文/谢逸枫
过去十多年北京房价连年高涨，背后最根本性问题在于供需，这是城市化与市场经济发展及城市局限性的归属。归根结底的看，北京房价一轮高过一轮，涨的一轮比一轮高，根源于土地供应下降与地价上涨及需求增长超过住房增长。老谢认为，按照房价生产周期与土地供应规律及供需变化看，”控地令“分布之后，土地供应做减法，人口增加做加法，意味着土地供应不增反减。未来四年，北京下轮房价涨更高，房价上涨的幅度会超过2015年-2016年这轮上涨高峰期。
最让人不可思议的是北京人口的控制早已经失控，每年突破控制的目标。到2020年北京常住人口有2300万人，这是一个世界超级城市的人口规模。这2300万人的结婚买房和改善居住依然是一个庞大的需求量。2016年北京房地产市场度过了一个无米下锅的年份，挨到了2017年，只怕这种情况还会延续。是因为疏解人口和非首都功能已经成为北京市的主要课题，连市政府都搬到了通州，就可见一斑。既然疏解是主要问题，那么压缩房地产供地就成为了趋势。一是因为政府手上没有多少存量可供。二是政府要疏解人口，自然不能将承载人口居住功能的房地产土地供应太多。
从近十年土地供应数据来看，2015年北京总计划供地量、住宅供地量、商品房供地量均处于历史最低点。上一次各项重要指标明显下降是在2009年，而2010年北京商品房价格上涨了42%。计划显示，2015年度北京国有建设用地供应计划总量4600公顷，计划安排供应住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程用地450公顷，商品住宅用地750公顷。自住房、商品房的供应占到总住宅用地量的30%，则自住型商品房和商品住宅用地计划供应量应分别为360公顷，相比2014年也均减少了28%。2014年商品住宅用地计划供应量为1000公顷，其中包括500公顷的自住型商品房用地。而2015年商品住宅用地整体比去年缩减了25%。
2016北京土地整体供应创近五年最低，北京市新推出朝阳区和房山区含住宅用地两块，其成交时间均为2017年。这也意味着，2016年北京不会再有商品住宅用地出让。北京的土地供应，已经达到近年来的最低点。据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，预计获得相关土地出让金455.655亿元。无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是北京含住宅用地供应，近五年来的最低值。
在这背后，是北京今年冷清的住宅用地供应。这与北京坚决不允许高价地出现有关。这是因为在当时的市场火热程度下，北京一旦出地，价格很难控制在理性范围内。“9·30调控”之后，情况发生了变化。在北京被认为拉开了本轮全国楼市调控序幕的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中，第一条措施，就是加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构。2016年9月份以来，北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地，面积达到了39.93万平米，接近全年此类用地面积的一半。值得注意的是，这6块地中，一块全部用于自住房，一块全部为自住房和公租房，剩下4块，则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地，没有任何商品房住宅用地。
而据中原地产研究中心数据，除了保障房、持有房，2016年入市的可供销售的商品房住宅用地面积，只有38.9万平方米。北京“9·30”以来的供地模式，是向“低端有保障，中端有支撑，高端有市场”的住房市场政策目标，所做的供给端改革尝试。在低端有保障上，北京住房保障方式坚持“租售并举，以租为主”大方向，意图十分明显。按上述面积计算，2016年入市的含住宅用地，包括自持房和公租房，最终用于出租的面积，将是用于出售的自住房面积的近四倍。这一思路正不断细化完善。11月25日，北京市回应关于企业自持商品住房地块的相关疑问称，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，即拟为70年。
