文/谢逸枫
老谢可以负责任的告诉你，三四线城市房子最该买的时候到了，不过不是指投资投机炒房的人，是合理的首次与改善的住房需求，是换房的本地人、外来进城的农民、农民工兄弟姐妹。一方面是三四线城市房子的已经到抄底价了，不可能再低了，再低你就买不到了。一旦大量的投资投机炒房需求疯狂起来，房子肯定要紧缺，买房白忙一年，再等十年了。另一方面是三四线城市去库存刺激政策一旦到时机会退出，想买房都买不起了。为防止房价上涨过快、投资投机炒房、泡沫的不健康现象，什么优惠政策都不见了，一大把的限制政策统统来了。相信老谢的话，买、买、买，不买必后悔，肯定要哭晕厕所。
针对三四线城市房地产市场，一定要注意四个误区，避免盲目买房。因为老谢发现许多自媒体小编、新闻媒体舆论的好多报道，非常的不客观，甚至出现错误的消息、市场分析。其一，不是全部的三四线城市房价都上涨了，也不是全部的三四线城市房价都下降了。其二，不是全部的三四线城市都有投资投机炒房需求，也不是全部的三四线城市都没有这样的炒房需求。其三，不是全部的三四线城市的库存都非常严重，房子卖不出去，也不是全部的三四线城市的库存都不严重，房子可以卖出去。其四，不是全部的三四线城市去库存政策都已经全部执行，也不是没有全部执行。
老谢告诉你，国家已经全面支持与鼓励三四线城市房地产去库存，实际上就是支持与鼓励三四线城市的居民、外来农民、农民工进城的人买房。3月10日，周-小-川在十-二-届-全-国-人-大-五-次-会-议举行的记-者-会上表示，房贷的增长有助于三四线城市去库存，负面作用则会使一二线城市房价上升。从2017年前两个月住户长期贷款的发放情况看，房贷仍保持了较快的增速。1月份住户部门贷款增加7521亿元，其中房贷占6293亿元，比上月增加2076亿元，比去年同期增加1510亿元，刷新了历史纪录。2月份，住户部门贷款增加3002亿元，其中，短期贷款减少802亿元，中长期贷款增加3804亿元。
一二线城市居民杠杆水平受控，三四线楼市迎来去库存良机。央-行-副-行-长-潘-功-胜表示，要防止居民杠杆水平继续走高，一二线城市正是本轮加杠杆主力区域。而在因城施策的政策引导下，集中了房地产库存60%以上的三四线城市，已获得监管层给予信贷支持的信号。央-行2017年1号工作论文此前指出，虽然中国住户部门杠杆率水平总体较低，2015年2季度仅为41.8%，但2008年中国居民住户部门杠杆率仅为17.9%，且2016年上升速度更快。去年下半年以来，居民加杠杆趋势明显。Wind资讯统计数据显示，2016年下半年，居民中长期贷款占比均维持在40%以上，最高值一度超过100%。居民中长期贷款主要是由住房贷款构成。
从房价走势来看，一二线城市是本轮房价上涨的中心，其单月同比涨幅一度超过30%，其自然也就成为了居民加杠杆的主力地区。针对一二线城市房价上涨过快的问题，银监会主席郭树清此前已表示，银行贷款1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，所以房地产泡沫风险是金融风险里面很重要的一部分。由于楼市地域性差别大，不同城市的房价涨幅所包含的泡沫风险也不一样，所以在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。数据显示，1月份居民中长期贷款高达6293亿元，虽然创历史新高。但占比已经开始明显下滑，显示去杠杆政策开始收效。
另据最新数据显示，2月我国新增人民币贷款1.17万亿元，其中居民中长期信贷3804亿元。交通银行点评2月金融数据称，信贷对于实体经济的支持力度继续保持。个人贷款仍然较多的主要原因还是尚未完全消化的楼市积压信贷需求。住--建-部-部-长-陈-政-高早前表示，房地产库存60%以上都集中在三四线城市。从2016年第四季度以来，全国热点城市中大约有30个城市出台了有关房地产平稳价格的调控超过90次。从内容看，各地持续发布政策，政策内容涉及房地产信贷、资金、购买资格、供应等多方面，政策力度逐渐收紧。因此，2017年房地产政策的主要特征将是，对三四线城市刺激有效需求，而对一二线城市抑制投资需求。
银-监-会-副-主-席-王-兆-星则表示，将采取差别化的政策，对于一些房地产库存过大的三四线城市，在信贷上要给予考虑；在城市化过程中，对基本的住房刚性需求，应该给予信贷支持。央-行-行-长-周-小-川上周也表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展。在一二线稳杠杆的情况下，这意味着三四线城市有望获得支持。据Wind数据整理的46个三四线样本城市中，1-2月三四线城市房地产成交量同比增速为38.0%，保持快速增长，虽然低于2016年12月的42.8%，但与一二线城市相比，增速明显。其中，深耕三四线城市的碧桂园，今年前两个月销售额872亿元，位列全国销售冠军，且高于去年前四个月销售总和，同比增速高达269%。
