文/谢逸枫
房价一调控，房企就来大姨妈，这是中国楼市最真实的状态。史上最频繁最密集的过去一年之内六波房价调控，让房企措手不及。经济学家一起哄房价要暴跌、要崩盘，调控越来越严厉，就连3000亿销售额的老大万科、郁亮为之颤抖，突然就都看空房地产、房价。即使是上握8000万平方米土储+698亿现金的融创中国、孙宏斌随后发出楼市悲观言论，这究竟是什么逻辑与想法。原来这不过是暴露房企既想做婊子还要立牌坊的丑陋嘴脸而已，简直太无耻了。如果楼市真要崩盘，房价暴跌，你还会捂地吗？还会四处贷款、融资借钱，疯狂抢地王吗？还会不断的高价收购项目吗？
3月，地方密集出台的楼市调控政策让人目不暇接，仅3月就有超30余城加入楼市调控中。受到政策收紧影响，楼市整体成交同环比再度回落，其中一二线城市同比、环比具有不同程度的下降，三线代表城市环比增幅收窄。楼市调控效效果立竿见影，但是土地市场却在政策加码的情况下出现愈加火热的态势，中原数据显示，截至3月30日，2017年拿地最多的20大房企拿地总金额超过3030.63亿（只计算招拍挂部分，不考虑权益分配），20大房企数据显示同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。
其中，拿地超过百亿的合计13家，碧桂园以411亿元的拿地金额高居榜首，斩获69宗土地，中海地产279亿元拿地金额排第二名，高于保利的272亿和恒大的250亿元。中原数据显示，2017年截至3月30日，全国50大热点城市合计出让土地金额为5885.8亿，同比2016年同期的3689.1亿上涨59.6%。从溢价率看，大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调，在一系列约束性政策下，高价地块出现数量有所减少。而2017年3月28日，融创中国董事会主席孙宏斌在业绩发布会上坦言，现在楼市的风险很大，现在高价买的地要亏钱。
在最近楼市调控重压下，广州、上海、北京等城市多宗地块成交，在调控后，包括北京等城市，虽然楼市降温，但土地市场特别是优质的住宅地块，成交依然活跃。3月29日，广州迎来限购加码后首场土地出让，8宗地块揽金190亿元。时代地产拿下的海珠地块以55437元/平方米的楼面地价刷新龙湖首开创造的纪录，而增城出让的地块楼面价不断被刷新，站上2万元/平大关，再现“面粉贵过面包”现象。一墙之隔的佛山在调控升级后的土地市场热度不减，3月30日美的拍得佛山北滘地块，人才配建面积高达14.2万平方米，占宗地面积的73%。
其一是经济学家看空房价的逻辑与原因。2017年3月26日，齐鲁资管首席经济学家李迅雷在博鳌论坛“楼市泡沫：中国会例外吗？”分论坛上表示：“楼市泡沫何时破灭---2019或者是2021年，房价2020年左右会进行全面性的下跌。认同房价泡沫会破灭，时间会在在2020年左右，或者是2019年，或者是或者是2021年，而且是一线二线三线的普跌。李迅雷表示，决定房价的两个因素分别是人口流和货币流（资金流）。
李迅雷表示：“统计局数据显示人口流动在减少，而货币增速也会随着经济增速的下降而下降。目前中国的流动人口数量在减少，根据国家统计局的数据流动人口在2015年的时候减少的500万，2016年减少200万。房价2020年左右会进行全面性的下跌，人口流不支持能够维持这么长时间，另外我们的货币增速也会随着经济增速的下降而下降。”
老谢认为，中国房地产总体没泡沫，局部个案城市楼市泡沫不会在2019或者是2021年破灭，会因去库存完成逐渐的回到健康水平。目前中国房贷杠杆低、三四线城市去库存政策发力、保增长、城镇化、地方债务、金融系统安全、银行债务、土地财政、地方经济发展、城市基础设施等一系列的问题都和房地产有密切的关系。而房价2020年左右会进行全面性的下跌可能性为零，一线二线三线的房价不会普跌，房价只会震荡波动上涨。因为调控也好政策也好，只解决短期房价上涨过快与去库存及部分三四线供应过剩的问题，解决不了长期的供需、货币、土地、资源错配等问题，也就改变不了房价长期上涨的趋势。
