文/谢逸枫
老谢可以负责任的告诉你，2017年3月国家统计局的三四线城市房价与房企疯狂砸钱到三四线城市抢地、购房者与资金转移到三四线城市的数据显示，中国楼市进入普涨到分化，再由分化到普涨的集体上涨；一线城市上涨到二线城市接力上涨，再由一二线城市上涨到三四线城市上涨的全面开花上涨；国家中心城市上涨到城市群上涨，再由城市群到都市圈上涨的区域性上涨格局已经快形成了。说明本轮调控圆满完成抑制房价上涨过快、防止房价下跌过快的调控目的，完成控了房价、去库存的政策目标，同时顺利完成了保增长、稳房价、防风险的政治任务。
老谢正式通知你，当前中国越来越多城三四线越市楼市复苏回暖，终于逐渐走出市场低迷与寒冷困境、缓解了高库存与土地供应过剩风险、遏制住了持续暴跌与断崖式下跌局面、避免了房地产崩盘与崩溃危机，正式结束冰封的“冬天”、结束痛苦的市场“调整期”、结束单边房价“下跌期”。意味着越来越多三四线的房地产市场，迎来了一个新的春天，迎来了地价、房价一个新的上涨周期，迎来了购房者、房企一个新的机会。毫无疑问，调控教导我们，一二线城市的上涨火苗转移到三四线城市了，大家一块抢地抢房去。
其一是70城市房价全面上涨，呈现加速上涨趋势。2017年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环上涨城市62个。总体来看，环比增幅为0.71%，相比2月份0.33%的增幅明显扩大。比2月0.33%的涨幅扩大了0.38%，，比1月0.24%扩大了0.47%，比去年12月房价环比上涨0.26%扩大0.45%，连续2个月报复性上涨，呈现逆势反弹走势。说明房价猛涨，涨幅反弹，呈现加速上涨的走势。3月房价同比涨幅10.30%，保持高位上涨的形势，自2017年1月开始到3月已连续三个月收窄，分别为10.69%、10.56%、10.30%。
3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的62个，比2月份56个城市上涨的数量，增加6个。在15个一线和热点二线城市中，有9个城市上涨，较2月份的3涨2持平，有所增加。从同比看，涨幅回落的多为一二线城市。3月份，70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个，回落城市中18个为一二线城市。事实上，早在2014年-2016年，部分三四线城市已经开始着手暂停供地或放缓供地，2017年又有地级市明确暂停或放缓供地计划。如果大部分三四线城市借此来调节供求关系，那么未来2017年-2018年，大部分三四线城市将不存在去库存压力，楼市将迎来新一轮上涨机会
其二是70城市的三四线城市房价进入新的上涨周期。70个城市中一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。初步测算，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，3月份比2月份回落3.4个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落，3月份比2月份回落0.6个百分点。在一二线城市房价涨幅回落后，三线城市的涨幅却在扩大。刘建伟称，三线城市新建商品住宅价格同比涨幅略有扩大，3月份比2月份扩大0.4个百分点。数据显示，多个三线城市新建住宅价格的同比上涨，惠州同比上涨23.9%，九江、赣州均上涨13.6%，泉州上涨9.9%，洛阳上涨6.5%。
一二线城市新建商品住宅价格同比涨幅持续回落。但三线城市的涨幅略有扩大，三四线城市房地产市场逆袭上涨。3月三、四线城市房价持续温和上涨，仅丹东房价环比回落0.1个百分点。随着三、四线城市的“量价齐升”，对整体去库存也起到了正向作用。此外，值得注意的是，如调控力度较小的扬州、惠州等环热点一、二线城市房价环比涨幅较大，均保持在一个百分点以上。从2016年国庆节开始，一线和热点二线城市楼市调控升级，致使中西部核心城市，以及核心区域周边的三四线城市的房地产市场升温，三四线市场的前景一直受到特别关注。
其三是房企不断到三四线城市进行攻城略地的抢地。大部分全国化房企仍然表现出对城镇化前景的看好，以及由此带来的一二线城市机会。在适度向三四线扩围的同时，2017年，一二线城市仍将是大部分企业的业绩重心。“在中央及地方政策指引下，2017年，热点城市房地产市场成交量涨幅或将收窄，但成交价格仍可能维持在较高水平；三、四线城市将从鼓励性政策及热点城市外溢效应中获益，有望缓解去化压力。”今年3月2日，中骏置业发布2016年年报，并对今年市场做出如上展望。一个月后的4月11日，中骏置业拿下徐州铜山区一宗25万平方米的土地，首次进军徐州——正是年报中提及的三线城市。
