来源：世界华人周刊 作者：楚不易
“泡沫其实很难定义，就如同一个美女。你很难定义什么叫美女，但当一个女孩站在你面前的时候，你会知道她究竟是不是美女。”——金融专家金德尔伯格
日本的房地产泡沫，始于上世纪80年代。
日本国土厅公布的数据显示，1980年，东京的商业用地价值指数为100；1985年，涨到120；1988年，暴涨至334。1988年，东京的住宅用地价格，与1985年相比，也上涨了2.1倍。
1989年，国土面积仅为美国4%的日本，其地价市值竟然相当于整个美国地价总额的4倍。
东京银座大街土地价格最高达100万美元/平方米，东京的房价可以买下整个美国，所言非虚。
房地产的泡沫造就了无数的富豪。1989年，全球十大富人中，有6名是日本人，全部因地产起家。
普通的“有产者”也成为“受益者”。在东京，有一位老人在学校传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，准备返回乡下安度晚年。把东京的一所小房子卖掉，没想到竟卖出了800万美元的价格，老人瞬间成为千万富翁，衣锦还乡。
在国际上，日本人“土豪”之名，开始远播。
1987年，日本人斥资57亿日元，买下梵高的名作《向日葵》。
1989年，日本人斥资4692亿日元，买下美国文化的象征——哥伦比亚影片公司。
1989年，日本人斥资2200亿日元，买下美国国家的象征——洛克菲勒中心。
当年日本的很多文艺作品，也反映出房地产泡沫时代狂热的影子。
《哆啦A梦》1989年剧场版《日本诞生记》中，大熊等小学生乘坐时光机穿越到数百万年前的日本，做的第一件事就是划分土地。
《日本诞生记》
伴随着房地产，日本的股市也开始飙升。
1983年到1989年，日本股票价格上升了3倍。1989年的5月2日，东京证券交易市场上市公司股价总额达到500万亿日元，占世界份额的45%，一跃成为世界最大的股票交易市场。
房地产成了名副其实的支柱产业。1987年，房地产对日本GDP增长的贡献接近30%。
大量的资金流入房地产。1989年，日本银行业对房地产贷款的比例上升到74%，直接打击了其他生产性行业。
日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
“当基本幻想都破灭时，一个时代也就结束了。”——剧作家阿瑟·米勒
1990年1月12日，日本股市迎来史上最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，股市暴跌70%。
与此同时，房地产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。1991年，东京、大阪、京都等大城市的房价下降了20%，到1993年，日本房地产泡沫全面崩溃。
东京、大阪、名古屋三大城市土地价格趋势图
日本人为泡沫付出了惨痛的代价。据东京商工会议所调查，1990年，共有6468家（负债1000万日元以上）企业破产，负债总额2万亿日元；1991年，达到了8万亿日元。
1994年，日本政府公布，日本1992年的国民总资产比1991年减少了448万亿日元，相当于日本当年的GDP。
日本股灾
日本GDP增长率，从1988年的7.1%，猛跌至1993年的0.17%，1998年出现了负增长，日本进入了所谓的“失去的20年”。
1980年-2015年，日本GDP增长率（数据来源：世界银行）
“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”——日本学者
日本房地产泡沫，缘何而生、因何破灭？
美国阴谋、政策失误、产业缺陷、监管失灵……学术界一直众说纷纭、莫衷一是，甚至连泡沫何时破灭，至今也没有一个综合数据和权威认定。
1991年，日本著名的政经节目主持人田原总一郎曾问当时的首相宫泽喜一，经济过热的时候，你们为什么不早一点踩刹车？宫泽反问道，有一个讨厌泡沫的国民吗？
从历史上看，无论是荷兰郁金香泡沫，还是英国南海泡沫，身处其中的人们，并不知道，甚至根本拒绝相信这是泡沫。
19世纪的铜版画《南海泡沫》
日本房地产泡沫，从来不是某个企业、某个组织吹大的，更像是所有人的狂欢，政府、银行、国民都沉醉其中。
▼ 日本政府
由于担心“广场协议”带来日元大幅升值，引起国内的通货紧缩，日本政府采取非常宽松的货币和财政政策，导致了市场上流动性泛滥，大量的资金流入了不动产以及股票市场， 使得房价和股票价格急剧上升。
“广场协议”签订现场
▼ 日本银行
日本银行为了扩大营业份额，想方设法向房地产发放贷款，甚至蛊惑有存款意向的人进行土地投资。
▼ 日本国民
日本国民初尝房价暴涨的甜头，继续以房子为担保贷款，购买别处的房子，然后再以新的房子为担保……
在房地产泡沫中，每个人都是赢家：政府增加了税收，投资者会得到丰厚的帐面回报，银行的投资都是优质资产，有房者为自持的房产增值而沾沾自喜，即使是无房者，也能分享到“欣欣向荣”的经济发展成果。
日本房地产泡沫如吸毒一般，吹的越大，陷得越深，裹挟的人也就越多。这是一场击鼓传花的游戏，可悲的是，谁也不相信自己接的是最后一棒。
“人类一直以来不变天性就是贪婪，贪婪是推动社会进步的力量， 也是摧毁人类的力量。”——经济学家凯恩斯
正如今天的中国人认为北京房价不会跌一样，当年的日本人，也不相信东京的房价会跌。
中国房地产的现状，与日本当年确有相似之处：
这是否意味着，日本房地产的今天，就是中国房地产的明天？
两者的不同之处在于，当时的日本，已经完成了城镇化建设，城镇化率超过90%，在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。
而现在的中国，城镇化率仅为56.1%，仍有很大的增长空间。
这是否意味着，中国的房价，仍然有上涨的空间？
本文想探讨的，不是中国房地产是否会崩盘，抑或继续上涨，而是不断暴涨的房价，对经济伦理的伤害，对资源分配的扭曲，对社会秩序的撕裂，对幸福美好的摧残。
当房价不断暴涨，依靠炒房或继承的祖屋，便可不劳而获，挥霍一生。所有的人都会变得贪婪，企业不愿意从事研发生产，而选择置身投机楼市、制造泡沫的赌博中。汗流浃背、辛勤劳动的所得，远不如金钱游戏带来的利益，必然对传统的经济伦理造成极大的伤害。
当房价不断暴涨，大量的资金、人力等资源都将流向房地产领域。银行热衷于向房地产放贷，国民热衷于投资楼市，甚至企业也放弃传统的制造业，涉足房地产。房地产占国家GDP的比重越来越大，资源分配被严重扭曲，经济患上了房地产依赖症。
当房价不断暴涨，“老吾老以及人之老”变成了“啃老”，爱情不堪一击，婚姻形同儿戏，传统价值、社会秩序被高昂的房价撕得粉碎。
上海市民为买房排队离婚
当房价不断暴涨，整个社会陷于居无定所、心无所依、望房兴叹的无限焦虑之中。房价的巨大压力，让父母为子女的房子唉声叹气，让年轻人的梦想碰撞的支离破碎，幸福又如何谈起。
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