小学生数量变化与城市吸引力、房价起伏密切相关，每一个孩子的背后都是一个家庭，他们的爸妈是建设这个城市的中坚力量，而他们自己，可都是未来的“韭菜”啊！
2月17日晚上7点多，央行在官方网站上公布了3万字的四季度货币执行报告，有一个词，出现了70次……
「风险」
「房地产泡沫」，提及了两次。
坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，放眼未来十年，北上广深及周边城市带的城市还能这样疯涨吗？
作为一个关心房事你的肯定发现了开年后这一个悲桑的消息——年前看中的房纸还在犹豫不决，年后回来已经悄悄涨价了；政府规定了楼盘最高限价、开发商却“上有政策、下有对策” 使用了双合同来规避涨价；一心想要买房的刚需族们，却发现银行贷款利率已经没有往日的优惠了……
政策在收紧。
没有85折，也没有30年了，不知道你有没有get到最新释放的楼市讯号呢。
房贷利率可谓是现在贷款最低利率了。也是很多人一生中最大的一笔债务。
复利姐打了十几个电话，问了一圈其他银行（广州的），谢天谢地，基本还是能打到9折，跟进者不多。当然有些工作人员言下之意是，「现在还是9折，以后有可能会调上去」。
85折、82折基本绝迹了。如果你在2016年底赶得上刚需购房这一末班车，恭喜。
你可以把这句话理解成习惯性对话，因为谁都不想把话说死，任何一个节点去问，都会补充这么一句。
关于房贷收紧的「真相」
这是否意味着一线楼市房价要降了？
经济学家马光远表示，商业银行在这个时候收紧房贷，一方面说明他们对未来市场的风险预判在提升，另一方面，对未来整个房地产的走势并不乐观。
另外一个房地产悲桑的消息是（当然是针对私募资管及开发商融资的）
中基协备案管理规范4号新规落地
对私募资管计划投资房地产带上了紧箍咒
并对投资主体、区域等各方面作出规定
这对地产非标融资来说无疑是颗重磅炸弹
那么, 何为非标融资?（放大来看）
我给你翻译成人话吧，简单来说，就是又一个政策信号来鸟——
中国基金业协会将一把火烧向私募资管产品，严控私募资管投资房地产市场的行为，并且重点指向房地产价格上涨过快过热的16大城市！
站在中国官方的角度来看，目前他们既不希望房价大涨，也不希望房价大跌，最好是维持稳中慢涨态势。
房价大涨，担心无人接盘引发金融风险甚至经济风险。房价大跌，则意味着房地产泡沫被捅破，同样存在经济硬着陆风险。
楼市热就泼冷水，楼市冷就赶紧松一下，眼下政策各方收紧，你该知道是什么信号了。
你猜未来10年，北上广深谁的房价涨最凶？
这个问题，要问小学生
任志强认为，相比人口增长数据，小学生增长率更容易判断房价的涨跌，小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市。因为小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。
孩子大了得换大房子，再长大还要买房。它对住房市场供求关系的影响延续十几年。
你猜未来十年，房价涨幅之冠是谁？ 北京、上海、深圳、广州、杭州、南京还是其他？
答案应该是深圳。
单从四个一线城市的小学生增长率情况来看，北京、上海、深圳、广州2008-2015年间的小学在校人数增长率分别达到28.79%、35.24%、47.6%、8.69%。
哪里在增长？7年来，深圳的小学在校生增长率达到了惊人的47.6%，差不多是7年涨一半的节奏，在一线城市中增速最快，目测几年后达到100万不是问题。这成为深圳从去年开始房价暴涨的一个必要条件。
数据来源于北京、上海2015年统计年鉴
（北京与上海，计划生育政策、人口控制政策等造成的影响都非常明显，走出了一个相似的波浪形涨跌，且整体趋势仍是下跌）
在校小学生数量是一个窗口，透过它，不必谈太多经济大势、产业布局、科技创新、气候条件……我们就能很直观地看到深圳未来10年的住房需求之旺盛，房价再涨之必然。
而 从一线城市的土地供应角度来看，一线城市一直面临建设用地供应短缺局面。在此基础上，它的土地供应量总增长还是负数。以北京为例，2016年虽然地价上涨不少，但全市土地出让收入为800亿元，只有2015年的40%左右。
两相比较，一线城市仍在着力维持楼市资源稀缺局面。在这种背景下，房价怎么可能下降呢？
想买房的，快多去观察比对吧，至于观察哪些方面，就等你行动了！
房价调整仍未结束，想买房的该行动了！
调整是否到位可能还需要参考一个指标：租金回报率。下图是中国一线城市的房价增速与租金回报率（右轴）的关系。
从图形上来看，中国一线城市的房租回报率在2016年年初跌破2%，此后伴随着房价的上升一路出现下滑，目前已经跌至1.6%的水平（很可能是历史最低），未来租房回报率如果无法出现有效的回升，那么房地产市场的内在调整压力将可能一直存在。
（图片来自于：德国商业银行中国经济学家周浩）
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最后再唠叨加一句，很难判断房价是何时见顶，也许在你的生命周期内都处于调整、或者是波动中上升，一个产业的黄金期过去，销售投资热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶。
这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累最好的时候。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