老谢直言，李迅雷根本不懂房地产的运作与房地产行业的操作，也不懂中国经济。理论上讲，这样的逻辑与原因已经不是重要的了，因为房地产不能大起大落。其一是人口减少的问题，未来流动人口未来只会增加，特别是大中城市，因为城市化，人口往城市流动是大趋势。二孩政策的放开与户籍制度的放开，未来的人口肯定要增加的。其二是货币的问题，决定房价的不是因素不是货币，是政策。其三是经济增速不会因为下降而导致货币增速下降，看看2012年以来中国经济增速下降，而货币供应的总量、新增的速度是否下降了，反而是不断的创新高。
其二是万科准备在12城市降房价的逻辑与原因。2017年3月27日，万科业绩发布会上，万科没有使用降价、拐点之类的敏感词，表述上更加沉稳、更加滴水不漏，但依然可以看出，万科对当前形势的反应是剧烈的。短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。未来将对三四线城市保持谨慎，并为存货跌价准备了13.8亿元。
此事在万科2016年年报中就已明确提及：“报告期内，项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%。原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备”。 万科计提跌价准备的城市包括：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南充、南通等12个城市共13个项目。老谢认为，无疑，土地市场的激进表现足以令开发商进退维谷，买高价地意味着承担未来的经营风险，不买则可能意味着现在就被挤出市场，于是采取了多元化的土地获取策略。
老谢认为，“降价抢跑带头大哥”表面看是符合万科管理层经常提及的“加快周转、现金为王”的思路。此次适逢全国范围的严厉调控，万科大幅增加了存货跌价准备金，显示出其对今年楼市前景的谨慎。此次调控不少城市收紧了“出入”两个口，明显是想让市场降温一段时间，为流动性减速，某些资金紧张的开发商应该做好心理准备。在楼市低迷的2008年，万科就提出了存货跌价准备。而在楼市低谷的2011年和2014年，同样是万科在全国不同区域，甚至一线城市的项目率先推出打折促销活动。往往万科开始调价后，其余部分开发商也会跟上，在一定时间内形成降价促销氛围。
老谢需要指出的是万科并非真正的降价，不管万科怎么强调降价，都不可能不赚钱或亏本的卖房给你，股东都会反对的、政府都会反对。其一是万科每次所谓的降价，大批业主砸售楼部。甚至把地方政府约谈，被同行谴责，说明万科的降价不符合市场、政府的利益。其二是价格的调整房子，基本是尾货或者是不好卖的户型而已。其三是三四线城市的新盘不可能降，否则没人去买，万科即使拿的地不是地王，也是高地价。你懂得的。其四是万科的高地价、地王价项目，怎么可能降价销售，岂不是送房子给你。其五是万科的楼盘一旦要下降价格，股市也会受到影响，你懂得的。
老谢认为，万科依然是土地、”地王”收割机“。一边疯狂抢土地、夺地王，并购项目，一边借钱贷款融资。面对调控，还不是照样买地买地买地、收购收购收购项目，你相信这样的房企会看空房地产、看空房价吗？万科以2016年拿地1304.2亿元跃居榜首，比第二名保利地产的812.55亿元多出近500亿，在没有放松对重点城市争夺的同时，也开始关注潜力二线城市。自2016年9月30日开始，楼市先后经历了三波调控。此后，尽管商品房成交呈逐步下滑趋势，但全国土地市场自2016年年末出现了量价回升，一线城市表现尤为突出。
