文/谢逸枫
老谢前天才讲，不要逼着政-府出手，北京、广州、三亚、石家庄、郑州等部分城市房价上涨压力大，热点城市区域会加强调控，昨天北京、广州、三亚、石家庄、郑州楼市限购限贷新政就出来了。广州市-政-府-发布楼市新政通知：单身限购一套、连续缴纳社保3年变为5年，今日开始执行。广州市政府的通知明确指出：本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策；本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。这意味着以往年满十八岁人士、一旦离婚就有2套房的名额，新政之后缩减为1套。
与此同时，对于非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。通知还指出，进一步完善差别化住房信贷政策。经省市场利率定价自律机制研究通过，对广州市差别化住房信贷政策作出要求，归纳起来就是——无房无贷（过）者：首付最低3成；无房有贷款记录者：首付最低4成；有房无贷款记录者/首套房贷还清者：首付最低5成；首套未还清者：首付最低7成；有房购买非普通商品房：首付最低7成。
老谢认为，北京、广州楼市调控升级，暗示新一轮地方楼市收紧政策出台，预计上海、深圳会跟着进。包括北京、广州在内，过去半个月已经有22个市、县、区实施新一轮地方楼市限购、房贷等调控升级、加码的政策。按照老谢的跟踪研究调查，这22个市、县、区，分别为北京、广东的广州、海南的三亚、浙江的杭州、嘉善县、江苏的南京、山东的青岛、河南的郑州、江西的南昌、赣州、福建的连江县、安徽的滁州市、河北的石家庄、张家口崇礼区、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、天津市武清区。这9个环京区域与13个热点一二三线城市的调控出台，意味着未来会有更多的城市加入调控队伍，落实地方负责房地产调控责任，执行房子是住的不是炒的与遏制热点城市房价上涨过快的政策命令。
按照老谢的个人看法与未来市场趋势研究看，买了房或没买房的购房者，千万不要慌！不要惊！不要担心！亲爱的购房者，放心！北上广深房价还会上涨，已经限购限贷的热点二三线城市房价仍会上涨的，没有限购的城市或区域会是下轮房价上涨的新范围。限购、限贷、限价、限售、限签政策的目的是稳房价不是降房价，短期波动，长期仍涨。这就是老谢判断的根据，由于短期政策无法解决抚平供求关系波动、供应、货币、人口、经济、土地制度等一系列的根源问题。特别是土地供应负增长、地价暴涨、资源集中、人口暴增、大量的资金、人才、企业等多的一二线大城市，房价上涨容易，下跌难。
从老谢对北京、上海、广州、深圳的限购、限贷政策分析看，其一是北(昨日)、上(去年)、广(昨晚)、深(去年)限购升级，限购措施一样，本地2套，非木市户籍1套并5年社保，社保年限上升；另外是家庭为单位的北京、上海，由个人、家庭为单位的广州深圳增加成年单身(含离异)人士的限购要求，说明离婚无法购房。其二是北(昨日)、上(去年)、广(昨晚)、深(去年)限贷加码，限贷措施，二套房认定标准为认房又认贷，这个是非常严格的。而二套房贷的首付，北上广深住宅、非住宅分别为的60%/80%，50%/70%，50%/70%，50%/70%，已经提高购房门槛，把部分改善需求的逼出市场。其三是北、上、广、深的还有限价、限售、限签政策。
老谢可以直言，广州限购限贷升级加码，将直接打击房价上涨势头，浇灭房企涨价热情，购房者回归观望局面。短期看，预计未来几个月广州房价高烧降火，涨幅下降，成交量下滑，市场热度降温，库存去化周期上升，购房者心理预期恐掉入冰点。由于政策无法抚平供求波动，难以从根源上解决广州新增土地、住宅供应负增长，人口与货币供应及地价上升，土地财政等一系列问题，长期看，广州房价仍会保持上涨。因此，不担心广州房价会暴跌，最担心政-府能坚持多久。因为按照过去的六轮楼市调控经验，最先顶不住、扛不住的不是房价，是政-府自己的。毫无疑问，关键时刻调控一样会“硬不起来”，政-府手软不可避免。
老谢认为，短期内广州房价涨幅、成交量增幅会起到立杠见影的下跌效果，全年房价仍会保持小幅度正增长，成交量总量增幅会下降。由于广州去年房价涨幅、成交量基数大与限价限签限售及现在限贷限购升级加码，投资投机炒房与部分改善需求受抑制住，预计广州房价涨幅调整幅度为10%左右。按照今年广州楼市形势，比2014年的市场肯定要好，一旦广州土地收入下降、基础设施缺钱、地方债务还钱紧、税收下降等财政吃紧，今年三四季度楼市政策调整的可能性还是存在。毫无疑问，本轮广州楼市新政调控升级加码最大的受益者为增城、从化，并且最大的赢家为买了增城、从化房子的购房者，预计增城、从化房价迎来新一轮暴涨，涨幅比上轮房价还高。
同日的有广州、北京、石家庄、三亚、郑州。昨日下午，北京市-住-建-委、市-规-划-国-土-委、市住-房-公-积-金-中-心、市-银-监-局、人-民-银-行-营-业-管-理-部联合举行新闻发布会，北京楼市调控进一步升级。居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含公积金贷款）。另外企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
老谢可以这样的判断，尽管美联储第三次加息、北京、此前已收紧房贷政策，依然无法阻挡购房者入市的步伐，房价上涨的预期非常强烈。由于北京土地、住房供需失衡与库存去化周期低于6个月，加上资产荒、投资渠道狭窄、人民币贬值、买房抗通货膨胀的一系列因素刺激之下，房价上涨压力巨大。一方面是北京房价没有因为之前的调控出现明显的调整，反而因为大量的人口进城买房，导致房价越来越有上涨的动力。另一方面是北京的供需不平衡、土地供应负增长、货币与房贷没有全面收紧、人口与大量的企业增长、资源的集中等问题没有彻底解决。因此，北京楼市调控升级、加码属于预料之内，再次收紧房贷成无奈之举。
老谢需要指出的是北京楼市实施二套房的认房又认贷标准、首付上调60%政策，在落实遏制投资投机炒房需求的同时，也在变相遏制改善需求。说明除投资投机炒房需求外，改善型需求正式成为地方调控重点打击对象，意在防止房价上涨过快，稳定市场预期。不过，如此一刀切的房贷政策，恐误伤改善型需求，不利于保护合理的自住改善需求。作为合理的改善需求，国家一直都是非常支持与鼓励的。最为担心的是由于改善需求需要改善生活，担心房价还会上涨，假的结婚或离婚等谈判限购的现象会卷土重来。并且北京已经有卖股买房的现象，预计会有大量的资金曲线进入房地产市场。
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