刚刚步入2017年，最大的消息就是楼市了，北京上海深圳的房价出现了集体下跌，北京房价出现了回调，而上海12月的新房成交量同比下降了六成以上，深圳的房价更是出现连续下跌，其价格回到半年之前。一时间，中国房价已经开启下跌模式的消息在市场上疯狂流传。
但是，对于房价是否是真正的下跌，我们应该看得不是仅仅是纸面上所传出的数据，而是房价是否处于真实下跌的逻辑当中。因为。在很多时候。数字上所显示的下跌并非是房价实际上的下跌，房价真正的下跌应该是基于市场供求出现变化的下跌，所以，与基于行政控制之下的下跌则是完全不同的。
北京上海深圳三个城市目前究竟处于那种情况？
晨羽首先来说说北京，在2016年第四季度北京楼市商品房住宅合计成交只有11565套，这个成交量与3季度成交量相比下降了42%，成交量下降幅度为何会有这么大？
▎2016年下半年北京成交量均价变化。来源/网易房产
楼市只要出现成交量下降，只有两个原因：一个是市场需求不足，另一个就是市场供给不足。
先从需求方面来看，随着2016年国庆长假所出台的史上最为严厉的楼市调控政策，限购从紧，信贷收缩，市场部却一再宽松，所以需求确实受到了影响。再从供给方面来看，为了遏制房价快速上涨，北京出台了行政控制措施，要求明码标价，一房一价，同时对于那些高价或者是涨价的项目，而且不接受价格引导的预售项目，全部一律暂缓批准预售许可。
这一政策出台说明了什么？这说明那些不接受政府价格引导的新盘，所面临的就是不准上市，而那些虽然接受了价格引导的，但是擅自进行涨价的也将不准入市。在这种严苛的条件限制之下，这也造成北京新盘入市的量就会出现大幅度的收缩，而且房价也将被限制在引导价格范围之内。
而根据网易房产所统计的数据显示，在2017年1月份北京住宅市场仅仅只有6个项目预计开盘销售，房源供应方面最多的一个楼盘也只有70套，并且在开盘当天就已经全部销售完，而最少的楼盘房源仅仅只有10套。
在说说上海。
自从2016年十一黄金长假期间，楼市调控新政出台之后，在10月17日至11月6日在这近三周时间之内，上海的新增的供应量是零。而根据最新数据显示，在2017年1月份上海市仅仅只有5个新项目获取到了预售证，预计开盘入市的时间，将是历史同期的最低点，其中还有三个项目均价在3万元以下的楼盘。
在2017年1月6日，上海有128个公寓项目被暂停销售。而官方给出的解释就是，商业办公项目进行违规销售以及擅自改建的投诉事件大量的增加，将进行几种清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
▎2016年11-12月上海周成交数据变化。
在这样的调控政策之下，上海楼市的成交结构也出现了明显的变化，根据中原地产监控数据显示，在12月份上海楼市单价6万元/平方米以上的改善房源成交只有573套，环比下降31.1%，当期单价在3万元/平方米以内的刚需供成交2787套，环比上涨了54.3%。
虽然通过限制高端楼盘的供应量，在短时间之内确实可以实现房价不涨的效果，但是这样手断只是被人为的抑制需求，所造成的结果就是房价将会呈现更大的反弹力度，在过去所实施的调控手段，就已经证明了这一点。
在说说深圳。
与北京和上海相比，深圳楼市就明显的不同，深圳楼市本身已经拥有了自己的独特之处。深圳作为这轮房价的领涨者之一，新房供应量的规模太小了，它一年的成交量还不到广州楼市成交量的三分之一，而那些在中心楼盘每个月的成交量也仅仅只有几百套而已，而且只需要有一两个新盘上市就已经足够影响到整个城市房价的均价，所以他的价格就会很容易出现上下波动。
从2014年年末开始深圳的房价就开启了上涨模式。在2015年1月份深圳新房的平均价格只有2.67万元/一平方米，到了2015年6月就已经突破了3万元，同年11月份再度突破4万大关，到2016年1月份已经就已经突破5万元，并且一直处于上涨趋势，在2016年6月份再次突破6万大关.。
如果说不算深圳房间最高点，就拿2016年12月份的平均价格5.49万元/平方米来作为标准进行计算，在这两年的时间之内深圳的房价涨幅就已经超过100%。而2016年12月的价格与2016年年中房价最高点相对比，深圳的房价也仅仅只下降了10%左右，相比于这两年1倍的涨幅来讲，仅仅只是九牛一毛。
而深圳房价所谓的回到半年之前，也只能说是，这半年中深圳楼市的平均房价只是处于一个横盘的状态，在调控政策层层加码的情况下，深圳楼市调控的结果就是如此而已。也可以预料到，一旦市场放开，房价究竟究竟是上涨还大跌，房价究竟会出现增氧的局面谁也说不清楚。
综合来讲，从数字上来看，说北京上海深圳的房价出现集体下跌，这个说法是没有问题的。但是数字上的下跌终究不能说明替代房价实际上的涨跌，而我们始终要为人为抑制房价所付出相应的代价。
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