揭秘:要不要买房!北京房价永远上涨的真相超现实!

揭秘:要不要买房!北京房价永远上涨的真相超现实!
2017年04月10日 09:55 星火记者联盟

文/谢逸枫

许多朋友大呼过瘾,供需两端发力,觉得北京市政府终于开始拿出诚意来降房价了。老谢告诉你,北京房价永远上涨的真相超现实,要不要买房不是单纯的解决居住问题,更是未来资产保值增值、融资变现、孩子教育、户籍、公共福利、就业、社保等一系列的重大问题。由于北京新建商品住宅房生产低增速与新建商品住房土地供应负增长与住房、投资、财富、外来人口、本地户籍、高打消费人群、富人、人才、大学毕业生、世界500强国内500强企业、总部企业、家庭结构分裂、拆迁安置、二孩的房子需求翻倍增长之间的矛盾不可调和。

而高地价、高税费、高利息、高门槛的高速增长与工资、奖金、福利的低收入增长之间不可调和;资源稀缺与人口膨胀增长之间的矛盾不可调和。毫无疑问,这意味着北京的房价未来会一直上涨是不可避免的超现实,短期的行政调控、金融信贷政策解决不了,长效的住房、金融、土地、财税制度一样无法解决。

4月7日晚,北京又出大招,房价要跌了吗?2017年4月6日,住建部和国土资源部发布住房及用地供应管理通知,首次明确土地供应调控的定量指标:商品住房库存消化周期在6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏;在12-6个月的,要增加供地。机构统计显示,需要增加供地的几乎覆盖了所有的热点城市。

其一是2017年与未来五年,北京有多少住宅土地供应,新建商品房究竟是多了还是少了。2017年4月7日晚间,北京市迅速落实,批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》:未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。2017年,北京计划供应住宅用地1200公顷,新建住房30万套。然而,这30万套房子中,有多少是能够满足普通购房者需求的呢。

《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》计划中的数据如下:“本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求“。所谓的集体建设用地 = 农村建设用地,也就是宅基地、农村集体经济用地等。

  

  

按照上述计划,未来五年加快供地过程中,新建产权类住房约占70%,租赁类住房约占30%。产权类住房中,商品住房约占70%。而在商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。也就是说,2017年新增30万套房中,产权类房子占70%,为21万套,其余则是租赁类住房。在产权类房子中,商品房占70%,为14.7万套,其余则为商住等其他产权类房子。

在商品房中,中小户型和自住房占到70%,为10万套左右,其余则为大户型的房子。如果按照往年的惯例,自住房和中小户型商品房的用地各占一半的话,实际能够满足市场需求的中小户型商品房只有5万套左右。此外,每年新增的5万套中小型商品房中,分布于中心城区(朝阳、海淀、东城、西城、石景山、丰台)的占比不到20%,也就说,中心城区2017年新增中小型商品房不到1万套。

其二是对比过去6年与2011年-2016年北京有多少住宅土地供应,究竟是多了还是少了。《北京市2011年度国有建设用地供应计划》,住宅用地2550公顷、《北京市2012年度国有建设用地供应计划》,住宅用地1700公顷、《北京市2013年度国有建设用地供应计划》,住宅用地1650公顷、《北京市2014年度国有建设用地供应计划》,住宅用地1650公顷、《北京市2015年度国有建设用地供应计划》,住宅用地1200公顷、《北京市2016年度国有建设用地供应计划》,住宅用地1200公顷。

以上都是北京市国土资源局的官方链接。合计一下,2012-2016年6年的住宅供地计划,加起来一共是7400公顷注意,这里是“国有建设用地”供应计划,不包括集体建设用地。也就是说,未来5年相比较过去6年,北京市国有建设用地的住宅用地供应计划,将会从7400公顷下降到5000公顷。

与过去8年对比,究竟是多了还是少了。尽管如此一算,北京市每年真正能够投放到市场上的商品房跟30万套的新增总量相去甚远,跟目前已有800万套左右的存量住房相比,更是杯水车薪。数据显示,2016年北京新房交易量约为11.48万套,而2017年计划的新增商品房则为14.7万套,两相比较,2017年新房增量比去年增加不少。然而,2017年北京是否完成供地计划并如数推出这些房子呢?至少从前几年的情况来看,北京市并没有完成年度供地计划。

  

在2017年2月21日,北京市政府常务会审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》,全市原计划供地3900公顷,相比去年的计划减少了200公顷,其中住宅用地610公顷,较2016年下降约一半。

  

新公布的计划披露,2017年北京全市计划供应住宅用地1200公顷,其中国有建设用地1000公顷,集体建设用地200公顷,以保障30万套住房建设需求。此外,未来五年北京年均住宅用地计划供应量也为1200公顷。如果足额完成,这一数字较北京此前公布的2017年住宅用地计划供应量翻倍。过去8年平均的供地面积是1143万方,4月7日晚上的1200万方也仅仅是恢复了历史平均多一点,只能说明政府年初600万方以及2016年只推出263万方都是严重不足的,合理的供给至少要在1500万方以上且维持3-5年。

