文/谢逸枫
老谢仔细调查分析，当前一线与热点二三四线城市楼市已经进入“禁购、禁售、禁贷、禁转售的“四禁”，认房认贷认离的二套房标准“三认”，限购住宅、限购商住、限购公寓、限购平房、限贷、限房价、限地价、限签、限售、限转售、限楼盘销售套数、限面积、限户型、限对象、限外的 “十五限”的盖帽托底的、惨无人道的计划经济时代，意味着今年房价单边暴涨终结，进入高位盘整的调整期。毫无疑问，限购、限贷、限售是未来抑制短期炒作，防止市场投机行为泛滥，房价单边暴涨今年已终结。
目前限购、限贷、限价、限售、信贷收紧已经扩容到珠三角城市群、长三角城市群、京津翼城市群、中部城市群、成渝城市群等区域，近乎集体密集的对楼市政策升级，这背后则是楼市和地市双双高潮的结果，相关政府部门在和市场进行时间的较量，并且调控的尺度越来越大。除了以往的限购、限贷、限价、限售，具有新意的调控手段也出现了。其中最具风向标的是北京、厦门，以及广州，均出现了住宅、商住限售，北京的平房都限售，标志着“供给端”楼市调控的展开。
第一是老谢最新跟踪调查的数据显示，自2017年1月31日开始，截止2017年4月15日，全国已经有72个一二三四线市、县、区实施新一轮地方楼市调控。包括住宅、商住、平房禁购、禁贷、限购、限贷、限价、限售、限签、首套房优惠利率取消、取消外来人口买房补帖、限制新房上市交易时间、二套房认定标准、个税或社保年限不断上升、商业贷款与公积金贷款首付提高、商住限购限贷、土地限地价、竟配建等调控升级、加码的政策。相信，上海、深圳、合肥等会跟进的调控加码的。
老谢调查分析发现，72个一二三四线市、县、区分别为四大城市群。其一是珠三角城市群的广东广州（包括从化、增城）、东莞、佛山、珠海、中山、湛江、惠州；海南的三亚、海南全省；福建的福州、厦门、连江县。其二是长三角城市群与环上海热点城市，浙江的杭州、嘉善县、嘉兴、镇江、宁波、江苏的南京、句容、苏州、南通、启东市、常州市；山东的青岛、济南、淄博、秦皇岛。
其三是中部城市群与成渝城市群的河南的郑州、江西的南昌、赣州、南昌县与新建区、湖南的长沙、湖北的武汉、四川的成都、重庆、贵州的贵阳、吉林的长春、黔州市、安徽的滁州市、阜阳市、临泉县；新疆的天水。其四是京津翼城市群与环北京热点城市一个都不能少，北京、天津、河北的石家庄市、保定市、张家口崇礼区、廊坊市、永清县、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、沧州市、承德市、唐山市。
其五是雄安新城与周围的城市自4月1日-4月5日已经有13个市、县、区。其中有3市6县4区实施限购政策，其中雄县、容城县、安新县的3县禁止购房、售房。4月1日-4月3日，雄县、容城县、安新县的禁止购房、售房。4月5日，继霸州市、文安县、任丘市、高碑店市限购后，雄安新区周边限购再添2县4区（市区）：保定清苑区、徐水区、满城区、白沟新城、高阳县、定兴县。雄安新区周边已形成包括固安、永清、任丘、涿州、涞水、保定市及其下辖多县区、廊坊、高碑店，以及霸州市和廊坊文安县的一个限购圈。
第二是限购的城市扩容到66市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止到2017年4月15日，全国共有66个市、县、区限购，这轮数量之多与波及区域之广及杀伤力已经超过上轮46个城市限购。包括2016年3月25日之前的北京、上海、广州、深圳、三亚的没有放松限购并加码升级的，除没有重启限购或者是没有限购的太原、昆明、兰州、西宁、银川、呼和浩特、贵阳、乌鲁木齐、拉萨、长春、哈尔滨、沈阳、大连，共13个省会弱城市、弱二线城市外。到2017年4月15日，剩余的省会二线城市全部重启或加码限购，加上新增的限购城市，全国共有66个市、县、区实施限购政策。
其一是限购令何时重新收紧的，有多少个城市？按照老谢的跟综调查统计，自2016年3月25日开始，到2017年4月15日，一年多，全国共有66个城市掀起新一轮楼市限购潮。第一是包括没有取消限购并加码的城市有5个，北京、上海、广州、深圳、三亚，这五个城市是限购时间持续最长，坚持最稳的城市，不过也是调控持续加码到最严厉的城市，特别是北京，限购住宅、商住、平房，限贷、限售、限转让。
