“德语系：提起房子，老百姓就像打了鸡血似的！当大家都说房价还要大涨时，那一定是认为M2在作怪，国家在拼命印钞票，M2可以理解为“全社会的钱”——广义货币，M2同比增速可以理解为“印钱的速度”……M2同比增速7月降至10.2%，这个数据隐含玄机。数据显示房地产占中国经济的比重超过15%，房价已经是个大问题。降低楼市在中国整个GDP中的比重，唯有扶持实体经济发展，推进供给侧改革，让超发的货币流到国计民生行业，特别是实业上，才能躲过这场洪荒之力带来的财富危机。
一、高端房地产基本是富人的游戏
关于房地产，我想谈谈最近几个月与社会各个阶层接触的感悟——
与富豪见面，他们喜欢问的是，房地产价格还会不会继续上涨，房子还可不可以投资？
为了回答这些问题，我就去一些深圳高端楼盘做调研，来自售楼部的简单统计表明：在南山深圳湾和蛇口投资1500万/套的房子的买家与曾经在香蜜湖片区和华侨城周边置业的重叠率接近40%。显然，在高端住宅市场，是富人的游戏！
那么，问题来了，发达国家高净值人群的房地产等不动产配置比例大多不超过10%，而中国高净值人群的以房地产为主的不动产资产配置比例则达到了60%，中国高净值人群总资产规模已达60.5万亿元。我们可以设想，假如供给侧改革来真的，M2增速就会继续下滑，那房价深度调整就在所难免，这么多中国人的财富过度集中在房地产领域，有很多人将不玩房地产，这么大规模的资产财富将涌向何处？我们要防止的是，踩踏现象可能一触即发。
当然，由于深圳等城市的经济状况良好，富豪手里不缺钱，买家的存量杠杆率确实不高，因此在房价出现问题时，尤其是资产流动性状况较好，二手房市场较大的一线城市，是不会出现“抛盘踩踏”情况的！
何况，当前你手中有钱又能怎么样？
把钱存银行？通货膨胀、低利率，把钱存在银行里只会越存越少。
去买股票？股市反反复复暴涨暴跌把大家弄怕了。
投资实业？看一看现在有多少实体经济还在赚钱，还是怕亏本！
看来看去，有较高的回报率的行业还真没几个！
二、老百姓加杠杆买房成了接盘侠
与普罗大众接触，他们关注的同样是房地产，要我指导在哪里买房好？那些小公司创业者，来深圳工作五六年以上还没有买房的人，就想去深圳周边的惠州、东莞和中山买房。他们就想我介绍一些好盘，最好是请我带着去买，对了，找到老板，还可以打折优惠啊！
我这个在房地产业链混了19年，发现房地产问题从来没有像现在这样复杂！复杂的金融货币政策，复杂的货币流向，复杂的心态，复杂的社会价值观……
总之，社会大众像打了鸡血式的，仍然干劲冲天，很多人还在纠结房价还将暴涨，认为买了就赚到了……
来自宏观部门的数据也支撑了我在一线售楼部了解的实情！
8月12日来自央行公布7月的数据表明：
一、人民币新增贷款，仅仅才4636亿，而预期是超过8000亿，仅仅是预期的一半多一点。
二、居民新增中长期贷款，为4773亿（很明显是大多为居民的住房按揭贷款）。
好家伙，7月居民新增中长期贷款（显然是二三十年的房贷），比人民币新增贷款还要多！
细思极恐，企业新增贷款负增长了！
实体经济没有得到输血，钱大都通过老百姓加杠杆跑去买房置业了！
中国居民房贷收入比最新为0.46，创历史记录，已超过日本房产泡沫时期的水平，特别是高价奇高的一二线城市居民房贷收入比更厉害，这意味着普通老百姓加杠杆买房成了接盘侠。
三、一线城市是房价引擎
深圳周边的惠州、东莞和中山的房价从2015年下半年开始暴涨，动力来自深圳的购买力！
前天去东莞莞城，发现市区鸿福路光大的住宅冲到了3万元/㎡。人家广州核心区域越秀区仍然有不少3万元/㎡的老房子。是的，现在杭州、南京二线城市的房价也超过广州了。看来，离深圳远一点的广州房价还是很理性，或者说比较合理的。
可以说上海作为中国一线城市，带动了周边的苏州房价的暴涨，远一点的南京和合肥房价也是拜托上海的引擎拉动作用。
房价暴涨下一波会不会波及一线城市广州还很难说，但广州房价泡沫较少则是一个不争的事实！
我仔细梳理了一下这一年多来，决策层的房地产“去库存”意图：
一、先把一线城市的购买力激活，深圳、上海和北京房地产都活过头了！
二，再把一线城市购买力往二线城市赶，苏州、南京、合肥、厦门和杭州等像打鸡血似的！
三、现在又把购买力赶往三四线城市，估计合肥、苏州和南京等城市限购政策正在或即将出台。
四、“城市群”会主导未来中国房价
我去中国内地城市调研发现——
很多开发区工业没有做起来，土地倒荒废不少。
很多住宅小区黑灯瞎火，房子卖不去出去。
问相关领导，他们说的原因只有一个，没有人来，如今都是独生子女，愿意出来的都往大城市跑，不愿意出来的，就近打打工，在家吃父母做的饭，享受父母的照顾，日子过得很适意。
而在大城市呢？
深圳才1970平方公里，显然装不下2000万人口。
目前正在打造的以深圳为核心的深莞惠大都市群，则很可能是全球的典范！深圳的定位就是：努力提升科技创新能力，建设创新型城市；努力提升产业核心竞争力，建设全国经济中心城市；加快推进深度一体化，建设现代化超大城市！