其三是过去六年北京实际住宅土地供应与2011年-2016年住宅土地供应计划骨,完美的计划与骨感的现实。我们都知道,实际往往和计划有很大差别,那么过去几年的实际住宅供地是多少呢。从下表可以看出,过去6年,北京市的实际住宅供地只完成了计划的3/4,其中2016年更是不到40%。只有2013年的实际供地超过了计划供地,达到108%——2013年一年实际供应了1783公顷,这也是2014年房价回落的重要因素。

  

现在有没有觉得所谓的大招,实际上就是套路满满。4月7日晚上这个5年计划比起2012年的那个5年计划——接近腰斩。计划往往赶不上变化——实际只完成了计划的3/4,未来5年能否完成计划——2016年可是只完成了计划的40%。哪怕完成了计划,也比过去5年的实际供地要少——小学数学题,自己算算。

其四是历史上的5年供地计划与2012年-2016年供地计划,究竟是多了还是少了。2012年的时候,政府也公布了一个类似今天这样的5年(十二五期间)土地供应计划。当年的5年计划是这样写的:“在2011年—2015年国有建设用地供应总量中,交通运输、水域和水利设施及特殊用地5500公顷,其中:交通运输用地4800公顷,水域和水利设施用地400公顷,特殊用地300公顷;工矿仓储用地5400公顷;公共管理与公共服务用地5600公顷;住宅用地9300公顷”。

对比一下:2012年时,政府公布了2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划:9300公顷。2017年的今天,政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是:5000公顷。4月7日晚公布的这个5年住宅供地计划,比起2012年时制定的的5年住宅供地计划,接近腰斩。

五是《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》中的150万套 ——新增还是净增?4月7日晚上公布的5年供地计划中,有这么一句话是很受大家关注的:“保障150万套住房建设需求”。这150万套是包括了国有+集体建设用地。新增150万套是什么概念?我们继续看数字:历年的《北京市国民经济和社会发展统计公报》都公布了商品住宅竣工面积和各类保障住宅竣工套数。我们按照商品住宅套均80平米计算,过去5年北京市每年各类国有建设用地上的住宅竣工套数如下表所示。

  

  

也就是说:过去5年,北京市国有建设用地上,计划住宅供地7400公顷,实际建成约140万套住宅。未来5年,北京市国有建设用地上,计划住宅供地5000公顷。那么,未来5年,北京国有建设用地上,实际会落成多少套住宅?一个容易被忽略的事实——“新增”不等于“净增”。上表为北京过去历年供地的详细情况(数据来源和上面一样),可以看到,在各类保障性住宅供地中,用于回迁定向安置、棚改的比重,基本都超过50%,其中2016年达到72.6%。

总结一下:北京未来几年的首要KPI是疏解和赶人——本次公布的5年供地计划,看似很多,实则是大减。“实际”往往不同于“计划”——过去几年的供地计划快速下降,而实际供地则下降得更快。北京的住宅供地中,相当大比例是保障房,而保障房中的一半以上都是并不会“净增”面积的回迁房。

所有在北京的市民与非本地市民应该都能感受到,北京这两年极大的加快了城中村、地下空间、违章建筑的拆除速度,其根源就是首都疏解产业和人口的需求。如2016年,北京完成违章建筑拆除面积:3000万平米,2017年,北京的拆违计划是:4000万平米。要知道,北京市2015年的所有房屋竣工面积是4170.2万平米(其中各种类型的住宅竣工1900.7万平米),数据来源:《北京市统计年鉴2016》。也就是说,北京每年拆除的违章建筑,和新建的所有类型的建筑面积,是差不多的——也就是说,北京的空间,被锁死了

六是购租并举,租赁和产权类住房三七开。除了房价之外,不得不说说租赁型住房市场。4月6日,住建部和国土部通知要求,增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市,开展集体建设用地上建设租赁住房试点。北京新公布的计划也要求,促进完善购租并举的住房体系,实现住有所居:今后五年北京全市住房建设需求150万套,其中产权类住房100万套,租赁住房50万套。新建住房中,产权类约占70%,租赁类约占30%。而在产权类住房中,商品住房约占70%,其中,自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%。

而且此次计划中,一条突破性政策是,明确将集体建设用地纳入供地计划,数量达1000公顷,占总计划供地量的六分之一。这些集体建设用地怎么用? 一个讨论过的方案是在集体土地上建市场化的租赁房,即在集体土地上建住宅,但只能用于租赁。北京市住建委4月6日还宣布,将在公租房自住房中为稳定就业的非京籍无房家庭开展专项分配试点。有一个段子是这样说的:雄安教会了我们,不看新闻联播不行;北京楼市调控教会了我们,不看北京新闻也不行。

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