其二是包括重启并加码或者重启的城市有24个，1.华东地区：江苏省的南京、无锡、苏州；安徽省的合肥；浙江省的杭州、温州。2.华南地区：广东省的佛山、东莞、珠海；福建省的福州、厦门；海南省的海口。3.华北地区：天津市，山东省的济南、青岛；河北省的石家庄；河南的郑州。4.中南地区：湖南省的长沙；湖北的武汉；广西省的南宁；江西省的南昌；5.西南地区：四川的成都；6.西北地区：陕西的西安。
第三是新增加限购的城市有37个城市，1.华东地区：江苏省的句容、启东市，安徽省的滁州市；浙江省的嘉善县、嘉兴。2.华南地区：广东省的中山；福建省的连江县。3.华北地区：山东的淄博、秦皇岛；河北省（唐山市、保定市、承德市、张家口崇礼区、廊坊市、永清县、三河市、大厂县、香河县、固安县、怀来县、涞水县、涿州市、沧州市。雄安新城与周围的城市自2017年4月1日-2017年4月5日已经有13个市、县、区。其中有3市6县4区实施限购政策，其中雄县、容城县、安新县的3县禁止购房、售房。
其四是4月1日-4月3日，雄县、容城县、安新县的禁止购房、售房；2017年4月5日，雄安周边3市2县陆续限购，继霸州市、文安县、任丘市、高碑店市限购后，雄安新区周边限购再添2县4区（市区）：保定清苑区、徐水区、满城区、白沟新城、高阳县、定兴县。之前环京多地启动限购。而目前围绕雄安新区周边，已形成包括固安、永清、任丘、涿州、涞水、保定市及其下辖多县区、廊坊、高碑店，以及霸州市和廊坊文安县的一个“限购圈”。4.中南地区：江西省的赣州、南昌县与新建区。
其五是本轮房地产调控相比2016年“金九银十”的调控，覆盖面更广，调控政策力度更大。杭州、河北崇礼、南昌、赣州、青岛、南京、石家庄、广州、长沙、保定、成都、佛山、中山、珠海、上海、深圳、北京、合肥、苏州等超过30个城市增加了个税或社保的缴纳年限。其中，南京规定“非本市户籍居民家庭申请购买首套住房时，应提供自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）证明”，北京、上海、广州、深圳基本是上5年，另外是北京、广州必须连续60个月以上。
第三是限贷的城市扩大到66个市、县、区。根据老谢最新调查分析，截止4月15日，北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、南宁、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、惠州、上海、南昌等66个市、县、区限购的房贷首付都调整了。其一是第三套停贷的城市有广州、南京、合肥、苏州、武汉、成都、珠海、佛山、南昌等。其二是第二套非本市户籍停贷的有南昌、武汉等。其三是第一套首付30%的城市有上海、广州、深圳、南宁、南京、合肥、苏州、武汉、杭州、天津、成都、济南、郑州、厦门、东莞、珠海、福州、佛山、南昌、石家庄、廊坊市非本市户籍50%、嘉兴市非本市户籍50%，郑州90平方米以下20%-25%，无锡20%，北京普通35%、非普通40%等。
其四是非限贷的城市首套首付20%，第二套首付30%，第三套，没有停贷。其五是首套无房有贷纪录的首付有南昌40%、苏州50%、合肥40%、南京50%、深圳50%、福州非本市户籍40%等。其六是第二套房认房认贷的城市，深圳、天津、济南、南京、合肥、厦门、苏州、杭州、武汉、成都、郑州、珠海、南宁、佛山、南昌等，还第二套房认房认贷认离的城市有北京、上海、广州等。其七是第二套房首付的北京普通住房50%非普通70%、天津60%、苏州贷款未结清80%已结清70%、郑州40%。
另外是成都有1套贷款未结清40%已结清30%、济南40%、无锡40%、合肥贷款未结清50%已结清40%、武汉本市户籍50%非市户籍停贷、南京有1套贷款未结清80%已结清70%、南宁、广州贷款已结清50%未结清70%、深圳70%、杭州50%、佛山有1套贷款未结清40%已结清30%、厦门普通60%非普通70%、东莞、珠海有1套贷款未结清40%已结清30%、福州本市户籍40%、惠州、上海普通50%非普通70%、南昌贷款未结清50%已结清40%非本市停贷。石家庄普通40%非普通50%等。
