作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员
热热闹闹的2016年，楼市在冷热不均中把价格抬到了一个新高度；然而热闹背后，人们以为开发商会赚到盆满钵满，事实上并没有那么简单。这里并非为开发商“洗地”，鼓吹高房价合理；笔者从来不认为房价过高就是合理的，而且过高的房价反而会对市场的正常运转造成伤害。考察开发商的利润情况，重要的是给投资者做一参考：开发商吃肉时投资者喝汤；开发商喝汤时呢？投资者能分点油星吗？
房地产投资增速难翘尾，房企日子紧巴巴
最近的形势是，抑制泡沫，美联储加息，利率市场看涨，融资渠道收紧。于是，开发商就显得愈发尴尬：不开发，毋宁死；开发，没有钱。从今年房地产开发投资增速也可以看出来，在经历了去年的低迷之后，年初借助信贷宽松走出了一个小高潮，但最后呈现M型轨迹，这表明开发商的投资增长力度已经是强弩之末了，而信贷的收紧、金融的管控则起到釜底抽薪的作用。
数据显示，2017年，开发商的债务将有1000亿元的到期，远超过2016年的659亿元。巨大的包袱面前，开发商日子能好过吗？
房价不一定和楼面价对等，地王说明不了啥
或许有人说了，地王不断涌现，开发商没利润怎么会这么拼？要知道在背负了巨额债务，而且销售额难以冲抵的时候，唯有扩大规模，才能进一步扩大信贷能力——某种意义上就是拆东墙补西墙，用规模换资本。所以说，地王不能说明什么，尤其是懂得“土地价格”和“楼面价”以及“房价”的关系之后。
土地价格就是土拍的价格，有时候竞争激烈了，土地价格会远远高于开发商的预期。楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。房价一般为楼面价的2倍到3三倍，因为而房价除了支付土地成本和建筑成本，还有至少十余项税及更多费用。某位知名经济学者不是说了嘛，一套房子的价格包含至少12项税，56种费。政府性税费占房价约五成左右——这里主要是强调：开发商利润空间几乎没有了。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵；但在实际情况中，如果市场降温，开发商为了迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。
房价高企，压制的是投资者的利润空间
由此，开发商可以说几乎没有了利润可言，房子已经沦为房企资产规模的象征而非实际利润的来源；那么投资者在这样的市场中搏击，又能比开发商好多少呢？也许有房子的人希望房价涨，没房子的人买到房子也忘了当年房价上涨的痛；甚至有的地方，开发商想降价尽快脱手积压的库存，业务和准备购房的人却联手反对开发商降价，甚至发生冲突。这情形增加了你买房的信心？那么如果未来房价真的跌了呢？你敢保证你比开发商跑得快，能像李嘉诚那样及时撤出来吗？
综上，这里只是对开发商的利润情况进行简单地探讨，真相并没有这么简单；但有一点，开发商不是福利机构，他们并不是为投资者赚钱而盖房子；投资者过去赚到，不代表未来就可以一直赚钱。当房子开发商的融资工具，变成了投机者的零和游戏，普通投资者再想把握房地产的投资规律则无迹可寻，保值增值的想法也可能成为泡影。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
