文/谢逸枫
一时之间，住建部要求楼市调控都要学北京，背后隐藏着什么秘密。究竟是什么城市要向北京学习，学习什么。作为中国首都，北京的房地产调控历来具有很强的示范效应，此次住建部的表态可谓是意味深长。毫无疑问，这意味着北京政策出台方式将成为全国一二三四线热点城市示范，特别是限购政策与中介、房企的打击。这场调控可以说是一波未平一波又起，18天内连续出台13道文件，作为首善之区的北京连发多道政策，重拳整治信贷、天价学区房、商改住、中介参与炒房等多方面市场乱象。最值得注意的是需求侧面临灭顶之灾，未来北京房价会怎么走？
老谢可以这样讲，北京楼市调控短期为需求侧，堵为主，抑制需求；中期为供应侧，疏为主，供需平稳；长期为长效机制，制度为主，住房双轨制。而全国其他城市亦是如此，需求侧的调控，一定程度在短期之内有效遏制房价上涨过快的问题，稳定房地产市场预期。不过，要让房价下降，需求侧则不一定可以实现，因为需求侧的政策不可能一直坚持执行下去。其一是信贷。北京2017年1月末，人民币住户贷款余额14557.8亿元，当月增加410.9亿元，同比多增166.3亿元，环比多增215.5亿。其二是富人多。北京有很多官二代以及官二代的富二代朋友，即使是小地方的官二代富二代也比白领宽裕的多，当然北京还有很多特殊阶层，政治中心的实力不能仅仅依据经济数据来判断。
老谢认为，预计2017年上半年北京房价上涨势头将得到抑制，北京附近的城市限购范围仍有扩大趋势，调控政策执行力度可能进一步加大。根据中国房地产业协会发布的房价行情显示，北京房价连续17个月环比上涨。自2015年10月份以来，北京平均房价已经由37221元/平，涨至60738元/平(2017年2月)，涨幅高达63.18%。于此同时，三四线城市楼市火爆，接力上涨，从春节以来的楼市关注度及成交情况来看，一些三四线城市正在“逆袭”北上广深。北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中，住宅用地计划供应610公顷，同比减少近五成。
而以房控地一直是政府层面的方针政策，因此土地供应的逐年递减情况还将持续下去，住宅就不可能增多，住宅供应的速度一直跟不上人口的增速，市场上供不应求的局面长期得不到改善，会刺激房价上涨。中指数据显示，2月末，国内楼市整体成交平稳增长，19个主要城市中，一线城市同比下降16.3%;二线城市同比增长76.69%;三线城市同比增长35.84%。根据国信证券的统计，在有完整房地产日交易数据的62个城市中，自2017年以来(1月1日至2月16日)，有38个城市的商品房累计交易量同比为正，占比61%，累计同比增速超过50%(含)的有23个。
这些城市绝大部分为三、四线。其中，柳州、徐州、泰州、呼和浩特、扬州、湘潭、汕头7个城市的商品房成交套数同比涨幅超过100%，柳州、徐州两地的涨幅分别达到678.6%和471.5%。以北京周边区域为例，受土地供应以及需求旺盛等因素影响，溢价明显，大批投资客涌入。不完全统计，环京地区已有12个县市出台限购政策。目前以燕郊为代表的“北三县”房价打着滚儿上涨，投资客的目光更是从“京东”转向“京南”。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的“价值洼地”也驶入房价上涨快车道。隶属于河北省三河市的燕郊镇，由于毗邻北京，房价涨幅明显。燕郊某楼盘一居的成交价40332元/平，步入4万元时代。
老谢直言，北京的房价，正如其经济根本面一样，得益于共同的政治位置，取决议性作用的不是市场体系，而是权利体系。北京在权利体系中处于高峰，在公共资源的拥有上，独步于全国，是公共资源的富裕，而非市场禀赋的超拔，培养了北京经济体系。其一是北京，国家之都，全国的政治、权力、金融、总部、经济、产业、资源等中心城市，房地产成为吸引资金、资源的利器之一。其二是北京的房地产市场供需不平衡、库存低、资源集中，土地供应连续多年负增长，房价很难下降。其三是北京的住房需求旺盛，作为全世界、全亚洲、全中国的房地产市场，每年大量的人口进入，需要大量的住房。毫无疑问，长期看，北京房价还会上涨的。
按照中房协的数据显示，2017年3月份，全国31个省会城市房价涨跌幅排名前十为北京、长沙、海口、福州、济南、成都、呼和浩特、重庆、贵阳和天津。北京和天津也是房价及涨幅均排名前十的城市。北京、长沙、海口、福州、济南和成都房价涨幅超4%。北京以房价涨幅4.9%位居榜首。2017年3月份31个省会城市中24城房价环比微幅上涨，比上月少了3城。其他7个城市房价环比下跌，分别是杭州、西宁、太原、哈尔滨、拉萨、上海和银川，其中上海和杭州最为亮眼。总的来看，上月31省会城市房价仍是十分稳定。预计4月全国各省会城市房价将越来越平稳。