第四是限售的城市扩大到15个市、1区、1省。根据老谢最新调查分析，限购、限贷之外，“限售”成房地产调控的又一手段，截至2017年4月15日，已经有17城、区、省进入“限售模式”，环广东省广州市和环深圳市的珠三角城市群、长三角城市群、京津翼城市群、中部城市群则成重灾区。北京、成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、东莞、扬州、常州、长乐、启东、白沟、承德市、海南省17个城市相继出台“限售”政策，历史首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。
厦门：新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。成都：高端人才所购住房5年内不得上市转让。福州：新取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。青岛：房屋取得不动产证后满2年方可上市交易。广州：新购买住房须取得不动产证满2年后方可转让。长乐（福建）：取得不动产证未满两年的，不得上市交易。常州：新购房满2年方可上市交易。惠州：新购买的商品住房满3年方可转让。保定白沟：房产自登记之日起五年内不得转让。
珠海：新购房屋3年内禁止交易转让。东莞：升级限购，满2年才可交易。扬州：产权未满两年不得交易。杭州：企业购买区域住房需满3年方可上市交易。海南全省：新购房须取得不动产权证满两年后方可转让。启东：个人购买一、二手房的，三年内不得再次买卖。北京：企业购买的住房需满3年以上才能交易。承德：新购房满2年方可上市交易。限售可以极大遏制房地产炒作，这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。
“限售令”延长了房产的交易周期，这在一定程度上也为不动产登记、房地产税立法、楼市建立长效调控机制等相关政策的出台赢得了时间。一个月内16个城市加入“限售”阵营，这些城市的“限售”政策对其他城市有借鉴意义，预计未来还会有更多城市加入“限售”行列。不过，尽管这16个城市均发布“限售令”，具体“套路”却各不相同。从“限售令”的严厉程度上区分，可分为新购、已购均限售，只限售新购房、不限已购房，企业购房被限售，个人及企业购房全部限售和高端人才新购房限售不同类型。
对比发现，北京是针对企业持有房屋“限售”，暂未跟进个人住房“限售”。北京3月17日发布房地产调控政策规定，企业购买的住房需满3年以上才能交易，这一措施旨在打击企图以企业名义购房钻限购政策空子、投机炒房。虽然北京此次仅针对企业购房再交易进行了限制，但北京后续的储备政策有更多猜想，比如仿照上海进行单身限购，或者升级区域限购，当然也不排除针对人个新购住房“限售”的可能。
当下，楼市呈现出“城市圈+认房认贷+限售”的调控新特征：以城市圈、城市群的形式全面封堵炒房。例如：在京津冀、珠三角、长三角等地区，都出现除了中心城市调控升级外，周边的十余个城市（县、区）也齐齐发布、升级限购的状况。这就相当于在热点城市周边筑起一道道围墙、关住炒房客。恢复认房又认贷，一、二线城市全面恢复“认房又认贷”的信贷政策，抽走炒房者的资金杠杆，防控金融风险。
综合来看，政策主要表现为从个人或企业拿到一手房产证开始计算或者是二手房，两年至三年不得入市交易。“限卖”执行的城市背后，都是部分热点城市楼市当前出现由投资需求引导的快速升温的异动，以及由此带来的供需失衡的现状。“限售”很有可能成为一些城市的“补丁”政策，预计还会有更多城市加入调控行列。购房者必须持有一定年限后才可转让，延长了房产的交易周期，这在一定程度上也为不动产登记、房地产税立法、楼市建立长效调控机制等相关政策的出台赢得了时间。
以糅合了厦门和北京两地政策的广州为例，3月30日，广州调控再次加码，广州家庭新买住房后房产证需满2年，才能转让。法人新买住房证满3年，才能转让；住房赠与，满2年后才能再买房。有购房资格，才能接受赠与。继限购、限贷等常规楼市调控政策之外，楼市“限售令”正在向更多的城市蔓延，广东省的环广州和环深圳区域的珠三角成为“重灾区”。4月10日，广东省东莞市再一次收紧楼市政策，包括“限售令”，政策要求购房者在东莞购买的住房(新建住房和二手房)需要获得不动产权证满2年以后才能交易。
