来源：地产总裁内参 作者：陈劲松
纵观全球楼市，中国房地产可谓“一枝独秀”！
美国各个州如果有10%，20%房价上涨，可能就激动的不得了，对比全球核心城市房价上涨排行榜中，中国多个城市房价上涨30%、50%甚至更高，可谓一马当先。
而绝对值，同样也不低。中国北京上海深圳房价动辄10万、20万\平的豪宅，已经接近纽约，新加坡等发达国家城市房价水平……但显然，从趋势看，中国一线城市未来更具爆发力。
在美国费城沃顿商学院上，老潘也向教授提问，很多人都说中国房地产规模到顶了，但我不这样认为。理由有几点：
其一，一个中国城镇化只有55%左右的当下中国，城镇化并没有停止，中国未来还有1亿人多人进城（数据没记错的话）；
其二，一个国家GDP增长还在6%左右增速的国家，房价也好，房地产也好，不会没有上涨和前行的动力。即使中国GDP结束双位数高增长，但一个全球第二大经济体，即使6%左右增速，那也是巨大的力量；
其三，老百姓并不满足当下的房子，如果苹果来做房地产，会是如何？一个行业有没有发展，核心看需求是否满足，目前中国房子的确过剩，但过剩的差房子，真正的好房子却紧缺。中国房地产核心城市正进入改善时代。
教授的回答很模糊，但也基本认同中国房地产和城镇化所孕育的后期机会。
可以肯定的是，房地产规模已经到达次高点，未来一段时间增量和存量市场并举的时代，也是增量先存量转化的时代。
万科谭华杰也曾在前2年说，中国房地产住宅开发市场依旧够万科10年的空间增长。当然行业已几乎到顶或是次高点，但行业中的企业，规模却没有到达天花板，从3000亿到1万亿，从1000亿到5000亿，很多500亿房企都提出要冲刺1000亿，2000亿的内部口号。显然，大中型房企，在未来5年依旧有很大的爆发力。这种业绩爆发更多被解读为零和游戏，即大量中小房企的退出，带来大中型房企的增长。
他山之石可以攻玉，一个有趣的中美地产PK场景是——当中国开发商代表团赴美考察，和美国房地产商交流时，中国一帮地产商和纽约地产商坐同一个桌子上，但很多时候都会聊得不对口，原因很简单——
桌子对面是城市优质资产运营商；
桌子这边大部分都是住宅开发商。
这时候中国开发商可能才知道，我们和别人相差了一个世纪。但有差距也不用怕，因为中国人的速度非常快，这个世纪可能会加速来临。
而眼下的中国房地产，积累的业绩很多，但积累的问题更多，继往开来，未来的确不确定太多，核心在于政策的不确定，市场的不确定，城市规划细节的不确定，人口迁徙的不确定性。。。。很多问题的确让人迷茫？问题有很多。
1，中小房企还有没有得玩？
2，行业是否到顶走下坡路了？
3，城市化一二三四线之间的分化和轮回，何时是个头？
4，深圳北京上海的房价到顶了吗？他们能超过纽约，东京吗？
5，房地产政策背后的逻辑和出发点到底是什么？企业会有误伤吗？
6，房企的游戏规则，预售，房产税，房子用来住的定位。是否会在新时期做调整？
7，各种创新，房地产+热火朝天，到底是先烈还是先驱？一大批养老地产，旅游地产，产业地产，是否经得起天时地利人和的审视？
8，3000亿时代之后，大中小型房地产的未来究竟在哪里？中型房企还有什么窗口期？
究竟该如何认知未来3到5年的中国房地产？推荐世联董事长陈劲松在广东省房协《2017年房地产景气分析会》上的一个演讲，很有启发，客观来讲，陈董对市场和楼市趋势的判断，是非常系统和前瞻的，因此特别推荐给地产中高层阅读。
来源：世联行
一、房地产城市分化新格局
1，房地产市场：不看行政区域，看城际交通