从平均房价来看：各省会省市平均房价排名变动不大。3月份31个省会城市房价排名前十为：北京、上海、天津、南京、广州、杭州、福州、武汉、合肥和济南。其中石家庄再次跌出前十，济南取而代之，排名第十位。续去年10-12月全国二十多城限购限贷政策下发后，3月份，国内再次掀起一波限购限贷风浪，这场风浪范围更广了，其中波及不少三四线城市。数据显示，各省会省市平均房价排名变动不大。北京房价依然居首，每平方米为63716元，环比上月涨4.9%，同比增长48.01%。银川仍保持末位，均价4730元，环比下滑4.4%，但房价难逃“4字头”，相信今年银川房价依旧平稳。上海房价为48114，同比下滑3.1%，排名第二位。
在经过春节的常规淡季后，2017年3月北京二手房市场表现出回暖态势。市场的不确定性和看涨预期令部分购房者加速了入市的节奏，同时也使得3月份北京二手房网签量再次突破2.5万套。不过根据机构统计，自3月17日北京发布楼市新政后，其北京门店的二手房成交量出现了明显下滑。春节过后市场再次回暖，伟业我爱我家集团市场研究院4月4日发布的数据统计显示，2017年3月，北京全市二手住宅共网签25952套，环比2月上涨113.3%，这是继去年9·30楼市新政后北京二手房成交量的首次增长。3·17新政出台后的14个交易日（3月18日-3月31日）北京区域通过我爱我家达成的新增买卖合同签订量，环比新政出台前下跌66%。
根据一组最数据显示，北京3月新房均价31571元/m⊃2;，环比上月增长0.53%，北京2月新房均价 31404 元/m⊃2;，北京当前在售楼盘370个，当前待售楼盘409个。经过2016年的狂飙突进之后，局部城市的房价已呈停滞之势，独有北京依然飞奔如马。往年春天，北京不少中央房价仍一路猛涨。甚至传言单价低于十二万都不算北京房。2016年北京经济增速6.7%，根本与全国均匀程度持平。但是，北京的人均GDP超越11.5万元，到达全球兴旺国度主流城市的程度。三产比重到达惊人的80.3%，是大陆城市中最高，比重也到达了全球主流城市的程度。虽然实体经济寸步难行，全国步入新常态，但是北京以国都之姿，不断闲庭信步。不只经济大盘无忧，房价亦引领天下。
针对2017年4月3日，北京平房限购。老谢认为，平房是北京房地产市场最重要的房源组成部分，占到北京市商品房市场的五分之一以上，可以与商品房、保障房、自种型商品房、其他类房的市场比例相提并论，意味着北京所有市场化住宅正式全面纳入限购时代。由于北京的平房为非成套的房子，老城区或者是新城区，都大量存在着平房。特别是平房带学位，有着特殊的价值与稀缺性的资源，市场上最抢手，譬如北京的东城、西城区等。北京限购平房，意在控制人口、优化学区房资源配置，防止平房的学区位沦为炒房的工具，消除给市场带来不安全的隐患因素。
老谢告诉你，北京平房限购，表面上看是贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，打击投资投机炒房、抑制房价泡沫，让炒房者无空可钻。有利稳定房地产市场预期，促进住房回归居住属性。实质上是学区房的平房市场供应不足，需求过旺，导致房价不断暴涨。考虑到平房+学区位可以起到控制人口，优化学区房等教育资源配置的作用，限购平房属于无奈之临时措施。商品住宅房、商住房、平房作为北京商品房市场最主要的房源同时限购，可谓是断绝炒房者炒房的可能性，全面封杀投资投机炒房的“政策空子”。
老谢看来，这在北京过去二十三年房地产调控史上是非常罕见的，意味着已经把炒房者堵塞在市场门槛之外，再无政策“空隙”可钻。毫无疑问，由于改善需求受限，投资投机炒房被挤，北京第二季度商品房市场面临着价量齐跌、商品房库存上升、部分房企资金紧张的多重压力，预计新一轮楼市深度调整期即将到来。北京平房限购，热点调控城市不会跟进效仿。由于上海、广州、深圳等其他城市的平房不多，基本不存在平房限购的可能性。考虑到住建部要求向北京楼市调控学习，当前北京商品住宅房限购升级、商住限购已经让广州等城市跟进，预计还会有更多的城市加入。
第一是究竟住建部的部长说了什么，为什么地产商、中介商紧张了。2017年3月29日,住建部向各地推广北京楼市调控经验，并明确调控当务之急是加强二手房市场管理。参与人员：住建部部长陈政高、副部长陆克华、天津市各区区长及各区房管部门负责人出席。通报全国违法违纪行为及企业、通报全国96家违法中介、14起典型案例、北京市整治房地产市场政策、提高二套首付比例，认房认贷、住房信贷业务管理通知等八项调控政策，学区房哄抬房价检查停业整顿18家中介，中原、我爱我家、链家总部突击检查。
