导读：这几年，对中国房地产是否存在泡沫的问题，正反两派阵营里的专家各执一词、互不相让。楼市到底有没有泡沫，一旦下跌会跌去多少？
中国租金已远超“合理租售比”
在回答这些问题之前，让我们先来了解一下相关概念。
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的P/E值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。 美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000！按先前那个甲乙二君的例子来看，在中国租房简直太合算了！
“有没有泡沫”和“何时调整”是两个概念
我发现北京、上海的亲友们，要么没房子，要么就有好几套。对于那些有钱人来说，房价还不算贵。因为他们认为高房价是“刚性需求”的结果，房地产又是中国的支柱产业，所以房价肯定不会跌。而对于那些普通工薪族来说，如果没有房子的，哪怕降一半价格，他们还是照样买不起。越等越无望的人们好像也都快断了买房子的念想了。很显然，在国内一线城市，楼市基本是富人们的游戏。
在这种情况下，如果还有专家坚称中国楼市毫无泡沫，我倒同意这个说辞，因为再以“泡沫”来形容中国的房价已经不准确。犹如普通的秤最多到达300斤，如果一个人体重超过了600斤的话，在医学上已经不适合再用“胖”来形容了，而是可以归属到疾病类的“肥胖症”上了。
每次和国内亲友电话聊天，房子越来越成为我们的中心话题。每次他们都反问我，你不是说国内的房价已经高得不合理了，已经有泡沫了吗，那怎么房价还在涨呢？看来你那套理论不适合中国。
我每次都得解释，其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在 1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得钵满盆溢，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？
然而，国内不少专家说了，有泡沫又怎样？中国国情不同，我们这儿的房价只会涨不会跌，即使有泡沫也不会破。这句话，30多年前南美国人说过；20多年前中国香港人说过，中国台湾人说过，东南亚人说过，日本人也说过；几年前美国人说过，爱尔兰人说过，俄罗斯人说过，阿联酋人也说过……大家往往都坚信，即使其他地方的房价会跌，他们那儿的房价只涨不跌，绝对不会跌！但遗憾的是，结果就有那么一天，那儿的房价突然掉头向下……
千万别心存侥幸！每当泡沫来临时，总会有人说这次不一样，我们这儿是不一样的，可历史总是惊人地相似，历史总是不断重演，区别在于早晚而已。800年来的一部金融荒唐史就是这样造就的。大灾难发生前往往格外平静，就像日本2011年年初的地震和海啸，在爆发半小时之前还是晴空万里……
租金反映真实的供求关系
2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就拿美国当做中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的那300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时看到的居然是残垣破壁——房子被银行收去拍卖了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。
说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一把尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了70%……
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)莫言主笔，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
