2017年6月30日，广州-市-人-民-政-府-办-公-厅《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，称为“穗府办〔2017〕29号”。《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到的问题，请径向市住房城乡建设委反映。2017年7月10日，广州市-人-民-政-府-办-公-厅-秘-书处印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，（以下简称“方案”），出台16条措施全力推进住房租赁市场发展，方案原则上于8月底前公布实施。
广州市租房市场被投下了一颗重磅“炸弹”！2017年6月30日，7月10日，广州市政府出台了16条扶持措施，其中既包括房屋出租税收减免、允许满足条件的租房人群子女入读义务教育学校等微观措施，也包括租赁住房用地纳入年度土地供应计划、成立广州住房租赁发展投资有限公司等宏观政策。从商改租、入学、税收、水电等领域，对住房租赁进行史无前例的大力扶持。其中尤为值得关注的是，在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权。
按照老谢查阅文件得知，穗府办〔2017〕29号的通知来源于“为贯彻落实《国-务-院-办-公-厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广-东-省-人-民-政-府-办-公-厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）有关精神”，结合我市实际，制定本方案。这是2016年中-央-经-济-工-作-会-议关于“购租并举”的定调，以及2017年5月住建部下发的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》的顶层设计。
过去十年来，我国经历了一个逐渐重视住房租赁的发展过程。2006年要求各地建立廉租房制度，2010年住建部出新公租房指导意见，2016年12月中-央-经-济-工-作-会-议首次提出购租并举，2017年5月住建部发布住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），首次推进住房租赁的立法。另外，去年下半年以来，很多热点城市在住房土地出让中要求部分持有，北京和广州出让几幅要求开发商持有70年的住宅用地，上海近期在全国范围内首开先河的推出了两幅租赁住房用地。
前段时间，北京发布了2017年住房白皮书，上海发布了十三五住房发展规划，都强调了发展住房租赁市场。其中，上海的力度很大，十三五期间，预计供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，用地供应占三成，租赁住房套数则占六成。北京最抢风头的是自住房，上海最抢风头的是租赁房。广州丢出了一颗小炸弹：租购同权。
独立经济学家、知名房地产专家谢逸枫接受中国国际广播电视台记者采访时逐一分析“租购同权（“租售同权”）系列问题：
第一是怎么看广州16条住房租赁新政？“租购同权（“租售同权”）的实施目的是什么，为什么要实施这样的政策？
谢逸枫：广州16条住房租赁新政与“租购同权（“租售同权”）的出台，谈不上史无前例的创新，颠覆性的巨变影响，也非里程碑式的创举。之前北京公租房政策与上海的学区房政策一样，都是“租购同权”的探索。不过，最后都无法实施。目前只有深圳实施“租售同权”的积分政策，但是广州与深圳的义务教育规则设置不一样，却不影响房价、租金上涨。毫无疑问，这样的政策实施起来非常困难。最大的亮就是首次提出“实现租者幸福居住”、“打造广州现代租赁产业总部经济”的目标，
谢逸枫：此政策的最大目的是赋予“出租房”更多的权益，通过“租购同权（“租售同权”）推进“租购并举”，完善住房租赁市场制度与住房租赁供应体系及户籍制度、加快推进租购并举住房体系及现代住房租赁产业、规范住房租赁市场、保护租赁双方权利，构建长效机制。其一是落实国务院39号与广东省7号文件。激活存量房市场，增加租赁住房新房源与租赁住房新用地供应。其二是推进新型城镇化。有利解决外来流动人口与非本市户籍人口的子女教育、户籍问题，享受到公共服务的福利。
其三是重申去年广州市就已出台“办理”《广东省居住证》满一年的来穗人员，可向所在区为子女申请积分入学”的政策，所以这次出台的政策再次重申了这个规定。其四是拯救房企与银行，去商业用房高库存危机。之前北京、上海、广州及二线热点城市对“商业用房”的严格限制措施，导致“商业用房”，面临崩溃，有利消除“商业用房”高库存危机，化解房企“商业用房”楼盘崩盘，避免项目资金链断链，减少银行风险。