2017年4月10日下午，中海地产历经4小时又46分169轮竞价，最终以总价62870万元竞得广东佛山狮山官窑超2.4万平商住地，折合楼面价约9242.97元/平，溢价163%，虽未能达到本宗地块最高限制价（最高楼面价9850元/平），但也成功刷新了官窑区域的单价记录。据悉，这也是中海今年首次在佛山拿地，2016年中海在乐从、伦教两地相继拿地，并收购了里水两个项目，定名为中海山语湖、中海金沙水岸。此前新城控股逾42亿夺狮山超14万平商住地，楼面9853元/平；2017年1月，时代地产以总价31亿斩获位于狮山镇小塘近11.8万㎡商住地，折合楼面价约9869元/㎡，迄今仍保持着区域单价记录。
2016年，多数房企录得销售规模大幅增长，一二线城市贡献了主要业绩。这与热点区域楼市大幅增长的现实密不可分。从去年四季度开始，热点城市调控大幅加码，中西部核心城市，以及核心区域周边的三四线城市“接力”升温。即便楼市调控的范围扩大、力度增强，三四线市场的前景仍被普遍看好。今年以来，将区域布局向三四线城市延伸的企业不在少数。国家统计局数据显示，1-3月房企土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月回落0.5个百分点；土地成交价款1359亿元，增16.7%，增速提高4个百分点。
4月17日，安徽马鞍山市经开区的马土让2017-17号地块成功出让，经96轮竞价，安徽中丞房地产开发集团有限公司竞得此地块，成交价3.2亿元，溢价率达227%，楼面价4927元/平方米。该地块约54.03亩，规划为居住用地，起拍价9750万元。4月18日下午，碧桂园集团以总价7.3亿夺下位于广东江门市蓬江区杜阮镇那糍坑（土名）地段的JCR2017-27（蓬江01）号地块，楼面价6894元/平，溢价率达273.5%。4月19日，经过95轮竞价，阳光城以6.14亿元的总价竞得江苏省启东市一宗宅地，楼面价达7097元/平方米，溢价率为372%。该地块出让面积50亩，建筑面积86518平方米，起始价1.3亿元，楼面价1503元/平方米。
到2017年，情况开始发生变化。年初，热点楼市又有升温迹象，并蔓延至周边区域。以北京的“3·17新政”为代表，楼市调控政策进一步加码并扩围。相比之下，受益于主流城市热度传导、改善性需求释放以及去库存政策引导的三四线城市，开始逐渐升温。据国海证券监测，今年一季度，一线、二线、三四线城市新房住宅成交面积同比增速分别为-36.5%、-8%及11.8%，三四线城市景气度明显提升。在土地市场，长三角等地的南通、无锡、嘉兴、镇江、台州、绍兴等三四线城市率先回暖，近期均有大宗交易。这种变化影响到房企的预期，并使得企业将目光更多地投向这些城市。
其四是一二线城市依然是房企攻城略地的主要核心区域。由于战略选择和发展历史的不同，房地产企业的区域布局有明显差别。但对于大多数全国化布局的企业来说，一二线城市贡献了主要业绩。年报显示，在恒大2016年的销售额中，一二线城市的贡献占比67.4%；碧桂园在国内市场中，有59%的销售额来自一二线城市；中骏置业的业绩中，一二线城市份额占到65.8%。区域布局高度聚焦的旭辉，这一比例高达98.2%。当年的新增土地储备，也表现出类似特征。如万科在去年新增了173个项目，有88.3%位于一二线城市。恒大则有59.6%的新增土地位于这一区域。中骏在一二线城市中的拿地支出，占拿地总支出的比重为79.6%。
步入2017，企业补仓积极，拿地热情依旧高涨。前三月，土地市场供应处于低位，房企的城市投资趋势高度趋同，促使重点城市土地价格高涨，10家企业土地成交规划面积同比增加39.7%。从拿地金额来看，碧桂园、恒大位居前两位。两家拿地金额合计在排行榜中占比超30%，规划建筑面积占比近45%。其中，碧桂园无论拿地数量、拿地金额均排名首位，该企业前三月在三四线城市的拿地面积与金额占比分别达72%、45%；恒大、中海、保利的拿地金额也均超过平均金额225亿元，紧随其后；招商蛇口前三月在广州、南京、合肥等城市加大投资力度，楼面均价近2万元/平方米，相对处于高位。
地方城市的土地收入也相应大涨。统计数据显示，2017年一季度，全国50大热点城市合计出让土地金额为6370.2亿元，同比增长63.8%。武汉、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津等城市卖地超过200亿。房企对热点城市热门地块拼抢依然积极，包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市地价依然处于高位，即使在地方政府设置多重调控约束政策后，部分住宅属性地块依然被多家企业拼抢。从企业布局战略来看，一线、热点二线城市仍为重点。今年1-3月，全国土地成交额前10名的城市累计成交额为2961亿元，同比增加59%。
