昨日，住建部的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》引起市场广泛关注。
除去对于租赁市场的乱象进行管理整治外，更重要的是对于今后开发商的一手房销售进行了规范，并加大对违法销售行为的处罚力度。
其中，明确规定房地产开发企业不得存在发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为，对存在上述行为的，规定了可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。
要知道，发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、捆绑销售等12项禁止性行为是多年来房地产常用的一些手段，大家也都司空见惯了，而今，住建部通过条例的形式予以“禁止”，那么，对于大部分开发商来说，可谓是直击要害，如果真的落实下去，80%的开发商苦日子就会马上到来。
与此同时，5月19日，西安房管局在其官网再度发布调控举措，新规要求开发商必须按年申报商品住房上市供应和销售计划，同时对于未取得预售证的项目不得排号、预定、宣传，不得开放售楼处。
这似乎是迄今为止，针对开发商开发销售环节出台的最严厉调控措施，对比昨日住建部的“意见征求稿”，再来看西安的调控内容，可以看出，政府的调控重心已经由打击炒房客开始转向治理开发商。
从去年10月以来，无论是“限购、限贷”还是“限价、限离”，亦还是今年3.17以后的“限售”，都把调控的重心放在了“打击炒房客”身上，这也是为了落实中央“房子是用来住的、不是用来炒的”这一指导精神。
但，随着调控的深入，看似严厉的各项调控都被市场化解于无形，这里面除了与去库存导致的供求严重失衡有关外，更重要的是部分开发商在作祟，似乎每个调控的城市都出现了加码、加码、再加码，原因何在？很简单，那就是投资投机者总能找到政策漏洞然后往里面钻，这里面，虽然不排除有部分的投资投机客确实经验丰富或专业，但不可否认的是，大部分政策漏洞都是由开发商打开缺口并引导购房者往里面钻的，当然，这里面也和地方政府相关部门的缺乏监管有很大的关系。
目前，大多数房价上涨过快的热点城市都执行了“拿证三年或两年限售”的政策，这等于直接锁死了高位接盘的炒房客，也就是说，政府对于未来3—5年的楼市发展已经了然于胸，接下来，就是整治市场乱象的时候了。
现在，部分热点城市的交易量已经有了较大回落，房价涨幅也有了一定回落，但很多城市的民众依然看涨楼市，依然千方百计地往楼市里面冲，这与三四线去库存导致的房价大涨预期有关，也与热点城市地方政府和开发商的阴奉阳违式调控有关，很多城市的备案指导价并没有有效落实，仅仅是为了应付统计局统计而已，数字上看到房价稳定了或回落了，但实际上，房价却还是逆势上涨！
这是怎么回事呢？
很简单，“价外加价，捆绑销售”，本来指导价较低的房子，开发商通过“分销代理”、“工程款抵扣”、“增加装修”、“员工福利房”、“抬高车位、车库、储藏室等配套设施价格”、“名额费、茶水费”等变相太高房屋价格或加价销售。
这似乎已成为大多数热点城市一手房销售的统一手法，这也就是直到现在为止，人们对于调控越来越丧失信心的最主要原因。
我相信，中央问责下的“房价环比不能上涨”以及“备案价格指导”等措施都是一心为民的，这些措施的目的很简单，那就是要快速改变市场的房价上涨或暴涨预期，但在开发商的“变通下”，“好经”被活生生的“念歪”了，老百姓在被动接受的同时，也越来越对政府的调控丧失信心。
住建部昨日的“意见稿”似乎已经认识到了这些问题，而且开始了全国性普及整治，西安由于近日楼市的疯狂，已成为第一个率先实施的城市，接下来，将会有越来越多的城市加入到这一针对开发商销售乱象的整治中来。
毫无疑问，锁死炒房客后，政府已经腾出手来，开始对乱象丛生的开发销售环节抡起了调控大棒。
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