文/谢逸枫
当前中国京沪广商住楼市场正遭遇历上灭顶之灾最危险的时刻，战火必燃烧到下一个城市-深圳及热点11个二线城市。由于商住的土地性质与居住、办公、商住、融资四大功能合体，既可以不限购、也不限贷，性价比纯粹商品住房高出一倍，地价与开发成本低于商品房住宅及土地供应结构、住宅高档化，让商住房一直成为人见人爱的香饽饽，房企拼命抢地储备的高优质资产。2007年北京、上海、广州、深圳一线城市商住市场就呈现井喷式火爆，量价随着政策的变化不断上涨，堪称商住楼史上十年黄金盛宴。
商住楼现如今竟然成了政策、政-府、人人喊打的过街老鼠，可谓是一上天堂一下地狱。背后的罪魁祸首就是商住楼的自身丧失“原配”资格，沦为“二奶”、“小三”的情人配角，加之“变相性”的住房功能逃避了限购政策，与房企擅自更改土地性质与规划的行为严重违法，现在招惹了政-府强烈的不满。毫无疑问，北京、上海、广州商住楼这样的好日子已经在2017年走到头了，可能无法重现过去繁荣的十年黄金盛宴，最大的希望是政-府会在未来的几年内重新作出政策调整。
广州商住宅的变脸是从3月30日开始。刚刚过去的3月，成为史上调控最严的月份。其中，今年3月17日以来，在短短半个月时间里，广州已连续出台了5次楼市调控政策。其中，在3月30日这天，广州规定，个人不得购买商住公寓。3月30日，广州发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。”
而对商住宅的限购政策，广州并非第一个，北京3月26日的楼市新政就精准指向商住公寓，规定个人不得购买，在全国范围内开启“商住”限购政策的先河。此外，北京的商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。而在此前，上海也对商住进行整顿，128个项目暂停销售，并要求已锁定的区内15个“类住宅”项目整改恢复商办用途。目前北京、上海、广州、天津、合肥、南京等城市已经开展整治“商改住”项目。
soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。目前中国商改住这个概念，不是指产权概念，而是使用用途的概念。就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。
按照现在的政策，已经进入渐进施压的局面。1.开发商在售商住物业。2.开发商的存量商住土地规划。3.开发商手中的商住待售物业。4.小业主手里的商住物业。从市场角度，小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性，比如通了燃气的，很可能率先被治理。5.广州、北京、上海部分银行下令：商住公寓禁做抵押贷款。目前该行的规定是商用公寓抵押用于经营性贷款，根据评级来确定利率，正常贷款利率是在基准利率基础上上浮30%，最长贷款年限为3年，一般为1年。如果抵押贷款用于个人消费，用途要明确，有发票证明。毫无疑问，除了核心区，其他持有的价值降低，而住宅的价值则提高。
其一是北京商住政策的雷厉风行。北京连续霹了三个雷，三连击。北京政府此前已历经了多次商住整顿，2010年“628”监管令，2011年“516”商改住禁令，2013年9月的商住合法化，2016年5月份的通州区商住限购，以及2016年8月17日北京多部门参与召开遏制商改住项目研讨会，会议上透露出的态度极其坚决，北京市高层的意见是，“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。
2016年上半年，北京市通州区率先将商住类项目纳入限购范围，居民购买通州区商务型公寓，应满足住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。
3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》、4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》、4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》。北京数据显示，2016年北京酒店式公寓销售套数为62844套，而普通住宅销售套数为50462套，近十年首次出现酒店式公寓销售好于普通住宅的现象。与此同时价格不断攀升，2015年商住价格约为2.64万元/平方米，而到了今年前两个月，均价已经达到了4.54万元/平方米。
按照中原的数据统计显示，北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有2500-3000万平米的潜在库存。
再计算大约2年周期的土地库存，合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。按照每平米土地（市值）2万计算，大约9000-10000亿的土地价值。这部分交易价格合计1万亿，而按照房价上涨角度看，目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）。
其二是上海商住政策的晴天霹雳。2017年1月7日，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是北京俗称的“商住”。统计发现，上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区），其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30、17、16和15个，这些项目包括浦东的融创精彩天地、青浦万达茂、徐汇的中环国际广场和龙湖北城天街。
上海已于2016年12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。此前，上海市规划和国土资源局召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。不过，上海的商办用地没有停止供应。2017年1月12日，徐汇区的两块商办用地将进入土地市场。
按照官方定义，公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年，土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分，有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。在上海，公寓式办公楼一般以“酒店式公寓”等住宅名义销售。
