前天央行调整SLF利率被爆炒，秘密君才在做功课。研究了各大行的报告发现，大家持有的观点基本上一致：加息周期确立，地产业寒冬将至。昨天的交易日，债券市场首先反应。开门红的股市也随后跟着翻绿，好歹秘密君的股票还是涨的，这让我欣慰不已，今天聊聊为嘛莫名其妙被加息了，地产为嘛莫名其妙被寒冬了。
功课笔记一：加息的判定
中国央行存在两套官方利率，一是存贷款利率，而通常意义上的加息、降息都指存贷款基准利率。另一套官方利率，主要以回购招标利率为代表，因而回购利率的上调其实也代表央行正式变相加息。其与存贷款利率的区别在于前者主要影响货币和债券市场，而后者主要影响贷款市场。
但是，近年来央行一直致力于推动利率的市场化，也就是说，虽然债券利率上行不直接影响贷款利率，利率市场化已经完成，利率直接存在着相互影响。
通常，存贷款利率加息一次的幅度至少是25个基点，再乘以85%的贷款占比，每一次存贷款加息类似于全社会利率整体提高21个基点.相比之下，这一次回购利率上调幅度只有10个基点，再乘以15%的企业债融资占比，回购利率上调相当于全社会利率整体提高1.5个基点.
贷款利率主要由银行决定，通常变化比较慢。但是债券利率由市场决定，通常变化比较快。虽然这一次回购利率上调只有10个基点，但是由于央行早在16年8月就开始拉长逆回购期限，并加大MLF操作力度，而债市从16年11月就开始调整，到目前为止，以10年期国债和国开债为标志的债券利率上行幅度已经接近80-100个基点，10年期AAA级企债利率也从低点上行了100个基点左右。
所以，从去年11月以来，全社会的平均利率已经上行了15个基点，相当于0.7次贷款正式加息。
而这一过程曾经在13、14年的金融去杠杆过程中发生过，当年央行也是提高回购利率去杠杆，而未上调存贷款基准利率。
学习笔记二：如何影响房地产
截止16年9月末，银行住房贷款平均利率为4.52%，银行房贷的平均期限应该在10年以上，当时10年期国开债利率只有3.13%，但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%，而国开债是完完全全的政府信用，对银行而言不用占用任何风险资本，但是发放房贷要计提50%的资本占用，而银行资本占用的成本极高，按照目前4.1%的国开债利率，从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右，比目前的水平高出100个基点。
所以，央行确认货币市场加息的结果，其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险，目前5年期以上贷款基准利率为4.9%，这意味着按照5.5%的合理水平，所有的折扣房贷将全部绝迹，否则银行不如去买债。
而16年房地产市场的异常繁荣，本来就没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑，如果未来房贷利率持续上行，叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开，地产销量或将持续下行，而地产市场的严冬或将到来。
分析一：刺激政策逐步退出
秘密君曾经收集过一张天津房地产市场历程的表格，其中包涵重点事件、商品住宅销量与成交均价。最近的一波刺激政策在2014、2015年间，刺激力度超级空前。因此，2016年在刺激政策、社会恐慌之下造成了全民购房的热潮，成交量空前。
分析2014、2015两年接连推出的刺激政策来看，主要在于扩大购房群体、降低购房门槛与购房压力。其中包括降息降准与首付比例、信贷优惠、贷款额度等一系列手段。但是在2016年年末推出的限购新政当中，首付比例、信贷优惠已经退出，只有贷款利率优惠仍然在执行。但是在年末，北京房贷优惠利率回升到9折的水平上，已经透露了购房资金成本方面存在的异动。而春节之后通过回购招标利率的调整实现向存贷款利率变动的传导。事实上，2014年以来的房地产市场强行刺激政策已经几乎全部退出。
分析二：“不好过”可能应验
回头看2016年的市场热潮，原因不一而足：去库存大势、稳经济需要、货比宽松、资金成本低、恐慌购房等等一系列因素共同造就了包括天津在内的少数大中城市的单边疯狂。甚至有券商认为：16年房地产市场的异常繁荣，没有人口结构的支撑，全靠天量的房贷支撑。但是随着刺激政策的退出、货比政策趋紧，房地产市场的宏观环境已然发生逆转。
对于开发企业而言，必然要面对的两个问题在于：市场有效需求的透支与土地价格的坚挺。房价上涨已经成了一种信心与动力，房价的持续坚挺是政府与企业、社会联手维持的对象与结果。但是对于开发企业而言，市场有效需求的透支与短期逐利资本的退出将会形成市场明显的反差。因此，今年的成交量回落已经被市场所接受。
开发企业的销售端前景并不看好，在土地购置方面，前景同样不甚乐观。根据天兴资讯提供的年度报告来看，2016年，天津出让的经营性用地全市普涨，其中市内六区成交楼板价格高达22273元/平方米。环城四区同样站上了10000元的价格水平。涨幅最高的空港经济区楼面价涨幅突破天际，大涨50倍！土地价格涨幅远远超过住宅价格的时候，意味着今天卖掉房子收回来的钱，明天连买地都不够。但是2016年的势如破竹却让很多房企库存告急。
节前秘密君曾经转发我爱我家的一个稿件，稿件提出观点认为：2017年的商品房供应主要来源于2015与2016年的成交土地，但是大量已成交土地目前尚未有动静，而2016年底建筑工程停工、2017年全运会以及随时可能随风而至的雾霾都会导致施工周期较往年大幅度缩短，从而使得商品房供应缩减
与此同时，天津全市库存去化周期已经回落到6个月之下，中心城区已经进入存量房交易为主的时期。库存不足也会对于未来商品房供应产生实质性影响。
因此，供应不足、库存不足、施工周期缩短，构成天津在新一年的房地产市场宏观条件中的特殊性。供应与库存的不足会导致成交量的下滑，但是却是利好价格坚挺。
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