未来3年会发生什么呢？从北京那张限购图就可以看出来。城际交通成为未来3年中国主要的基建投资之一，甚至是最主要的。城际之间的城镇化交通体系建设，将成为中国最大的投资亮点，改变中国房地产市场的版图，一句话就是城界消失，是河北还是北京、还是天津？这又有什么所谓？
我接待过一位北京业内代表团来深圳，他们非常不服，说凭什么深圳房价比北京贵，这没有任何理由啊。我说这样看，你把深圳的房价跟东莞、惠州的房价平均来看，还是没有北京贵的，他们觉得这是有道理。
未来我们评价中国房地产市场板块，这是不是一个市场？我们恐怕不能通过现有的行政区域来划分，而是通过城际交通来划分。
春节时，我非常欣喜地看到深圳地铁、东莞地铁、惠州地铁一块儿跟万科签合同。这在以前是很奇怪的，叫他们都不过来，谁听谁的啊。现在不是，现在是主动对接了。
在广东省出现这种情况，我觉得这意味着市场力量终于和行政力量统一了共识，这个共识就是：城际之间划分不是未来，城际连成一片是未来。
2，他山之石：东京大都市圈
未来展望整个大都市圈都会沿着这样的规律来走，沿着地铁上班和回家。广佛一带及周边也一样；深圳、珠三角一带也一样。这种联系的紧密程度，就是公交化。
由此，我们发现都市卫星城的规律就开始在中国房价上会体现出来，什么样的是一个未来大都市群的房价规律呢？这是中国房地产以前谁都没有碰到过的问题，我们唯一可以学习的榜样或者标杆，我认为是大东京。
在大东京我们看到，大家都沿地铁上班和回家。然后城市之间关系，比如千叶县的房价跟银座的房价是什么样的一种关系？这很重要的，这件事使得房地产的定位、开发、市场预测都更趋于按规律走。
我去年参加国际赛艇大师赛，在东京旁的卫星城户田划船。户田周边环境非常好，能举行国际赛艇比赛的河道得多宽，而且各大学、大公司都有艇库。由于职业病，我就问房价，一问一惊，这里在全东京房价最低。我觉得很奇怪，请教日本人为什么？这环境很优美，而且沿着地铁，到银座非常方便。为什么这里最低呢？很多周边环境还不如它，但房价都比它高。
日本人的回答是：白天这个地方看着很美，但没有人。为什么会在这里赛艇？因为不影响周围。这里连一个公司都没有，白天没有人，基本上就是一个卧城，晚上才很热闹，因此这块儿房地产使用效率、平效统统都不高，因此出租率、租金不高，导致房价低，这让我很吃惊。
3，世界级城市的形成规律
不仅大东京，大伦敦周边的规律也是相似。未来3年因为城际交通的大规模改善，使得世界级城市形成。
什么叫做世界级城市？就是全球城市就叫世界级城市TOP10，中国有没有？一个都没有。
目前北京、上海都不算世界级城市，香港勉强挤入世界前十，勉强。世界级城市TOP20，这里面没有广州，只有北京、上海。未来这种变化，我预计三年左右基本形成，5年肯定成为现实，中国进入世界级TOP20的城市，就有北京、上海、广州、深圳。
也就是TOP20我们可能占四席，这是什么概念？我为什么强调？全世界不动产交易额以商业不动产为例，全球总交易额中40%是TOP20创造的。全球有多少个城市？中国有600个，全球就不说了。全球商用不动产总交易额的40%是由TOP10创造的，TOP20创造了60%，这是剑桥大学商用不动产跟踪100年的结果。
如果是这样的话，未来我们可以预见中国，现在以住宅为主，未来商用不动产也会不得了，全球TOP20里有四席，我们占全球不动产总交易额的多少？16%啊，非常了不起。
什么叫世界级城市？每一个世界级城市的GDP都能够排名全球先进国家榜首之列，全球GDP排名，你把城市单独拿出来往里放都排在前面，就是这样一个道理。