不过，根据上海房管局此前对酒店式公寓、公寓式办公楼定义所做的解读，酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，其土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。从购买条件上来看，公寓式办公楼不在限购范围，不过首付最低为房价的50%，而且贷款期限最长为10年，贷款利率则上浮10%。由于上海限购条件的存在，公寓式办公楼一直被看做是住宅市场重要的组成部分。再加上开发商开发出小户型，使得首付门槛大大降低，在限购紧缩时期，商住会迎来牛市。
上海中原地产市场研究部数据统计显示，截至2016年12月27日，上海公寓式办公楼2016年全年成交201万平方米，同比增加76%;成交均价23404元/平方米，同比涨幅12.4%。2016年下半年以来，多个公寓式办公楼项目大幅调高售价，以龙湖在宝山区的“北城天街”为例，上半年其销售均价在21000元/平方米左右，下半年开卖的房源定价已经达到30000元/平方米，充分说明了该类产品的供不应求。
2017年4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理，本规定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。1、加强项目开竣工时间管理要求，可按照土地出让价款的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金金额。2、出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。
3、出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。4、为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，投资、商业、产业等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。5、出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。6、出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的物业外）。
7、协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域同类用地基准地价的70%。8、营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，可根据项目实际情况，实行弹性出让年限，出让年限不得高于法定最高出让年限。9、受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。
10、对营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，须经出让人同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购。11、对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。12、经营性用地使用权抵押时所担保的主债权，仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。
其三是广州商住政策的限购限转让。2017年3月30日，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》有关商服类产品的规定：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”“3·30”新政当晚的广州市住房和城乡建设委员会发布了《解读〈广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知〉》，但该解读仍然对“新政之后个人购买的二手公寓和商铺是否能再次转让给个人”这个问题，没有明确说明。
商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米，不符合该要求的，规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的，一经查实，按有关规定严肃处理。房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。
明确了商办类项目就是商业办公，不能改变为居住属性，标志者此前的所有商住类项目都成为了绝版，预示着在售商业办公类产品更加艰难，因为无法通过改变居住功能达到去库存的目的。新报项目不能分割，对在售在建项目打击很大，反而让已售的小户型产品更加稀缺，且再次强调不能更改为居住功能，违者重罚！明确了商服类物业不能出售给个人，与北京商办限购令相同，复制了去年5月通州商住版限购令的相同一幕。关注环京楼市的朋友应该知道，去年通州刚刚开始限购时商住演绎了先大跌再大涨的一幕。广州的商服类项目可能进入冰冻期，但个人注册公司购买商服的热情或许即将点燃。
表面上给了转让给个人的机会，但是从发布通知到政策实施（3月31日起实施），根本没有时间完成转让。2016年下半年开始，广州公寓市场出现“井喷”。2016年广州公寓成交达33919套，成交面积171.37亿元，总成交金额达303.96亿元，三项数据同时创下广州公寓历史新高。在成交价格方面更是不逊色于住宅，全年公寓成交均价为17737元/平，同比上一年上涨25%，创下近三年新高。到了今年2月份，广州商业及办公产权的一手酒店式公寓共成交2380套，环比1月猛涨99.2%，同时也是近五年同月份里面成交量最高的一个月。价格方面，首次突破2万元水平线，一手公寓均价20560元/平方米。
据克而瑞数据统计，近7年来，广州一手公寓成交量是逐年递增的，到了去年，更是卖出了33921套的好成绩，相对于2010年的5250套，增幅达到了546%。观察所知，2012年是广州公寓市场的拐点，共成交了11920套，环比大增120%，刚好2013年限购加码，公寓便更红火了起来，当年卖了15550套，较前一年多卖了3630套。自2010年以来，均价呈波浪线，上下波动着，峰值出现在2011年和2017年这两年，均价在2万/平米以上，其余都是1字头，其中，2011年均价最高，为23836元/平米。2011年以前公寓产品主要集中在中心区，随着后来外围区公寓的大量崛起，成交均价开始发生了结构性的下降。