这是对“3·30”公寓限购限售的补缺，政策内容：经相关部门批准改建后的住房，其土地使用年限不变，调整后用水、电、气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房，不得销售。“3·30”新政出台后——全面禁止“商改住”、最小分割单元不小于300平方米；一手商服类项目销售对象只能是法人单位，个人禁止购买，再次转让也只能卖给法人单位；新政实施前购买的商服类项目可转让给个人，但个人再次转让需取得不动产证满2年，所以目前开发商手上有不少的公寓库存，这次出台这个“商可改住”的政策，可谓点明了公寓库存的一条出路。
第二是广州“租购同权（“租售同权”）是否具有可操作性，现实中能否实现。
谢逸枫：现在，按照广州的规定，租房可以和购房享受同样的资源，那么无形中就等于把租房的价值提高了许多，让租房和购房者拥有同样的权利。按照目前的城市土地管理法与不动产条例、物权法及相关住房的法律法规、国-务-院-行政规章、条例的规定看，“租购同权（“租售同权”）在实际操作中很难实现，不具有可操作性，无法突破现在的法律与制度及政策“瓶颈”。其一是“租购同权”的实现，非教育同权，最关键是本外地户籍同权。另外是土地、产权、户籍、居住等法律与政策及制度的修改或改革，否则对于产权是一项重大的挑战。
其二是最核心的是教育资源与租赁房的充足性。满足“租购同权（“租售同权”）要有足够多的租赁型住房与教育公共资源，否则有房无学校或有学校无房，难以实现。其三是“租购同权（“租售同权”）作为一项权益，受限于住房租赁合同与租赁期限。“租购同权（“租售同权”）是一项长期的制度，住房租赁合同是一般是短期的，很难实现长期的目的。其四是短期的住房租赁不是目的，最主要是推进新型城镇化，解决户籍、教育与长期住房问题，显然有个人产权的房才是真正意义上的住房。
第三是广州“租购同权（“租售同权”）是不是意味着租购真的同权，人人可以享有？
谢逸枫：按照穗府办〔2017〕29号的通知，“租购同权（“租售同权”）不是真的同权，不是人人可以享有同等接受教育公共服务权益。因为“租购同权（“租售同权”）设置了一系列的门槛与限制条件及非教育同权，门槛高。因此，极少数人的权益，不是人人可以享有的权益，并非真的同权。其一是本外地户籍不同权。本市户籍的限制，已排除了外来流动人口。穗府办〔2017〕29号的通知规定，具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女。
其二是本市无自有产权房，唯一居住地的限制与合同备案登记，需要纳税。租客想要享受学区，则必须要求房东将合同登记备案，房东肯定不会愿缴税，那只有房客代房东缴税。穗府办〔2017〕29号的通知规定，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的。其三是非教育同权，“统筹生”不等同于“地段生”，入学条件不同。穗府办〔2017〕29号的通知规定，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。
这份文件中的所指，是统筹生，而非地段生。所以，它的确是租购同权，但因为附加了其它要件，所以绝不能说是教育平权。目前广州教育、租赁房资源供不应求，统筹入学就是将适龄学童安排到尚有空位的学校入读，就很难保证是租住地就近入学了。其四是全国就学基本原则，是就近入学。首先是优先满足房户合一，其次有产权房的，最后才是考虑有特殊性的。这就是“借读生”根源的历史政策产物。因此，中国的买房没有和教育资源脱钩，没有房，小孩上学一样非常困难。
就近入学是中国义务教育的原则，“就近入学”的“就近”是指离你家相对就近。但是存在着中、小学学校布局及各中学招收学生人数不同等因素影响，所以有时候教育局会根据情况来进行调配，但是最终还是尽量将学区的学生尽量分配到离小区最近的学校入学，都叫“就近入学”。《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置小学、初级中等学校，使儿童、少年就近入学。”《义务教育法实施细则》第二十六条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。
广州的义务教育规则设计和深圳的不同。深圳现在是无论户籍还是非户籍，有房户还是无房户，均要积分入学。视积分高低排位，比如在南山，深圳户籍最高加分30分，自有房产最高加分40分。但是广州基本还是传统的那一套：地段生+统筹生。如果是广州户籍+自有房产，是不需要参与积分的，直接由对口学校接收。其他类型的统筹生，则主要得进行积分。这些积分包括：居住证满5年、社保纳税、计划生育、农业户口、专业技能等等。也就是说，有房产的广州户，是最优先确保的对象。