因此，中国在大都市圈形成之后，城市分化会更加严重。目前商业不动产主要成交是上海、北京、香港，广州，深圳还排不上，未来3、5年大都市圈形成后可能就有一个很大的提升，未来3年我们认为这是最主要的发展，主要集中在大都市群。
二、未雨绸缪，房地产新规则诞生
1，2019年，可能诞生房地产新规则
未来3-5年我们一定要关注房地产新规则的诞生，30年为一世而道更，道就是规则，更就是改变，道更的关键期就是从现在开始到2019年。
今年的十九大和之后一年就是规则的改变期，这个规则是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这个规则就得出来，是长效机制。为什么现在还没有出来？2019年一定会出来。
2，房地产前提条件变了。
不止是房地产税，因为我们一切房地产的基本前提条件全变了。比如说：我们预售制度，为什么要预售？因为开发商没钱，这个房子盖不完，需要提前收钱。为什么要按揭？老百姓没有钱，要向借银行钱。为什么要土地财政？因为政府也没有钱，在30年前因为我们没有钱才出了一系列的制度。
但现在我们没有钱吗？现在资本开始过剩，情况开始发生变化。一切都围绕着这个规则，比如说预售。全球有没有预售？都有预售。
但只有中国让消费者那么早就背上按揭，房子还是工地就开始按揭，全球除了香港、中国大陆没有这样干，都交5%、10%，然后入伙时再按揭，凭什么我们没有入伙就按揭了？现在这些都不对了，但我们一直没改。如果这个改成国际的预售，先交5%、10%，入伙的时候消费者再按揭，其他钱开发商从银行借，所有房地产商负债率都很难看。
现金流也不对，怎么能拿这个项目的钱去另外买地呢？这是全球都不让干的事情，但中国就让干。为什么我们要加紧建设？房子不够用啊。现在我们的前提条件在变，未来3、5年关注大都市圈当然重要，但重点关注就是规则怎么变。规则怎么变，取决于未来中国房地产行业竞争的生与死。
当然REITs和存量资产那么大的量，我们的REITs放行不了。放行也没有用，首先制度有问题，讲REITs那么多年，谁发？怎么发？如果不买楼能享受中国房地产升值好处吗？不能。没别的渠道，只有买楼。
最后就是建筑条例需要修改。中国房地产的碳排放量超过世界上很多国家，就因为我们房子不环保，这就要修改建筑条例。
未来3、5年最最重要就是关注我们新规则的诞生，然后我们主动做好准备，适应新规则。
3，房地产新业务不是主流，5年后才是
中国房地产创新那么多东西，未来3年这些不是主流，大家还要再探讨、再折腾。但你指望它们成为经济最重要的增长点，成为房地产转型主力方向，好像都不对，因为量太小了，不足以支撑巨量市场的增长。5年后它们可能会是，我们方向不要搞错。
比如说短租公寓，Airbnb过来了也干不下去。他们在美国做得多好，但在中国怎么就不行呢？因为太早了。我们的长租公寓都没有起来，就不要说短租了，信用什么都跟不上。
度假小镇与旅游地产，如果10年前选择在海南做小镇或者做旅游地产，跟你选择在惠州、东莞做大规模开发，10年下来一个在天、一个在地。未来三年也是这样，你看恒大就是这十年就是选择主航道。
小航道细水长流也行，但不是主航道。
养老公寓、养老社区，挂羊头卖狗肉可以，但真做养老试试。我们在真做，这个大家都知道，但这个事还没有到时候，否则会头破血流，你怎么办？当然你可以尝试，但这不是下力的主流方向。你挂羊头卖狗肉你干什么都可以，但不要离开主流，这个主流是城市群的崛起和形成。
目前社区O2O这个概念，忽悠了整个房地产行业，我们有社区啊，我们可以干O2O,可以干社区金融，可以送菜、买米、旅游，这些想得很好，但都是神话。新三板或者港股上市做社区O2O为主的企业，要不就是报表有问题，要不就是没有任何增长，就算有增长的话也不来源于O2O，主要来源于租门店和二手房交易。社区金融也是一样，太早了。
