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上海优质地块“商改租”
近日，据媒体披露：上海把位于最优质地段的静安区两宗商业性质的土地改为社会租赁住宅。
从上海市静安区规划和土地管理局网来看，两宗商业性质用地规划调整也进行了公示。
公示显示，根据编号为沪府规[2017]40文件批准的《上海市静安区市北高新技术服务业园区N070501单元控制性详细规划1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部调整》，02-16-A和15-02地块原规划为商业地块将变更为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅。
更改性质后的02-16-A地块。图表来自：上海市静安区规划和土地管理局网
更改性质后的15-02地块。图表来自：上海市静安区规划和土地管理局网
这次虽然不是首例。因为此前，在7月成交的浦东张江和嘉定新城两宗土地的成交价格分别为5569元/平方米和5950元/平方。按照规划，租赁住房用地，出让年限为70年，租赁住房物业“只租不售”。
但是，这两块地是在静安区。在上海最优质的地段改变土地属性建设租赁住房，可见上海对发展租赁住房的决心之强，之坚决。
而这个举动是上海对8月11日提出的“商改租”方案的落实，直接商业用地转变为居住用地，在这方面，上海是表率，这一举动具有先驱意义。
因为在这之前，还没有哪个城市直接将商业用地转变为租赁住宅用地。
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上海土地“商改租”只是开始
在上海之前，广州7月17日在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先提出了“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。
随后，住建部等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市列入首批试点城市。这份《通知》明确提出鼓励“商改租”。
这份《通知》也明确提出要求积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。另外，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
前不久，南京也正式提出，试点商业用房改建为租赁住房。上海的“土地商改租”，相信只是一个开始，这种做法势必将推广到其他中心城市，后续北京、深圳、广州、成都、杭州、南京等热点城市或将争相效仿，包括“土地商改租”、“房屋商改租”。
结合今天上海的举动，可以预见北京、上海、广州、深圳这些大城市不但可以将原先已经建起来的闲置商务办公场所改成租赁住宅，未来一些部分没有施工的商业用地也可以转变为租赁住宅用地，以加大租赁住房的供应。
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冲击高房价、高租价的杀手锏
事实上，相比于各种“限限限”，“商改租”才是冲击高房价和高租价的杀手锏。
近年来，在互联网的冲击下，实体店承受着巨大的冲击，首当其冲的就是写字楼和门店。导致中心城市已经建好的商业用房空置率越来越高，去库存周期也被越来越长。
中心城市有海量的商业用房，这些闲置的商业用房一旦全都转变为租赁用房投放到市场，将极大增加市场中租赁住宅供应，冲击中心城市的租金和房价。
值得注意的是，热点城市一方面通过“租售同权”来转移大城市人群的购房需求，另一方面增加租赁住宅的供应来满足这份需求。
从供需两端来解决高房价、高租价，这远大于“限买、限卖”对楼市产生的冲击。
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会带动房价下跌吗？
政策利好能否带动租房人数增加，买房人数减少，导致房价下跌呢？
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵池秀认为，新政对于抑制投机、平抑房价，是有作用的。因为以后通过租房就可以实现孩子上学的问题，大家就没必要买房。供求决定价格，房价就很可能平抑，房地产市场可以平稳健康发展。
中国房地产协会秘书长顾云昌认为，规范房屋租赁市场，促进房屋租赁与房屋销售经济效益平衡是大趋势。他认为，规范租赁市场，可以通过政策引导增加租赁房源，推动机构租赁房屋进入市场，实现“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
不过，从租售价格上看，一线城市尽管房租不断上涨，但对于过高的房价，租售比却在持续下降，即租金上涨远远跑不赢房价的上涨。统计显示，四个一线城市租售比一直处于下降通道中，目前最新租售比在1.37%~1.67%之间，创历史新低。
可见买房仍是资产保值增值的典型，能买则买仍是趋势。此外租售同权下，政策上也不可能形成绝对的同权，比如买学区房子女上优质名校的概率必然还是比租学区房概率大的多，这种权益不对等，对大家来说，必然还是能买肯定不会租。即使在政策影响下，租房市场形成必然也需很长时间，长期来看，对房价不理性上涨是有抑制作用的，但短期对房价影响不大。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)莫言主笔，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
