文/谢逸枫
抛开偏见看国家统计局1月70城房价数据看，房价下降了没有，是不是全面止涨，拐点？热点城市究竟房价假摔还是真跌，是不是15城下跌？到底释放出几个楼市形势信号？接下来房价会往什么方向走？房价调控是否会再度加码？因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计，导致房价失去最真实的市场反应政策，这就是老谢一直强调的，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策，还“双合同”的因素。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，这就是老谢怀疑1月70城房价假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。
观报道以数据论房价形势与趋势，新闻标题已经明显就是缺乏科学性与楼市客观性，忽略了数据的来源及采集及政策干预数据等地方的房价控制目标。昨天全国媒体、自媒体纷纷报道1月70城房价的新闻铺天盖地，标题取得最为有影响力、煽动性的基本为：“全国房价全面停止上涨、一二线城市房价基本止涨、15个热点城市房价全面下跌、15个热点城市11个房价下降、房价拐点来了、调控效果显著等。”一方面是舆论受到干预，否则无法报道新闻或者是自媒体发不出受限。另一方面是官方喜欢这样的新闻报道与言论，符合政治需要与安慰老百姓恐慌情绪，可以稳定市场预期。
非常有必要站出来说说，老谢就围绕着这六个最核心的问题进行直白的、明了的分析，事实求是的说说房价最真实的反应。特别提醒，以下图表来源于国家统计局、上海易居研究院、中原。
一.1月70城房价数据看，房价下降了没有？是不是全国房价全面止涨？是不是一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”？
老谢认为，判断2017年1月房价是否下降，第一个指标是70城房价环比变化。1月70城房价环比上涨0.24%，比去年12月房价环比上涨0.26%回落0.02%，说明房价没有下降，继续保持小幅度上涨的趋势，而下降的是房价上涨的幅度，不是房价真正的下降。第二个指标是70城房价同比变化。1月70城房价同比10.7%，比去年1月房价同比上涨10.8%回落0.01%，说明房价没有下跌，保持高位上涨的形势，而下跌的房价上涨的幅度，不是房价真正的下跌。
第三个指标要看房价是否受到人为因素干预。这显然比较的明显，因为房价控制目标的存在。第四是个指标要看房价是否受到行政措施因素干预。限签、限价、限售、双合同就是最好的证明，不需要讲。因此，房价是上涨了还是下降了，你懂得的。从总体房价看，房价保持稳定的上涨趋势没有改变，上涨的动力与上涨的势头受到政策影响变得减弱，却依然延续2014年12月以来的上涨趋势。
老谢最不赞同用70个城市或15个热点城市代替全国房价的一刀切说法与做法，这简直是最恶劣的新闻报道，完全违背真实性、客观性、科学性的新闻准则。因为全国共有657个城市（包括287个设区城市、370个县级市），怎么能够用70个城市或者15个热点城市，去讲全国房价。如果划分成一二三四线城市，就是4个一线北上广深城市，27个二线省会、直辖市城市，还有256个三线地级市、370个四线县级市。这就不再讲了。即使是70城房价过半以上都在上涨，一线城市1个深圳，一个持平，二线城市15个上涨，4个持平，三线城市30个上涨，共45个城市房价上涨，4个持平。因此，不可以70个城市代替全国房价。