2016年开始，在楼市整体行情的带动下，以及自贸区对南沙公寓利好等刺激下，广州公寓均价重回上升轨道。纵观近一年广州各区公寓的量价成交情况，贡献主力为天河、黄埔和番禺，成交量都在6500套以上，其中以天河最多，共成交8037套。在广州，越秀区以37735元/平米的均价称霸全市，其次是海珠，均价为31192元/平米。广州一季度成交卖得最好的公寓是位于番禺的广晟万博城，共售出530套，排第二的是去年的年度销冠万科云，共成交474套。而一季度成交均价榜中，天河的恒大珺睿以54058元/平米的均价位居第一，越秀区的富力东山新天地则以51319元/平米的均价排第二。
商服类物业在广州库存本来就多，如果公寓出售都被有所限制了，那商服产品便会更加积压。有需求才有供应。公寓市场的存在，尽管在政策上未有正名，本质上还是因为市场确实有这么样的需求。作为商住两用的产品，小面积、低总价的公寓，对于住宅租赁市场上稀缺的小户型房源，以及办公楼市场稀缺的小面积办公场所，都是一种补充。下面是克而瑞数据统计的广州一手公寓存量走势情况，2016年2月-7月，广州公寓存量呈递减趋势，半年间，减少了将近8000套。而去年8月-11月，库存有在缓慢回升，但12月后，很快又消化了不少，直到2017年2月，库存剩15742套，按6个月的消化周期来算，仅够卖5.9个月，达到了近一年来的最低位。
4月12日晚，广州市住建委终于发布了最新说明：我市3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函〔2017〕65号)第三条第(三)款第二项规定：“本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。换言之，“3·30”新政之后的公寓分别进入两个市场：一个是法人单位市场，“3·30”后买入的无论一手还是二手物业，都只能卖给法人单位，只能在法人单位之间流动;另一个是个人市场，“3·30”后个人已不能再买一手公寓了，但个人买入的二手公寓，可以卖给个人，也可以卖给法人单位，但必须取得不动产证2年后才可以转让。
其四是深圳商住政策暂时没有变化。深圳中原研究中心数据，3月深圳商务公寓成交975套，超过了官方公布的一手住宅成交套数803套！在北上广陆续“限商”的浪潮下，很多人认为深圳限商正在路上，也有一些机会主义者认为“越限越涨”，赶在政策落地之前买上一套商务公寓是“发家致富”的好机会。目前深圳坂田某公寓项目号称总价130万元起，那么首付5成、商业贷款限贷10年利率上浮1个点的情况下，需要首付65万、月供7019元。值得注意的是，该楼盘面积段在25-48平。
买惠州住宅：以惠州3月刚刚破万的整体均价，130万买百平大户型是没有问题的，而按惠州目前最贵楼盘的19500元/平计算，也可买到约66平。买东莞住宅：如果你有资格买东莞房。以东莞最新均价1.55万元/平计算，130万可以买入一套80多平的房子。而在价格方面，无论东莞还是惠州，在总价均为130万的情况下，首付3成、商贷30年等额本息还款，都只需首付39万元，月供4562元。当然，深圳、东莞、惠州的配套差异还是很大的。并且除了价格和配套之外，在商务公寓和住宅的选择中，你不得不考虑商务公寓在其他方面的问题。
目前市面上的商务公寓其实包括3大类：商务公寓、商改住（商办）、产业类公寓（工改）。它们跟普通住宅相比具有以下七大劣势：产权年限：相比70年的住宅，商务公寓只有40或50年产权，具体可在政府官网查询购房贷款：购买商住公寓，贷款一般只能进行商业贷款，最高贷款年限10年，且利率上浮至少10%，不能使用公积金贷款。
交易税费：商住公寓在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本较高。生活成本：商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅；商住基本上不能开通燃气，想要自己做饭只能用电磁炉；商住的物业费、供暖费（适用北方），要比住宅贵很多很多。得房率：商住的公摊通常情况下都特别大，得房率不到70%那是常事儿。入户：买商住不能迁入户口。入学：商住一般没有学位。
4月21日上海公布了对限制商务公寓的措施，商办地不准建公寓、商办物业需整层出售。至此，四个一线城市限商牌局“三缺一”，北上广就等深圳上车了。北京：2017年2月北京新建各类住宅成交总套数4920套，其中商住成交3142套，占到总套数的72.8%。上海：实际上上海在今年1月就对商住楼进行了调整，去年12月商住成交1620套，今年1月、2月成交数据降到了352套和413套。对于这次调控，媒体评论“结束了商住的历史”。（上海出台调控新规！商办地不准建公寓、商办物业需整层卖。从去年9月开始至今，广州公寓市场成交量每月都维持在3000左右的网签量，占到住宅成交套数的3成。
跟上海相似，早在1月深圳相关部门已先后出台三份文件。其中，媒体披露2017年1月13日深圳规土委出具《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）》（以下简称“通知”）。《通知》强调两点，一是关于建筑平面布局，商业、办公、研发用房建筑平面不得采用住宅套型式设计，并严格限制外墙凹槽设计，对此，市场解读称，这意味着改造方向为类住宅的“商住房”将面临叫停；二是套型建筑面积的规定，明确规定研发用房单套建筑面积不得小于250平方米。然而，该文件只是一份“征求意见稿”，实际操作中有未严格执行不得而知。
从最近的市场情况来看，3月全市商务公寓共成交975套，环比下降18.5%，成交面积 6.55万平方米，环比下降4.8%。即使环比有所回落，但深圳商务公寓的成交量依然超过了一手住宅成交套数803套。加上二手房成交的5510套，3月深圳住宅成交7288套，商务公寓占到了所有成交的13.38%。而在价格方面，3月深圳公寓成交均价达到了66649元/平，比新房均价54730元/平高出1万多元。不过也有分析指出，3月成交的商务公寓中，59.2%都位于南山，因此难免价格拉高。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