北京、上海、广州、深圳均在本地的十三五规划纲要中划定了未来五年的人口控制“红线”。北京提出，全市常住人口总量控制在2300万人以内，城六区常住人口比2014年下降15%左右，“大城市病”等突出问题得到有效缓解，首都核心功能显著增强。“严格控制常住人口总量”。上海明确，落实国家严格控制超大城市人口规模要求，到2020年将常住人口控制在2500万人以内。广州提出明确全市人口规模合理区间。到2020年，全市户籍人口控制在920万人以内，常住人口控制在1550万人以内。深圳也明确，严格控制城市整体人口规模，到2020年，全市人口发展预期目标为1480万人。
按照当地提出的人口控制目标，未来五年，这些城市的人口增长空间还有多大？根据当地统计局公布的数据显示，至2015年末，北京、上海、广州、深圳的常住人口分别为2170.5万人、2415.27万人、1350.11万人、1137.89万人。据此计算可知，未来五年北京、上海、广州、深圳的人口增长空间分别为129.5万人、84.73万人、199.89万人、342.11万人。特大城市由于资本回报率高，产业聚集度高，就业机会多，吸纳人口能力强，所以大量人口向这些区域集中。北京的人口控制目标就多次被突破。人口跟着产业、就业走，这些大城市产业集聚度高、就业机会多，产业和人口不可能自动搬走。
为什么老谢会这么的担心，因为北京市 市 长大人说未来四年土地供应做减法。目前北京城乡建设用地规模为2921平方公里，十三五规划控制目标定为2800平方公里以内，这就要求从2017-2020年全市年均减少存量30平方公里。从2017开始，北京要先做“减法”，每年至少减少城乡建设用地存量30平方公里，减到30平方公里以上的，才是当年新增建设用地的规模，以便对新增用地及新增产业形成更严格的约束。2月5日，北京市 市 长 蔡 奇在“京津冀协同发展调研行”上表示。
根据《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》，到2020年，北京市建设用地总规模控制在3720平方公里以内，北京市城乡建设用地规模控制在2800平方公里以内，北京市土地开发强度控制在22.7%以内，平原地区土地开发强度控制在45%以内，人均建设用地面积控制在162平方米左右。官方说法是北京将严格执行产业禁止和限制目录，严把企业项目准入关，从严治理企业超登记范围经营，实行“减量建设”。对于城区腾退后的空间不再建设，要留白增距，将其变成绿地，变成公共服务设施。
疏解非首都功能的推进也带来了北京常住人口增速的下降。按照北京市统计局披露，2016年，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人增长0.1%。北京常住人口增量与增速自2011年以来连续六年下降。2016年北京中心城区人口下降11万人，这实现了由增到减的历史性拐点。目前疏解工作在人口调控方面已初见成效，接下来的工作，是争取到2020年，把北京市常住人口控制在2300万以内。不过，实际上北京的人口一直在增长，总人口一直在上涨。2016年北京人口现拐点，人口增速回落0.8%。春节将至，北京市内地铁、商场人口急剧减少，城市正在逼近“空城”。
北京市统计部门介绍，截至2016年末，北京市常住人口2172.9万人，比上年末增加2.4万人，增长0.1%;增量比上年减少16.5万人，增速比上年回落0.8个百分点。疏解北京非首都功能，控制人口，是北京市政府2016年和未来几年的重要任务。根据北京市2017两会政府工作报告，2016年北京市常住人口增量、增速继续保持“双下降”，城六区常住人口实现了由增到减的“拐点”。截至2015年底统计，北京常住人口超过2100万。2017年北京常住人口规模控制在2200万人以内。根据2016年最新公布的人口数据，意味着2017年北京市控制人口任务依然艰巨。
人口增速与增长下降，土地供应量、增速下降更快。因为到2020年北京常住人口仍然有2300万人。这是一个世界超级城市的人口规模。这2300万人的结婚买房和改善居住依然是一个可观的需求量。同时，另一个值得关注的因素是，在人口减少的同时，北京新房供应量减少得更快。以前每年北京新房在售项目都能保持100多个的规模，到了2017年新房在售项目只有几十个。从2015年底开始的供地荒问题，会在2017年底到2018年初爆发出来。在新房供应奇缺的情况下，新房项目一个是价格很贵，另一个就是只要等得起，就不愁卖。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