老谢必须强调一点，一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”的结论不对，是错误的。其一是70个城市里面有四个一线市，27个省会城市，即一线城市4个，北京、上海、广州、深圳，二线城市27个，沈阳、长春、哈尔滨、济南、南京、杭州、福州、太原、南昌、合肥、郑州、成都、武汉、长沙、广州、海口、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、石家庄、呼和浩特、拉萨、乌鲁木齐、银川、南宁。其中拉萨没有统计在70个城市房价内。其二是天津、重庆、大连、厦门、宁波、三亚都应该属于二线城市之中了。其三是环比看，一线城市的北京房价停止下降，是持平，广州上涨0.6%，上海下降0.1%，深圳下降0.5%。其三是二线有15个城市上涨，4个城市持平，下跌的城市是涨幅小幅度回落。而30个三线城市上涨。所以，不可简单的以十来个房价上涨幅度的下降，就说什么一二线城市房价基本止涨、基本被“冻结”。
二.1月70城房价是不是拐点？为什么是涨幅见顶不是下降？
老谢告诉你，为什么现在房价没有到拐点，不存在拐点的说法，是因为房价还在上涨，不管是环比还是同比，只是房价上涨的幅度收窄而已，这是其一。其二是什么叫拐点，就是房价直接下降，或者是直线下降，这才叫拐点，不是波动上涨。同时，房子降价都卖不出去，这也是拐点。或者是发生可怕的房地产崩盘的九种情形，这都不仅是拐点了。其三是房价的变化或者下降、或者收窄，都是政策引起供需变化产生的暂时的临时性的房价波动，长期看还是要上涨的。其四是房价上涨的城市多于下降的城市，其中30个三线城市上涨，15个二线城市上涨。
老谢认为，现在的房价不应该讲下降，应该叫涨幅见顶的延续收窄过程。其一是70城房价环比上涨自2014年12月，涨幅见顶时间是2016年9月环比上涨1.8%，成为过去历史高价水平。到2016年10月房价环比上涨1.07%，到2017年1月环比上涨0.24%，说明这房价不是直接下跌或者是直线下降，是缓缓的涨幅收窄回落过程。其二是70城房价同比上涨自2015年12月，到2017年1月房价同比首次收窄。即从2016年12月份的10.8%收窄至2017年1月10.7%，意味着14个月以来同比增幅出现了首次收窄态势。其三是一线二线三线城市的房价出现严重的分化，总体看，一二三线城市平均房价依然是保持上涨的。
三.1月70城15个热点城市究竟房价假摔还是真跌？是不是15城房价全面下跌，15个热点城市是不是11个城市房价下降？
老谢可以责任的讲，1月70城市热点城市的房价假摔大于真跌，这是因为15个热点城市几乎实施了严重影响房价统计，导致房价失去最真实的市场反应政策。这就是老谢一直强调的，除限购、限贷以外的限价、限售、限签政策与“双合同”的因素，已经掩盖房价上涨的真实性，暂时让房价呈现下降的情景。同时，15个热点城市因区域性及住宅供应与产品的结构性因素，导致房价统计数据失去真实性，一定程度上人为的让房价下降。换句话说，当统计数据来源不真实时，即使是房价表明上看起来是下降的，事实上是假摔，而是上涨。这就是老谢怀疑1月70城房价假摔还是真跌的根据。不为别的，只求站在市场角度说说心里话。
老谢认为，15个热点城市房价实际上没有全面止涨，即使是有7个城市房价的下降幅度扩大，另外5个城市房价下降幅度收窄，而4个城市的房价依然呈现上涨的走势。因为按照国家统计局的1月15个一线与热点二线城市房价环比看，房价一个城市的广州上涨，一个城市的杭州持平，二个城市的北京、成都呈现上涨趋势，五个城市的上海、合肥、福州、济南、武汉房价负增长变成正增长趋势非常明显。而所谓的11个热点城市的房价看，并非全部是下降的。因此，从房价的真实性看，15个热点城市的房价全面止涨的说法不靠谱，因为限价、限售、限签的政策与双合同的存在，还有住宅供应与产品及区域的结构性因素。
四.1月70城房价有什么变化？到底释放出几个楼市形势信号？接下来房价会往什么方向走？
老谢从国家统计局提供的1月70城房价数据看，呈现八大变化。其一是环比房价上涨幅度连续4个月收窄。其二是同比房价上涨幅度首次收窄。其三是三线城市房价集体普涨，达到30个。其四是一线城市房价只剩广州一枝独秀上涨，深圳跌幅最大，北京转涨、上海降幅收窄。其五是城市分化减弱，一线城市房价持平，二线城市与三线城市持平。其六是15个热点城市房价降火。其七是三亚房价领涨70城市。其八是重庆房价居70城市第二，后来居上。