热点的三四线城市调控逐渐的收紧、升级、加码的趋势非常明显。3月来，包括杭州、南昌、崇礼、北京、三亚、环京区域8个地区等地都出台了有关房地产调控的内容，其中北京出台了自住房的补充政策，其他城市升级了限购调控。投资客在扫荡一二线部分城市之后，又开始转战部分热点的三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的部分三四线城市，房价已开始上涨，有的三四线城市房价上涨的幅度约10%左右。如上海南京无锡苏州合肥城市群的常州、南京都市圈的镇江、广西的柳州、山东的临沂市、蒙阴县等，湖南、江西、四川和广东的统计数据，去年除了几个贫困市县，其它去库存的效果都很明显。
不过去库存也存在分化，住宅去库存速度，明显高于商业用房。2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。如三线城市粤西湛江，在政策宽松下，湛江新盘持续热销。截至2月底，湛江楼市总库存量为28887套，其中住宅存量为16397套，而去年全年，湛江新建商品房网签23259套，今年1月湛江商品房网签2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。
除此之外，以湖南为例，有数据显示，截止到2016年末，湖南商品房待售面积2901.46万平米，同比下降12.3%，比2015年末减少408.08万平方米。因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同，湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中，去化周期最长的地区为湘西自治州，长达63个月，主要是商业用房销售缓慢，住宅去化周期是23.9个月。湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期，超过20个月的只有张家界和湘西，但永州市只有2.4个月。四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者，50%为农民，少数县市的比例超过80%。
一个奇怪的现象是，有的四线城市库存周期仍然较长，房价已先行上涨。例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%，粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。比如湖南的张家界，商品房去库存周期32.8个月，住宅也还有29.1个月，但新房价格已从去年8月的3500元/平米，12末就已涨到4200元/平米，上涨20%。据当地购房者称，库存还有24个月的湘潭房价，2016年房价涨幅也在12%-15%左右。安徽蚌埠去年9月开始涨，到目前上涨10%左右。等着房价上涨30%就卖掉。湖北襄阳当地房价去年就开始涨了，最好的位置涨幅大概在2000元/平米，新楼盘从8000多涨到一万多，6000多的涨到8000多。
老谢可以这样的讲，部分三四线城市房价产生的根源主要有五个方面。其一是一二线限购、限贷、限价、限签、限售的五政策与高房价、高首付、高税费用、高利率的人口、资金溢出效应，进入部分三四线城市。其二是一二线城市的房价上涨预期，并且货币、信贷、融资收紧，导致大量的房贷、房企拿地往部分三四线城市砸。而三四线城市的土地市场火热、地价上涨，引起房价上涨的预期。其三是部分三四线交通的便利化与一二线城市的城市群战略规划及市政配套的完善，提升一部分改善性与本地购房需求爆发。其四是部分三四线城市接力加杠杆、去库存政策刺激力度加大的引导，农民、农民工的进城买房急本地居民的买房气氛彻底的点燃引爆。其五是部分三四线城市拆迁现金补偿，正好可以购房，或者是往城市工作的公务员、商人，大多需要改善住房。
不要以来三四线城市房价都上涨了，这都是忽悠人的。按照国家统计局1月70大中城市看，三四线城市才35个城市，其中房价上涨的城市就是30个，5个下降，35个三四线城市平均上涨幅度环比0.4%。老谢告诉你，目前大家看到的三四线城市房价有上涨、反弹、大涨、去库存政策力度大、投资投机炒房、房子供应紧张的现象，仅仅是部分三四线城市而已，并非指全部的三四线城市城市。因为全国三四线城市共有657个城市，由地级市283个与县级市374个共同组城。而一二线城市是31个省会城市，不包括香港、澳门、台湾，包括的话，应该是34个省会城市，这就是中国完整的省会城市大版图。
千载难逢的最佳购房时机到了，把握现在，珍惜机会。现在的三四线城市买房，这是过去二十年调控之中最优惠的政策，低首付、低税费、低利率、低成本、低门槛、高财政补帖、高税费补帖、高公积金贷款比例，这完全的国家鼓励与支持你买房的最好证明，这就是老谢用心良苦的心里话。不要去等什么抄底价了，不要等房企会破产成本价卖给你，更不要希望政-府免费送房子给你住。现在老谢郑重其事的告诉你，有资格、有条件、有经济、有能力的购房者，放心的任性买房，因为三四线城市已到最该买房时候了。
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