2016年春夏，万科在土地市场沉寂了一段时间，却后程发力，在9月、10月开始激进拿地，在四季度掀起拿地高潮。2016年万科共计拿地148宗，土地成交总金额1304.20亿元，同比增长50.23%，总建筑规划面积2186.14万平米，同比增长20.88%；除看准在一线城市及核心二线城市之外，万科2016年也拿了一些大连、南昌、佛山、扬州等潜力二线城市的地块。纵观万科2016年的拿地情况，一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科画风突变，9月之后开始在土地市场疯狂扫货，不免让人联想万科是否改变拿地策略，由谨慎转向激进。
其三是万科集团总裁郁亮（已上任新董事长）看空房地产、房价的逻辑与原因。2017年1月4日晚22时，郁亮说，未来房价可能会降。另外是2017年3月份的月底左右时间，郁亮盛市危言说：房价单边上涨时代必然结束。“青山遮不住，毕竟东流去”。购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。
当然，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。可以预见，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。万科去年已经对12个城市的13个项目计提了跌价准备13.8亿元，较2015年底增长82.3%。万科已经做好了准备，迎接有些城市可能到来的房价下跌。
老谢认为，万科的王石，现在的郁亮，都是如出一辙的在调控时期，不看好房地产，看跌房价，却不影响上涨房价、也不影响疯狂抢地王。现在的郁亮这样说，无非是配合媒介给政府拍马屁而已。如果是真要下跌了，看万科会急成什么。这是不是发救命信号？还是发出市场风险的警告信号？ 相信背后更加的意味是：其一是希望政府调控别太过了，去年地王多了，高地价多了，不要崩了。 其二是希望给房企有钱赚的机会，纳税了这么多，提供了这么多的就业机会。 其三是希望政府考虑下企业家的心理感受，这就是官商之间心照不宣的事情。 其四是希望经济不要因调控而再下降，不拿地了，地方就困难了。
其四是融创中国董事会主席孙宏斌看空楼市的逻辑与原因。2017年3月28日，融创中国2016年业绩会上，孙宏斌公开表达了其对地产行业的悲观态度。相信这轮调控影响会特别深远，因为政策越来越收紧，限价越来越严格，对下半年影响、对明年影响会特别大。在发布会上，孙宏斌多次提及对于行业的“悲观”心态，在他看来，当前行业风险特别大，风险大不是说市场不好，而是在于政策收紧很厉害，行业现金流会收紧。
对市场的悲观逻辑与原因在于，货币政策收紧、利息增加、去杠杆，这些措施会使房地产贷款减少1/3以上。这意味着对房价会产生很大影响。市场房价肯定不会跌的，但是买这么贵的地，房价暴涨才能赚钱，房价能不能暴涨，现在调控政策、货币政策都不支持。我个人有钱的话，我觉得我会买融创股票。不过，对于未来政策放松后会不会出现暴涨，给出了否定答案。因为房价已经在高位上。如果货币收得比较紧，或者政府供地多一点，我也不相信一定会暴涨。
老谢可以说，融创是地王”收割机“。一边疯狂抢夺地王，并购项目，一边借钱贷款融资。面对调控，还不是照样买地买地买地、收购收购收购项目，你相信这样的房企会看空房地产、看空房价吗？融创总土地储备7912万平米，储备货源达1.2万亿元，尽管对行业显现悲观态度，但融创仍调高2017年业绩目标的原因所在。在总土地储备中，2016年融创一共获得5394万平米土地储备，主要拿地集中在下半年，占比达60%。如果把时针拨回2016年6月，会发现孙宏斌在当时的心态决绝，高调宣布融创在全国范围内暂停申请拿地。
