文/谢逸枫
老谢一直强调，当楼市调控时，房企不只会卖房还会到一二线、部分三四线城市买地，哪个城市房价上涨，必然会出现房企抢地现象。当楼市救市时，房企不仅会全力卖房还会到一二线、部分三四线城市疯狂抢地，哪个城市房价上涨，必然会出现房企抢地王现象。事实上，这已经是过去20年中国楼市调控与土地市场最为微妙的地方，即使是最严厉的调控出台时，地方政府卖地的规模会扩大，房企经过1月-3月市场观察期之后，肯定会在土地市场上出手拿地。毫无疑问，楼市调控阻挡不了房企疯狂攻城略地的行动，熄灭不了房企抢地火热激情，消灭不了地王。
为什么楼市调控不断的升级、加码，土地调控不断的霹雷，房企根本不畏惧什么自持+摇号+10年限转售+双限双竞+限投资额、限时开工、限时完工等一系列的土地出让政策，依然会抢地。因为土地供应管制政策+一二线与部分三四线城市土地资源稀缺+房企土地储备制度+房企不拿地没得干的发展战略心理+地方政府土地财政思维+房企销售目标与规模的扩容+财务投资需要+人民币贬值、抗通货膨胀的保值增值意识+房企数量不断增强+国企、央企过于强大+房企联合、联盟的抱团合作开发兴起，这就是房企疯狂抢逻辑背后的真相。
今年前四个月，全国300个城市卖地收入9270.5亿元，同比增近50%。4月，出让金TOP 20的城市中，一二线重点城市为主力，北京收金近450亿元居首，武汉、成都、广州收金均过百亿。4月，一线城市密集供地，成交面积同比大涨852%，土地出让金同比暴增11331%。其中，北京有11宗宅地集中入市，且住宅用地成交量最大。4月，从地块价格看，武汉汉阳区归元寺两宗相邻宅地最贵；住宅用地楼面地价前十中，北京占七席；溢价率方面，南京以112%的宅地平均溢价率居首。
2017年以来，一二线城市楼市调控日趋严厉，房企再度出现重返三四线潮流。不过这一次，其主要聚焦在京津冀、长三角及珠三角三大经济圈周边。中原统计数据显示,今年以来截至5月23日，全国土地市场溢价率出现明显变化，一二线城市溢价率明显同比下调，特别是一线城市，21%的经营性用地溢价率已经是最近5年最低。而三四线城市的平均土地溢价率高达46%，刷新了历史纪录。5月22日，浙江嘉兴一场土地拍卖会引起关注。这场拍卖会挂出8块土地，包括4块住宅用地、4块商业用地，合计出让面积近50万平方米。
土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区，却有750家企业到场竞拍。由于这场土拍采取了限价方式，很多企业预料到最终会出现抽签环节，所以派出多个“马甲企业”参与围标。750家企业参拍，创造了土地竞拍史上新记录。这也是近期此类城市受到房企热捧的一个缩影。嘉兴房地产市场此前几个月交易相对活跃，全面接轨上海示范区的概念也促使此类城市土地投资价值上升。另外，佛山、大连、青岛、温州、成都、镇江等城市的溢价率都超过了75%，土地市场被划入过热区间。
中原统计数据显示，截至5月23日全国土地出让金总额度排名中，超过300亿的依然集中在一二线城市，包括北京、武汉、广州、南京、合肥、苏州、天津、郑州、重庆、杭州等。但与往年相比，包括佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等三线城市也陆续进入卖地百亿城市行列。三线城市土地市场明显升温，嘉兴等城市累计土地出让金已经超过200亿。截至5月23日大部分城市平均土地成交溢价率相比2016年同期有所下调。在一系列约束性政策下，高价地出现数量有所减少，如武汉、北京、南京、上海、苏州等城市。
但三线城市的溢价率则有明显上升，包括扬州、金华、漳州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。单看4月土地市场数据，这一分化也十分明显：一线城市明显降温，二线逐渐平稳，三线城市有所上升。具体而言，一线城市成交面积环比下滑31%，广州环比下降47%；同比下降35%，上海同比降幅超4成。二线代表城市成交面积环比上升4%，同比下降28%。三线代表城市成交面积环比上升13%，同比亦上升16%。房企开始集中在围绕一二线热点城市的周边三四线城市拿地。
易居研究院监测显示，4月份50个城市中，北京土地市场表现最为活跃，成交面积108万平方米。北京这一供地和成交态势，释放了积极的信号，预计后续部分去库存周期偏小的城市也会加大供地力度。据统计，除北京外，郑州、武汉、成都、徐州、天津、重庆、芜湖、合肥和广州的土地交易相对活跃。徐州和芜湖属于三线热点城市，部分房企近期确实有强化三线城市地产投资的意向。4月份50个城市土地成交均价为6450元/平方米，环比增长28%，同比增长54%。当前地价创下了2010年以来的最高水平。
龙湖集团曾高度聚焦一二线。前不久，集团CEO邵明晓称，合肥、郑州、南昌、南宁、福州均是其未来要进入的城市。今年2月27日，龙湖已成功进入合肥。有消息称，龙湖内部是秉承“10+X”的投资策略，京沪穗深、重庆、成都、杭州、南京、厦门、苏州这十个城市是重中之重，其他的拓展则在此基础上进行。融创中国也是曾经高度聚焦一线城市的开发商。但据统计，2017年以来，融创在公开土地市场共获得15幅土地，而这些土地无一例外全部来自于二三线城市，其中嘉兴、莆田、柳州都是其首次进入。2016年，融创中国还进入佛山、东莞、宁波、深圳、惠州、昆明、南宁、广州、青岛9个城市。
融创中国将这种布局称为一线、环一线以及核心城市统一布局。2013年，中国百强房企在城市选择、产品结构、推盘节奏等方面做出了明显调整，以顺应持续分化的房地产市场走势。如前50强企业抓住一二线城市主流市场，聚焦符合政策导向的“首置、首改”刚需产品，重点项目来源于一二线城市的销售额累计占比84.9%，普通及中端项目的个数占比达到84.2%。这一现象持续到2016年。这几年间，随着房企集中重返一二线，这些地方的土地市场开始出现“僧多粥少”局面，地价持续高企。如北京、上海等城市已经出现“断顿”问题。
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