二线重点城市继续占据榜单前列，其中武汉以513.1亿元领衔全国，合肥超过400亿，同比涨幅明显。此外，在规划建筑面积方面，武汉、郑州等热点二线城市土地成交面积排名靠前。从土地价格来看，今年一季度全国300个城市各类用地成交楼面均价2099元/平方米，较去年四季度上涨8.3%，同比上涨49.0%。其中，住宅用地成交楼面均价3412元/平方米，较上一季度微幅上涨0.7%，同比上涨44.1%。监管层已经对房地产企业的拿地资金开始从严监管，禁止企业用非自有资金拿地。同时，房企的再融资渠道也呈现收紧态势，一季度房企国内发债总规模出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。央行、银监会、证监会等部委对房企融资均释放了收紧的信号，多渠道正在收紧房企的“杠杆”。
这与本轮楼市的层级式升温特征有关。2015年末，在连续降息和“3·30新政”、“9·30新政”的叠加作用下，一线城市率先升温，但深圳、上海很快因房价上涨过快而出台调控措施。2016年初，南京、苏州、厦门、合肥等“强二线城市”接力升温，并带动市场热点向郑州、武汉等中西部核心城市蔓延，热点区域周边的大型城市天津、福州、杭州也同步回暖。直到9月末10月初，超过20个热点城市出台调控政策，房地产热潮终于在四季度被遏制。但就全年来看，上述一二线热点城市仍贡献了绝大部分的销售额。
其五是购房者、资金转移到三四线城市买房形成规模。目前投资客在扫荡一二线后，又开始转战三四线城市。即便在去库存任务仍然很重的三四线城市，房价已开始上涨，幅度约10%左右。一二线城市楼市火爆，然后诱发三四线城市恐慌性购买，同时一二线限购限贷，也将挤出资金和需求向三四线城市涌入。布局三四线城市的开发商原本在业界看来将滞销，但去库存的政策效果不错。随着投资客的进入，三四线城市去库存的速度，超出预期。
查询湖南、江西、四川和广东的统计数据，去年除了几个贫困市县，其它去库存的效果都很明显。不过去库存也存在分化，住宅去库存速度，明显高于商业用房。2016年，广东商品房待售面积总量有所下降，商品住宅和商业地产去库存分化明显，其中住宅待售面积显著减少，商业地产则明显增加。全年全省商品房待售面积比上年减少135万平方米以上，下降2.4个百分点。其中，商品住宅待售面积同比下降近12%，而办公楼、商业营业用房、其他用房的待售面积则同比分别增长19.6%、10.9%和12.8%。如三线城市粤西湛江，在政策宽松下，湛江新盘持续热销。
截至2月底，湛江楼市总库存量为28887套，其中住宅存量为16397套，而去年全年，湛江新建商品房网签23259套，今年1月湛江商品房网签2669套，其中住宅2447套，按此速度，去化周期不到1年。除此之外，以湖南为例，有数据显示，截止到2016年末，湖南商品房待售面积2901.46万平米，同比下降12.3%，比2015年末减少408.08万平方米。因为每个城市的经济发展水平、消费能力不同，湖南各市州房地产去化周期差异巨大。其中，去化周期最长的地区为湘西自治州，长达63个月，主要是商业用房销售缓慢，住宅去化周期是23.9个月。
湖南省各市大部分都是十多个月的库存周期，超过20个月的只有张家界和湘西，但永州市只有2.4个月。四川经过去年一年的“去库存”，全省房地产消化周期已经由2015年末的12.4个月，下降到2016年末的8.7个月。主要通过鼓励农民购房、棚改货币化安置两种方式推动商品房去库存。2016年成都以外地区的新增购房者，50%为农民，少数县市的比例超过80%。棚改已成为三四线城市去库存的一条路径。
其六是库存低的量价上涨，库存周期长些的部分三四线城市的房价已经早就上涨。以湘潭为例，2016年湘潭市城区征收国有土地上房屋签约112万平米，是上年的5倍；征收集体土地上房屋签约111万平米，是上年的3倍；2016年湘潭棚户区改造所带来的购房者比例超过了60%。今年仍有大量的棚改，带来新的需求。2016年湘潭新建商品房住宅累计销售17450套，月均成交量达到近1500套，刷新了2010年湘潭楼市创下的16520套。今年1月份湘潭商品房住宅成交1260套，同比上涨超八成；2月份成交1500套，同比上涨超过110%，传统销售淡季意外丰收。
一个奇怪的现象是，有的四线城市库存周期仍然较长，价格却已先行。例如广东省最落后、去库存任务较慢的东翼、西翼和山区商品房均价分别增长8.3%、9.0%和4.3%，粤东西北地区中均价前三位分别是汕头市（7904元/平方米）、湛江市（6056元/平方米）和潮州市（5479元/平方米）。比如湖南的张家界，商品房去库存周期32.8个月，住宅也还有29.1个月，但新房价格已从去年8月的3500元/平米，12末就已涨到4200元/平米，上涨20%。据当地购房者称，库存还有24个月的湘潭房价，2016年房价涨幅也在12%-15%左右。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