住建部部长陈政高讲话：全国都要借鉴学习北京调控政策，多方面出台调控措施，全面抑制房价上涨。1.提高思想意识，增强整治房地产行业的紧迫感。2.突出整治重点、坚决打击违法乱纪行为。A.垄断房源，抬高房价。B.造谣生事、误导房价信息，利用公众平台、微信朋友圈传播房子涨价信息。C.提供虚假证明、扰乱市场秩序。3.加大力度整顿市场秩序。全国30家违规房地产开发企业及中介公司，会通过新闻联播等主流媒体进行曝光。加强二手房市场整顿是当务之急，二手房要和一手房一样要有调控监管措施，学习北京调控方法，制定一揽子调控措施。
2017年3月29日，住建部表态“北京的房地产调控经验值得各地认真学习”，不少城市随后开启了密集叠加政策的模式。北京楼市调控措施，其中将住房贷款期间降至25年、离婚1年内再买按二套执行、限售“商住房”等措施，北京都是作为“带头大哥”率先出台。与此同时针对房地产中介哄抬房价等行为，北京市相关部门也配以严格的突击检查。从目前看，全国已经有近40个城市出台了各种房地产调控政策120余次。多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市，已经连续出台多次政策。推出这些楼市调控政策的目的，就是要提高房地产市场的抗风险能力，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
此轮房地产市场调控自2017年3月17日以来，先是住房信贷收紧，实行认房又认贷、提高二套首付比例、降低贷款最高年限，接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。再然后，“认房认贷又认离”，离婚一年内申请贷款按二套房贷算，并对过道、车库、廊等异型房实行“三不政策”，3.26又严格商办销售，招招剑指投资投机性炒房，最后是平房限购。目前，发轫于（虽然有些措施并非初始于北京，但也是北京实施后才被更多的城市借鉴使用）北京的认房、认贷又认离、整治“商改住”等楼市调控措施正在被其他城市所复制借鉴实施，相信未来北京限制“假离婚”、制定人口规划等相关政策也会被其他城市借鉴。
第二是北京的调控为什么如此密集，这18天究竟出了什么政策。1.3月17日：认房认贷，名下有房或有贷款记录，全算二套，提高二套房首付比例。缩短贷款年限。下午，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心共同发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。对商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行新规。
通知要求，企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照北京市限购政策执行。同时，居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款比例不低于35%，购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
通知同时要求，暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。按照通知要求，此项政策将从3月18日起执行。2.3月18日，北京市教委明确表示，“过道学区房”不能作为入学资格条件。此外，市教委表示将完善入学政策，指导区教委在热点区域试行多校划片，降低学区房的择校功能。
3.3月22日，北京市住建委会同北京市规划国土委发布《关于加强国有土地上住宅平房测绘、交易及不动产登记管理的通知》。通知规定，对于“过道”将在不动产权证附记栏中予以记载。该举措意在遏制“过道学区房”。4.3月22日：限购升级，非京籍朋友在京购房需纳税连续60个月。北京市地税局、北京市住建委昨晚发布《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告》，对“连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税”加以明确，非京籍纳税从5年改成连续60个月。
5.3月22日，北京市发展改革委发布《关于规范商品房经营企业价格行为的提醒书》要求，商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。6.3月23日，北京市住房城乡建设委约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房，随后北京展开房地产中介市场执法行动。