第四是广州16条住房租赁新政与“租购同权（“租售同权”）能解决学位问题吗？广州“租购同权（“租售同权”）新政之后，深圳、北京、上海是否会纷纷跟进？
谢逸枫：按照目前广州租赁房与学位房供应及入学人口看，广州16条住房租赁新政与“租购同权（“租售同权”）根本无法在根源上解决学位问题。其一是广州教育资源分配不合理，学位房稀缺。其二是租赁房如不在学区房无法实现。其三是教育资源投入不足。其四是一套学位房或者一套学区房可能面临二个人以上小孩子入学，学校根本无法提供这么多的位置。
谢逸枫：广州“租购同权（“租售同权”）的实施细则还未出，北京、上海、深圳是否跟进，还未可知。不过，从过去的“租购同权”政策试行失败经验看，跟进的可能性非常小。
第五是广州16条住房租赁新政与“租购同权（“租售同权”）及“商改租”对房地产市场有什么影响？
谢逸枫：现在看到的逻辑是这样：因为租房子也可以读名校了，所以很多人就不会买名校学区房了，所以名校学区房的价格就会下跌了。结合上面广州的教育规则，这个推论已经被推翻了。广州现在小一生接近100万人，四大城市中最多，并且每年都在以2万左右的速度上升。在那个城市，买房子都不一定能读得到名校，租房子现在顶多不过是和买房子的权利同等罢了。
广州16条住房租赁新政与“租购同权（“租售同权”）及“商改租”的规定出台，难以撼动广州房地产市场，不会变天。不会改变房地产市场格局与基本面，不会产生任何实质性的重大或深远影响。其一是不会导致房价下降，更不会导致租金下降。其二是改变不了学位房、学区房供不应求的局面，改变不了入学人口增长远大于学位房、学区房供应速度。其三是不会影响到学位房、学区房的价值，未来投资价值反而更高了。
如国外学区房可以用作租房投资，并不是一笔单纯的消费。比如在大学附近，由于外地和留学生群体庞大，所以客源充足、租金高、投资收益有保障。其四是不会影响到购房者的买房热情。因为买房永远比租房好。其五是难以缓解房价、房租的上涨，供求关系无法扭转。其六是不会影响到人才的引进。
谢逸枫：因新政策的出台必引起市场波动，加上教育资源的稀缺性，致市场供需关系不平衡，一定程度上推高学位房、学区房租金、房价暴涨心理预期。其一是增加租赁住房供应、土拍加入“竞自持”环节、商改住的政策一旦全面实施或者是土地供应比例超过50%，一定会导致商品房住宅用地供应极端紧张预期，未来可售商品房住宅供应肯定会形成巨大的缺口。因此，供不应求时，学位房、学区房的一二手房价暴涨不可避免，北京、上海、深圳等地就是最好的案例证明。
其二是学位房、学区房的教育资源与学位房、学区房的房子一样非常紧缺。特别是省市重点的教育资源最稀缺，广州新增户籍人口非常凶猛。同时入学人口的增长超过学位房、学区房的房子，学校提高的学位房供应速度，租赁房更是不足。显然是一二手学位房、学区房的出租房供不应求时，租金暴涨一样是不可避免，北京、上海、深圳等地也是先例。在北京、上海、深圳等城市，房价贵的重要原因是附着在其上的优质资源，比如优质的学校，医疗等资源。
这些资源往往具有独占性（即按片划分的择校体系），也就是说，只有买房子的人，拥有产权的人才能够享受。稀缺就会导致溢价，因此最贵的房子往往是所谓的学校房，医疗房。最贵学校房的上涨逻辑中可能有三分之一都是因为拥有教育等资源的独占性。这种独占性还导致一个问题就是拥有房产的人和租房的人之间存在着一条无形的身份落差和阶层鸿沟。
昨天，人-民-日-报-海-外-版说到：在“房子是用来住的，不是用来炒的”已经成为社会共识的背景下，中国楼市调控政策不会反反复复、虎头蛇尾，而是将真正确保房屋回归居住属性，并为建立房地产长效机制创造环境。虽然“长效机制”长什么样儿，暂没有官方说法，但万变不离其宗，长效机制的目标，无非就是要使住房回归居住属性，无疑，发展租赁市场就是达到这个目标的一个行之有效的方法。
近来包括一线城市及部分热点二线城市的土地市场，已迎来一大波新地供应。而土地供应普遍“竞自持”，甚至出现100%自持、完全用于租赁及供地大规模转向保障性住房等现象表明，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。链家研究院认为，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。在政策支持及社会发展的变化下，租房时代即将来临。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，欧式家具一站式服务就去“齐居置家”www.qijugo.com！