我认为未来3年大家还是要抓住中国城市大分化，大整合这样一个机会。
4，房地产的主流市场在哪里？
主流有几个，当然就是大都市圈三四线城市的取地，目前广东省的地会越来越热，原因就是大都市圈三四线城市的取地会非常热，没办法，因为这是主流。
物流与产业园的结合，其一，你说美丽小镇也很好，美丽乡村，其实根本就不是乡村，这主要在大城市都市圈和主要交通干线上。这干什么呢？其二，城市发展当然需要有一点产业，不能说干住宅，人家也不让你干，我们干什么呢？物流与产业园的结合。在全球我们看不到这样大的物流需求，这样大的产业园需求，在中国我们看到了。当中国整个市场全国统一时，物流的需求就已经远远超过任何一个国家，产业园也一样。
深圳现在以高科技闻名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳说高科技我们都认为是开玩笑。深圳主动找香港，说高交会由香港主办，我们协助，设在深圳行不行？香港不理。大家都说深圳搞不起来，结果现在深圳实实在在高科技就起来了，凭什么？这里有一个产业园基础。产业园不在于你干什么产业，而在于你真干这个产业。深圳有什么高科技？就是贸易，但这帮贸易商公司都变成高科技了，比如说华为，原来就是代理商，万科也一样。
所以是政府和规划者有意把这个产业集中，然后真干就可以干起来。这就是中国的神奇之处，这样中国才不会出现卧城，如果变成卧城，城市就不值钱了。
珠三角跟长三角一比，信心就大增，我们太有特色了！长三角每一个城市都差不多，同构性很强，人口差不多，产业差不多，也就是说同质性太强了；但珠三角城市差异性很强，如果这样的话，整个城市群紧密联系，那么将会成为很多产业的集群和中心。比如说先进制造业一定在珠三角，不可能在长三角。这个先进制造业跟高科技城市不在一个城市，跟一个港口贸易城市，比如说广州这个大商港，也不在一个城市，但必须很近，谁有这种条件，我们认为珠三角有。
核心城市优质资产运营，为什么叫运营？我不想用城市更新，城市更新排在后面，中国有一个开发商，开发面积最小，但市值最高，知道是谁吗？北京国贸。1、2、3、4期没有动，建筑总值没有什么负债，建筑总值1300多亿，干的面积最小，人员最少，也没有费那么大劲，但市值最好，这是比较而言，效率也最高。
因为中国房地产存量是上百万亿的市场，因为每年新房增量是十几万亿的市场，二手楼也马上赶上新房了，估计也在十多亿，也就是20万亿左右的交易再加上100万亿的资产运营，因此我们就会诞生万亿市场聚合服务公司，比如说家装公司，比如说长租公寓、二手市场交易、商业运营、房地产金融。这些原来非常分散、碎片化市场，将会在3、5年内开始聚合。
比如说长租公寓，中国的租赁人口不少，但全都碎片化分布在城市每一个小区里，每一个小区的业主跟租客又都有非常多的痛点，这些痛点是他们没有办法能够有效解决的。走到今天，新一代租客90后开始进入了租赁市场，他们和我们不一样，这些痛点是不可克服的，消费升级由此产生！
地铁物业，我强调的并不是地铁概念物业，而是真正的地铁上盖物业。看看我们邻居的香港，人家的地铁上盖物业是怎么做的，就知道我们还差很远。香港一个朋友告诉我，他买楼不超过500步。我说这是什么意思？他说，就是从我家门开始到我办公室超过500步不买，不超过500步，不用带雨伞，否则就太麻烦。这种生活就是城市生活，这种生活也会出现在未来中国大都市。