7.3月23日，北京市规划国土委等部门联合对外发布，不具备居住条件的过道、车库、廊道等异形房，将执行“三不政策”：在不动产登记中一律不能单独办理过户等转移登记；在公安机关户口登记环节一律不能办理落户；在子女就学环节一律不能作为入学资格条件。8.3月23日：首套利率提到95折。9.3月24日，限贷升级，离婚一年内贷款一律算二套。央行营管部等联合发布的《关于北京地区住房信贷业务风险管理的通知》明确，离婚一年以内的房贷申请人，各商业银行应参照二套房信贷政策执行。
10.3月26日，北京市住建委、市规土委、市工商局等5部门联合发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续5年缴纳社会保险，或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。北京成为首个“商住房”限购的城市。
11.3月28日，北京市发改委、市价监局发布商品房销售明码标价专项检查情况，严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋，同时禁用“学区房”一词。12.3月31日，北京市工商部门自4月1日起将开展为期两个月的房地产经纪机构专项整治，重点查处房地产经纪机构发布虚假广告、利用合同格式条款侵害消费者权益等违法行为。13.4月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强国有土地住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房也纳入到北京市限购范围中。这意味着，北京市所有市场化的住房都已纳入限购范围，楼市投机空间被进一步挤压。
北京市住建委在通知中明确，对于已经拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已经拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭以及无法提供在本市连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其出售住宅平房。和普通商品房不同，由于平房属于非成套住宅，北京市以往的楼市调控政策并没有将其纳入到限购的范围。也就是说，不管购房者是不是具有本地户籍，也不管其名下有几套住房，都可以购买平房。这也给不少炒房投机者以可乘之机，现在则不可能购买。
可以说，北京的住房限购政策再无“空隙”可钻。平房由于属于非成套住宅，之前的住房限购中并未考虑。但近些年来，由于平房集中的东西城，优质学校资源丰富，一些投资投机需求通过购买平房炒房，导致平房的价格出现大幅度上涨，对房地产市场造成了不利影响。此次将平房纳入限购，再一次表明了政府“房子是用来住的，不是用来炒的”的坚决态度，彻底堵住房地产投机投资，促进住房回归居住属性。
第三是究竟北京的楼市调控有什么值得让你颤抖的，为什么不能对着干。一.认房又认贷。在北京有房或在北京无房但有过贷款记录的判定为二套，二套房普通住宅首付提至6成，非普通住宅提至8成。二.购房资格审定更严格。北京籍购房纳税从5年改称连续60个月。现在才明白5年和60个月的区别。三.整治“天价学区房”。对于不具备实际居住意义的过道房、车库房、平房一间改多间等异形房实施“三不政策”：规划国土部门将一律不予不动产转移登记；公安部门将一律不予落户；教育部门将一律不给于就近入学资格。
北京市教委发文降温学区房，除京津冀协同发展项目外，本市所有中小学校未经市教委同意不得到外地办学；各中小学不得与房地产商合作办学。四.堵“假离婚”。北京离婚一年内申请房贷算“二套”。五.商住房全面限购。1.在建在售商办项目不得卖给个人，销售对象只能是企事业单位、社会组织；2.个人购买二手商办项目需要符合无住房和商办类房产记录及5年内缴纳社保或连续5年缴纳个税的条件。
3.对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以居住。4.商业银行暂停对个人购买上班累项目的个人购房贷款。5.限售。六.规范房地产中介。1.逢涨必查、逢炒必办；2.中介机构不得参与炒房，包括炒作天价房、学区房等；3.禁止囤积房源，哄抬房屋价格；4.不能违规设立资金池，参与首付贷等违规金融行为。5.严禁中介一年内买卖同一套房屋。
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