国家中心城市扩容。3.城市分化，短期分类调控，因城施策，加速去库存。4.长期基础性制度改革与住房租赁市场立法及长效机制建设。
其二是楼市总趋势：比2016年，2017年全国市场总体不会差，房价还会上涨，呈现小涨幅上涨趋势。1.一线四城楼价高位上涨，增幅收窄、回落、下调。2.五大国家城市群及十二个重点二线城市与十五个国家中心城市的中心房价坚挺，不会大跌，继续上涨。3.热点城市房价继续小幅度上涨，涨幅下降，成交平稳，而非热点二线城市接力热点城市房价大涨，成交上升。4.五大国家城市群、二十大都市圈、五大自贸区、十七个国家新区、十一个国家中心城市辐射范围内城市量价齐涨。5.部分去库存完成的三、四线城市量价齐涨，而去库存困难的三四线城市形势不乐观，继续去库存，房价止跌或逐渐见底。
其三是土地市场表现：土地供应增加；地王再现；地价上涨；涨幅下降。1.热点一二线城市住宅用地供应增加，中心区域土地继续负增长，三四线条城市土地供应下降，中心区域土地供应增加。2.国企、央企继续高歌猛进砸钱热点一二线与三城市抢地王。3.上市、大龙头房企加保险、信托、基金的模式仍是一线与二线、三线城市抢地主力军。4.金融监趋紧，房地产行业的兼并、收购、重组加快，房企融资出海频繁。5.地王再现，数量比2016年大大减少。6.购置土地面积下降，地价继续上涨，涨幅放缓回落。
其四是城市地区区域走势：分化加深。1.东北、华北、华东、中南、西南、西北地区分化加剧，一二线、三四线城市分化严重，中心区域、郊区区域分化加快，延续2016年分化态势。2.一二线热点城市房地产市场指标增幅下调，量价平稳。3.非热点二线城市房地产市场量价上升。4.去库存完成的三线城市有望迎复苏回暖，房价全面上涨。5.四线城市继续去库存，量价逐渐见底止跌。
其五是调控政策形势：短期：继续实施分类调控、因城施策、一城一策、一区一策。1.热点部分一二线城市限购与限贷加码升级。2.热点部分一二线城市房贷首付与利率上调。3.热点部分一二线城市个人住房转让营业税免征年限由2年变成5年。4.热点部分一二线城市契税优惠取消。5.信贷、房贷、房企融资渠道收紧。6.限购、限贷不会取消。7.支持首次与改善需求，非热点城市房贷首付与利率、税费存在下调空间。8.三四线城市去库存政策刺激力度加大，个人房贷利息抵扣个人所得税。9.加息与上调存款准备金率不存在。10.房地产税立法与开征没戏。11.住房租赁市场与长效机制难建立。12. 房企拿地门槛提高。
长期：努力建立房地产市场平稳健康发展长效机制。1.促进与完善住房制度、住房供应体系、土地制度、财税制度、金融制度、户籍制度、产权制度、公积金制度、土地储备制度、商品房预售制度、保障房制度、不动产登记、个人住房信息联网的基础性制度建设。2.加快土地、金融、财税、投资等立法，研究探索与建立房地产市场平稳健康发展长效机制。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)曾宣供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