尽管在2016年秋天开始，楼市启动新一轮调控，但孙宏斌对土地市场的担忧并未停止。2016年获得的土地中有68%通过并购获得，时间分布主要集中在前三季度，从第四季度开始我们拿地速度、拿地的量已经下来了，尤其是招拍挂。实际上，除了规模，融创土储的质量颇具看点，这些土地都处于一线、环一线及核心城市。除此之外，融创2016年年报显示，7912万平米的土地储备总量中，竣工未售部分仅占6%，待建和在建部分占比高达94%，也就意味着有很强的销售变现势头。
2016年，融创抢了几十个地王，没忘记吧。不完全统计，融创自2016年1月以来到8月，在全国招拍挂土地市场已经拿下了至少36宗地，总计砸下546亿元，摘了近20个地王。此外，融创还以并购合作等方式在全国扫货至少21个项目，涉及资金超过150亿元、土地面积超过100万方。近800亿的拿地、并购款，已经远远超过了融创上半年560亿元的销售业绩。而2015年全年，融创整体业绩也仅为734.6亿元。早在2015年底，融创就已经开始大举进攻二线城市，在长三角的杭州、合肥都曾夺下地王，为2015年末的土地市场掀起了一阵小高潮。
在全国范围内暂停拿地？老孙别逗了。2016年6月28日，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在合肥项目发布会上透露，“融创已经在全国范围内停止申请拿地”，而至于一级市场拍地什么时候重启，孙宏斌表示要视后续信贷政策而定，但是融创的并购不会停。然而从融创拿地的实际行动来看，真是想不怀疑孙宏斌放烟雾弹都不行。老孙刚说完这句话没两天，融创就马不停蹄去扫地王了，从2016年7月1日起到现在，融创又拿了21块地，两个月不到的时间，占比达到全年拿地宗数的60%，其中近10个是地王。另外是2016年并购项目砸了361亿。
实际上，融创“地王收割机”的称号由来已久，早在2013年融创就曾拿下几块令业界不甚看好的高价地，其中最为人所熟知的是以7.3万元/平米的楼面价在北京拿下的农展馆全国单价地王。两年以后，融创打造的农展馆地王项目正式面市，开盘即成交3套高端商业房源，均价高达19.5万元/平方米，创造了北京豪宅房价成交单价历史最高纪录。这个项目还被孙宏斌视为“皇冠上的明珠”，临湖位置的楼王据称将会卖到40万元/平方米，冠绝全国——它就是赫赫有名的“北京壹号院”。
2016年11月23日，孙宏斌说，严厉调控之下，行业频繁震荡，并购、转型成为主题。房地产从业者甚至出现了前所未有的迷茫。本轮调控非常严峻。对于这次调控的严厉程度，很多企业是预计不足的。本轮宏观调控严厉程度超过过往每一次。房地产行业再增长已经很难。又说，仍然看好房地产行业。对中国宏观经济的判断，总体而言，孙宏斌的判断是谨慎而不恐慌。即使在下行期，中国大的经济发展趋势并没有发生变化，投资的逻辑和规则也没有发生变化，所以即便经济下行压力较大，依然可以在国内找到发展机遇，始终看好国内的房地产发展。
2017年3月28日又说，长远看，我们对这个市场是非常悲观的。我去年5、6月份就在说房地产房价肯定没有问题，但是地价有问题就是最大的问题。为什么说悲观？我不是说房价不一定降，我是说房价不会暴涨。房价不暴涨，你现在买的地就亏了。我们10月份以后基本上公开市场很少参与拿地。参与了也拿不到地，因为太贵了。对调控，我觉得（严厉程度）会超过任何人想象。因为这样做，对现金流影响非常大。相信在今明年，行业内还会出现一些机会，特别是整合和收并购机会。
老谢最看不起这样的房企，疯狂抢地王又唱衰房地产、房价，做婊子还要立牌坊。历史又重蹈覆辙的回到调控期唱衰房地产舞台，房企、老板看空房价、悲观的楼市看法，实质上背后是有目的与意图的，不是真正的希望房价暴跌、崩溃，是希望政府、调控不要过分打击，是好制造并购与拿地机会。而一群不务正业的经济学家一天到晚赌博房价下跌，目的就是吸引眼球，给市场添乱，甚至是浑水摸鱼，明显就是毫无意义的胡思乱想。最悲剧的是都以失败告终，几乎成为市场笑柄，这就是最好的证明。
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