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这两天，估计朋友圈又高潮了一把。
“颠覆性”、“里程碑”、“重磅炸弹”、“行业巨变”等一系列语不惊人死不休的言论沸沸扬扬，迎合着吃瓜群众的情绪共赴巫山。
这一切，都得从一份文件说起。
近日，广州市政府出台房产新政，印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。
其中，最惹人注目的无非就是：租购同权，“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”，换句话说，租房也可以就近入学。
但需要满足以下条件：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
话音刚落，立马就有专家和媒体站出来，高度评价这是颠覆性的政策，会大大降低购房热情，房价暴跌真的不是梦。
咱们不着急评论，也先不管这是不是高潮时的呓语，伪砖家认为，把这当作一道市场经济考题来做，会很有意思。
02
一般来说，分析一个事件对房价的影响可以从供需两方面入手。
首先是供给。我们都知道，好学校旁边的学区房很贵，因为大家买的不是房，而是孩子的入学权。学区房的量是有限的，尤其是老市区，很多都已经没有增加的可能。
所以租购同权的方案对于学区房供给的增加没有什么影响。
接着来看需求，监护人在广州无房的，才可以享受方案的入学权益。学区房价格高昂，能买得起的人往往经济实力都比较强。这部分群体，他们为了获得孩子入学的权益，还是要继续购买学区房，也就是说，原来的购房需求仍然存在。
与此同时，还增加了租房需求，原来无法拥有学区房的，入学无门的家庭，现在都开始指望租学区房了，可以预见，房租一定会大幅提升。
这时候，千万不要指望政府的强令可以限制房租，市场有的是办法解决，房东都是聪明人，总会收到足够的房租。
此外房租上涨，又将影响房产持有人的行为。由于每个月的房租收入增加，那么他就会更趋向于继续持有房产。
以及那些原来孩子读完书，觉得学区房留着没用，就转手出售的人，现在他发现还可以出租入学权，并且收益还不错，那么他出售的意愿自然就会降低或消失。这造成学区房的供给减少，进一步抬升价格。
供给减少，需求增加。所以这一轮演绎下来，我们可以看到：广州新政实施后，你要以更高的租金租到学区房，也要以更高的价格购买学区房。
难怪有网友评论说：拉完房价，广州又开始抬租金了。
03
分析完房价，更重要的是跳出来，看一下广州的“租购同权”政策的大背景。
去年中央经济工作会议关于“购租并举”的定调，以及今年5月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。
只有进一步理解大的背景，才可能真正了解政策的意图。
其实，早在广州发布这政策之前，上海、深圳、北京等一线城市已先后出台了加快租赁住房发展的相关政策。
去年下半年以来，很多热点城市在住房土地出让中要求部分持有，北京和广州出让几幅要求开发商持有70年的住宅用地，上海近期在全国范围内首开先河的推出了两幅租赁住房用地。
前段时间，北京发布了2017年住房白皮书，上海发布了十三五住房发展规划，都强调了发展住房租赁市场。其中，上海的力度很大，十三五期间，预计供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，用地供应占三成，租赁住房套数则占六成！
北京最抢风头的是自住房，上海最抢风头的是租赁房。广州也着急哦，总得搞点动作，显示出自己的积极态度吧。于是，丢出了一颗小炸弹：租购同权。
这些政策出台的原因，主要是从中央层面到地方政府层面，领导层逐渐认识到，随着城市化推进，房价升高，注定很大比例的在城市中生活的人口是无法买房，是无法拥有自己产权的房子的。
解决这问题，缓解社会矛盾的办法，就是让这数量众多、占比很大的人，转变观念，老老实实认命，安心租房，靠租房也能过幸福的生活，同时为社会主义经济建设添砖加瓦做贡献。社会稳定，人民幸福，这样不就十分完美了吗？
但是，伪砖家认为实际操作中最大的问题是很难实现同权。
同权的实现要足够多的租赁型住房供应和充足的教育等公共服务资源配套两方面支撑，如果有一方面无法满足，那么，购租同权也就没有办法保障。
而我国教育资源十分不均衡，只要存在不均衡，租房就不可能入学学区房。目前各地的入学标准基本都是：第一顺位：房户合一，也就是监护人是房主+户主，第二顺位是房主, 第三顺位后才是租房。
由于学位稀缺时，租赁家庭事实上只是获得了申请资格，但能否入读需要看排队和积分情况。而租赁家庭归属的类别，是靠后的。换句话说，你的孩子十有八九还是会落选的，然后被安排到其他学校。
至于完全靠抽签这种想法，更加是天方夜谭，这很不现实，因为触及了有产阶级和官僚的利益。他们上层阶级可不想跟普通老百姓子女享受同等待遇。
所以，认为租房就能读学区房，还是天真了。租购同权没有那么夸张，咱们先不急着高潮！
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，欧式家具一站式服务就去“齐居置家”www.qijugo.com！