城市更新是主要都市的未来，每一轮房地产起来的时候，城市更新就火得不得了，因为他们在城市核心区。这些主流重点是未来3年大家需要重点关注的方向。
三、5年后中国房地产会怎么样？
1 ,5年后中国大规模开发结束了。
按照中国的建设速度，我认为在5年后，之前他们说有10年，但我们的速度太快了，我认为5年以后大规模的开发就结束，城市中国基本上完成，中国梦形成了，中国梦就是城市中国梦。
大规模开发结束，那么开发商的数目就会大规模萎缩，尤其传统开发商。
那我们再去纽约的时候，我们跟他们说一样的话，用同样一个词，干类似的事，现在我们跟人家干的都不是一样的。开发模式进入基金，进入专业化REITs这种模式了，我认为5年就是这样。这3、5年变化是非常非常巨大的。
2，资产运营和不动产金融将成为百万亿级大市场
有没有那么大？我们找出跟房地产相关的美国上市企业，再把我们的房地产上市公司跟他们对比，我们一对比一看都不一样，他们最高级别的上千亿市值都是REITs，都是房地产基金，我们不是，我们都是住宅开发商。我们都是住宅，他们都是商用、养老……但我认为我们很快，规则一改就会很快，我们的大数据、物联网，重构中国城市和建筑，因此这方面的机遇特别大。这个可能就跟现在的相差得很远。
3，智能家居时代带来
但如果当5年以后，大家人工智能、物联网、大数据发展到足够快，因为5G马上就出来了，5G出来之后，我们原先对建筑所有问题的解决成本会大幅度降低，而未来建筑这些条件是必备的。比如长租公寓，世联行长租公寓必备就是WIFI，WIFI信号不稳定都不行，这跟自来水是一样，如果没有水能够忍一下，但没有WIFI活不下去。
智能家居改变居住空间，空间和时间是一对紧密结合的伙伴，我们是空间的营造商，但你可以发现，我们这个空间贵到离谱，当贵到这种程度，就不值了。比如在城市核心区的住宅里装一个双人浴缸，你一个月能泡几次？还双人。假使一天泡一次，泡半个小时，这半个小时占这面积多少钱？你觉得值吗？这个空间就需要通过人工智能和智能家居来改变。比如说，我还是想要双人浴缸，还是想要浪漫，但我每天才用15分钟，其他时间这个空间能干别的吗？当然可以。它当然可以睡觉，这是双人大床，只不过原来我们不愿意折腾，但智能家居干这个事就是最好。
苹果式的一键操作就可以完成，当然可以实现双人床，也不浪费时间，时间、空间开始转变。这件事情不是未来，是现在，广州珠江新城如果我们再盖小户型，得卖多贵？怎么生活？就30多平方米，再贵大家也租不起、买不起，你让人怎么生活？那么这一套东西就管用，如果大家有兴趣，来深圳我们的样板间，给你实际演示。麻省理工学院也有一个，他们专门干这个事情。城市核心区不会那么便宜，我们也不希望它暴跌，就是香港97年暴跌到那种程度，穷人还是买不起，租不起房子。这个小房子能提供什么内容很重要。
5年后多层次度假、养老物业就会大行其道，这是5年之后的事情，在此之前大家可以探讨、探索这些模式，但不建议投入重金，否则非常麻烦，因为我们连规则都没有探讨出来举一个例子，养老物业，你会碰到什么情况？儿女把老人送过来，押金也交了，然后找不到儿女了。我觉得这需要形成规则，现在太早了。你也不是慈善机构，你怎么办？这就是养老。
在中国，房地产可能进入这样一个临界点：就是我们面临着城市化的临界点，我们需要适应，我们面临临界点规则就需要变。中国房地产进步速度很快，汶川地震，没有一个商品房倒的，这说明商品房质量过硬；中国房地产目前没有一栋真正的烂尾楼，有的都是股东之间打架。行业之间大并购正在开始，其实一切都在证明这是最好的时代，也是最差的时代。中国房地产即使在5年后也有非常多的事情值得我们干，因为这是一个非常巨量的市场。