老谢从1月70城房价的变化与数据上分析，释放出六个关键的楼市发展形势信号。其一是15个热点城市房价迅速高烧降火降温，回归市场理性，调控总体上效力逐渐显现。其二是部分热点城市房价上涨的压力转变为下跌的压力。其三是非热点二线城市与三线城市房价接力一线、热点城市上涨。其四是70城市房价环比总体上涨，上涨的幅度持续收窄，但上涨的势头被人为与不合理的政策暂时摁住了。其五是70城房价同比总体高位上涨，首次收窄，但是大多数城市依然上涨。其六是15个热点城市房价调控转变成防止下跌保持稳定的政策。
接下来70城市房价总体继续收窄，环比、同比的房价上涨幅度还会收窄，一旦转变成直接下跌，市场应该会出现维稳的政策，城市分化继续。一方面是15个热点的一二线城市的房价下降转变成扩大降幅，不排除一些热点城市的房价回涨。另一方面是非热点的二线城市与三线城市房价继续上涨，并且扩大上涨的城市。不过，供需紧张、货币超发的根本性问题没有解决，尽管暂时按住了房价上涨的势头，长期看，房价上涨的结果不可避免。
五.1月70城15个热点城市调控怎么走，房价调控是否会再度加码？
老谢可以这样说，15个热点一二线城市房价调控维持当前现状，调控短期不会放松，并且会贯穿2017年。一方面是15个热点一二线城市房价随时都可能反弹，况且政策与人非因素只是暂时性的，完成控制目标是目标。另一方面是15个热点城市供需、货币、人口、住宅用地供应等一系列问题没有根本性解决，一旦放松必上涨。其三是15个热点城市房价调控已经非常严厉了，没必要继续加码了。其四是15个热点城市总体房价已降火降温、部分城市房价下降，不需要加码了。其五是要防止房价过快下跌的风险，避免房价崩盘，危及到楼市、金融、经济、债务的安全。
按照以往房价调控经验看，一旦15个热点城市房价真正的下跌并且下跌过快，影响到经济稳增长、金融安全与地方经济、地方债务、财政收入、卖地收入、基础实施投资等，房价调控会转变成房价稳定的刺激政策出台，避免房价崩盘。
六.怎么看房价控制目标目标？
老谢可以说，消失四年已久的中国“房价控制目标”又回来了，房价调控目标正式确立，目的依然是保增长、防风险。老谢还是想说：“不要指望什么调控让房价回到上涨之前的水平，除非发生九种情形的房地产崩盘，否则房价永远没有越来越往后退的可能性。”不是调控降不了房价，是因为地方到上面压根就没想让房价跌下来，所有的调控都是为下轮房价的上涨积蓄动力。2007年的调控，2008年的救市，2009年-2011年的暴涨、调控，2010年的暴涨、调控，2012年的救市，2013年的暴涨、调控，2014年的救市、2015年-2016年的救市、暴涨，2017年的调控，是不是还要涨。
2016年再度提起抑制房价上涨过快与遏制投机投资及防止房地产泡沫，意味着“房价控制目标”卷土重来。当一切的手段与政策措施围绕着如何完成房价控制目标的政治任务之时，房价调控目标就以控制房价涨幅作为判断效果的标准。从2010年开始，地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标，同时，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标，且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分，从而形成了对地方政府的压力。
自2010年“年度房价控制目标”确认，截至2011年3月31日，全国657个城市（包括287个设区城市、370个县级市）中，已有608个城市（包括281个设区城市、327个县级市）公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。一直实施到2013年，到2014年逐渐退场，2015年一字未提。与“年度房价控制目标”退场连带发生的，是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。值得思考的是，最后没有一个官员因为房价控制目标是否完成受到处理的，不可思议的是房价最凶猛城市官员，上升最看。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