大交通体系的构筑与完善，将建立起从原来深圳特区（富人与中产阶级），向关外龙岗、宝安（社会中产与企业中层），再向东莞和惠州（工薪阶层）递延的居住体系，其房价则从核心区的8-30万/㎡不等向关外的3-10万/㎡不等，再向惠州东莞的1-5万/㎡不等。
高房价割裂的各个阶层，但由于有发达的交通体系（特别是地铁），人力资源等配置在发展经济方面还是能够得到有效融合！
五、警惕中国经济大拐点正在导致房价拐点到来
深圳、上海、北京、南京、合肥、杭州和厦门经历这一轮地价和房价暴涨之后，中国前20大城市的房屋总值之和，居然已经超过了美国国土面积上所有房屋的总值。其中，深圳是纽约的2倍。人家纽约毕竟是全球第一大都市！
当然，得出上述结论的是一家中介机构计算的！是否权威还有待证明，但中国的大城市的房价高得离谱则是无需证明的！
问题是，未来的房价怎么走？
记得，股市在超级去杠杆化金融战役里，证券基金公司自己在边打边撤，上市公司也边打边撤，普通老百姓却打了鸡血一样往股市里面挤。
结果，大家都有深切体会，我不说了！
房地产目前的情况，有点像2014年—2015年股市的情形！
炒房者，已经有人开始边打边撤了！
房地产公司好像没有边打边撤的情况，相反，在一线城市及周边，房地产公司还在高歌猛进！这几天有几位来自东北、河南的开发商，他们在当地属于一流的了，手头有个三五个亿，想来深圳找项目，这在深圳搞开发肯定玩不转的，要么炒房，要么去深圳周边远一点的地方玩开发吧。
值得注意的是，深圳周边房子供应量的增加，至少在经济学上是与深圳的高房价背道而驰的！
我们需要审慎看待房地产的拐点论，否则，我们的财富就会大缩水！
一是广义货币M2同比增速降至10.2%。
这表明M2同比增速开始坍塌！
如果M2增速将至个位数，那房价就可能像股市破灭一样，外部流入性资金枯竭，钱不再流入，我们最近的买家就可能成为接盘侠。
有人说以后中国的M2同比增速将是7%，6%这样的个位数，而不是20%，15%这样的双位数。这将可能成为事实。
如果M2将无法实现指数级增长，系统性的债务违约--债务危机爆发几乎无可避免。债务危机的爆发意味着房地产将持续向下深度调整，因为房地产等不动产是债务融资过程中最重要的抵押品。
一旦房价下跌超过三成，很多贷款置业的业主就会变成负资产，这在香港以前发生过。值得我们内地警惕。当然，政府是不会允许这种情况出现的。
中国的M2同比增速将下一个台阶，一旦这个前提成立，这意味着中国的房地产长达十五年的超级牛市已经终结了，房地产已经站到了牛熊转换点。
二、中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势，2012年以前尚不到15%，2016年底将超过25%——创下历史最高纪录，达到日本地产泡沫顶峰时的水平，美国和日本在各自地产泡沫破灭后均见顶回落，而中国则持续上升。
三、新增房贷/GDP：飙升的新增房贷意味着未来数年居民部门偿付压力巨大。日本在房产泡沫最严重的89年未超过3.0%，美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷占GDP比重已达6.4%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限！
四、用人民币计价的房价是看不透的，应该用黄金计价的房价。
公民的经济学家吴迪说，事实上以黄金计价的的房价在2015年12月就已经见顶，之后在一路下跌。这个时候应该撤出房地产，转为持有人民币黄金资产，等到以黄金计价的的房价跌到底部，再撤出人民币黄金资产，进入房地产。
不信，你看美国以黄金计价的房价和美元指数在趋势上高度一致。以黄金计价的美国房价在2011年7月筑底反转，而美元指数在2011年6月初筑底反转，二者底部的时间高度接近，其顶部的时间也高度接近。
日本华人首富露崎，曾经在日本房地产从高峰跌到低谷时，以几千万元的价格，买到了几亿的物业，从而奠定了他事业。
著名地下商场模式创立者，海上皇宫主人 郭奎章就坦言，准备好银子，过二三年准备捡大便宜吧！
六、决策部门最近少有的发话了，务必引起注意
今年7月中央政府发话，要警惕房地产泡沫！
最近，人民日报说：“居者有其屋”并不等于“居者有产权”。即使在欧美等发达国家，住房自有率也只有60%多，日本租房结婚者比例高达67.1%，买房结婚夫妇比例仅为14.3%，而我国城市目前新房自有率已接近90%。省吃俭用买房的结果，使大量资金集中于房地产市场，推高了房价，也限制了居民日常消费等方面的支出，对扩大内需带来不利影响。
奇怪的是，各路专家，各路房地产写手，还在依然说房价还得猛涨！
这么多年，从来没有砖家把房地产价格走势预测准确过！
易宪容、徐滇庆、国世平，甚至张五常、郎咸平等等。
任大炮作为一个开发商，曾经几次说对了房价走势！
可惜，已经半年没有听到任大炮的声音了！
总之，我们不能把财富交给砖家！
本文|王月华，由星火记者联盟（微信ID:cctv5117)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