3月24日，二线城市中房价最高的厦门发布楼市调控新规，“新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易”，市场将对购房销售限制的条款统称为“限售”令。截至4月15日，全国已经16个城市宣布实施限售措施，其中广东省占据四个。限售城市还包括，北京、四川成都市、福建省厦门、福州市、山东青岛市、广东广州市、惠州市、珠海市、东莞市、浙江杭州市、江苏启东市、常州市、扬州市、福建长乐市、河北省高碑店市下辖的白沟镇、海南省。
第五是广东楼市政策升级的城市已经升至7个，包括广州、东莞、佛山、惠州、中山、珠海和湛江。3月17日，广州市率先发布新楼市调控通知，更是在两周之内广州再抛出限售令。通知要求，广州户籍家庭限购2套住房；本市户籍成年单身人士限购1套住房；非本市户籍家庭需提供5年连续个税或社保证明，限购1套住房。3月29日土地市场再次刷新广州地价纪录，不仅如此，海珠区、增城区的最高地价纪录同样被打破。3月30日，广州楼市政策再次升级，意在冻住市场。要求居民家庭新购买的住房，须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。
楼市的汹涌出现在广州周边城市，如东莞、佛山、惠州、中山、珠海等地。3月21日，东莞对楼市政策升级，侧重于对开发商的“限价”。新房报价不得明显高于区域同类在售项目价格；同一套房涨价幅度不能超5%等。4月10日，东莞限购政策再次升级加码。外地人在东莞购房需一年社保或个税证明；购买住房需要获得不动产权证满2年以后才能交易。3月22日，佛山勤天汇房地产开发有限公司经过412轮竞价、溢价146.5%、以3.4亿元竞得佛山市高明区西江新城地块，折合楼面价约5916.8元/平方米，创下高明区新高。
3月23日，佛山市高明区美的房地产发展有限公司经过254轮竞价竞得高明区杨和镇一宗商住地，溢价率578%。为抑制楼市的过热，3月24日晚间，佛山市发布通知，非本市户籍居民家庭在本市没有住房的，在限购区域购买新建商品住房时，需提供1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。3月26日，中山市出台限购政策，有3套及以上住房的户籍家庭不能载购新房；非本市户籍家庭，有半年以上社保或个税的限购一套，2年以上社保或个税的限购两套。
4月8日，珠海出台被称为“史上最严”的楼市调控政策，对原有的限购政策进行加码。全市范围内的所有户型住房，全部纳入限购范围；社保和个税缴纳年限提至5年、购房首付比例进一步提高、首次限售等。此外，新取得的不动产权证满3年之后才能上市交易（转让），通过赠与方式转让住房后须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合珠海的现行限购政策。
4月8日晚，惠州出台楼市新规，新购买(新购买是指自通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让。此前惠州土地市场已经出现过热的现象。2月24日，碧桂园在惠州竞得五宗土地，最低溢价溢价249.2%，最高溢价至392%。针对房地产市场的调控密集升级，一线城市的外溢带动作用不能忽视，尽管深圳的楼市近几个月相对平静，但需求向周边城市大量外溢，影响了购房者房企的与预期。而珠三角的另一个一线城市广州本身热度不减，这种热度是会传导的。
第六是本轮楼市调控的主要特点之一，就是一线城市周边的热点城市也紧跟着同步出台楼市调控加码政策。3月17日，石家庄首度发文收紧楼市，明确非本市户籍居民限购一套住房，并调整了普通居民购房首付比例和贷款政策；3月19日，保定也发布房地产调控意见；3月21日，廊坊宣布主城区、三河市、大厂回族自治区、香河县、固安县和永清县，非本地户籍居民限购1套住房、且购房首付款比例不低于50%。
截至目前，京津周边区域中，保定、石家庄、崇礼、涞水、涿州、廊坊、三河、固安、大厂、永清、香河、怀来、承德13地已开启限购措施。而上海周边区域的浙江嘉善县和嘉兴市也步入限购限贷阵营。3月13日，嘉善县对新房、二手房全面限购，明确在全县范围内暂停向在嘉善县拥有一套及以上住房的非本县户籍居民家庭出售新建商品住房；3月21日，嘉兴市发文明确非本市户籍家庭首套住房首付比例不低于50%。
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