十九大召开后，“房子是用来住的，不是用来炒的”已为全国楼市定了调。
可在三四线楼市层面，喧嚣仍在持续。此时距离这一波三四线上涨开始也已有一年时间，我们总结了一下对这轮上涨流行的认识大概有几种：
第一种：这是一种跟风上涨，是一二线热点在调控之后的被迫转移。
第二种：这是一二线投资需求的外溢。换句话说，三四线的房价与成交量双上涨主要是由外来的投资人群带动的。
第三种：未来它仍然不被看好。理由很多，比如人口净流出，城市发展落后等。
随着绍兴、潍坊等三四线城市宣布调控，最近又出来一波言论是三四线要全面调控了，房子也不能买了。
可以说，这几种判断到目前仍在主导大部分人对三四线楼市的认识。事实真的如此吗？未来三四线的楼市到底走向何方？
10月，我们走访了10余个非核心都市圈周边的三四线城市，包括菏泽、亳州、淮南、邯郸、枣庄、绍兴、安阳、济宁、连云港、潍坊等，我们和当地的房地产中介、开发商、企业家等有了面对面交流。结果出乎意料，三四线楼市的上涨确实是一二线楼市的传导，但这种传导更多是一种预期和情绪层面的传导，是一种诱因。关于三四线楼市的现状和走向，我们也在整理后，有了以下的分析。
这一年来，房价上涨是三四线的普遍现象，但涨幅普遍在30%以内，并没有出现翻倍甚至更多的增长。大多数三四线城市在过去几年一直处于平稳或缓慢上涨状态，只不过去年的涨幅更大。在部分城市的热点区域，受到市规划等原因，也会出现部分楼盘或者区域上涨50-100%的现象。而成交量方面，各地都有了显著提升。
目前，各地的房价已经涨幅缓和，大涨幅现象已经成为过去。同时随着一二线调控严格和深入的预期，三四线的恐慌性购买已经明显减少。
此外，房价突破一万元是房地产市场质变的一个标志。从目前来看，三四线城市的个别楼盘能达到这个水平外，多数楼盘还有很大差距。
以安徽阜阳为例，一组数据显示，2016年9月-10月，阜阳两个月住宅类网签共成交8303套，均价在6437元/㎡，而2017年9月4日—10月22日期间，成交量为4247套，均价为6346.18元/㎡。可见成交量已经减少，房价整体未出现很大变化。
在同一个城市，我们看到去库存程度也是分化的。这点表现为，优质地块或者核心楼盘在极端时间内就会销售完毕，甚至供远远小于求。而一些地理位置不佳，质量次等的盘源则依然难以消化。虽然分化很明显，但整体来说，三四线楼市的去库存任务已基本完成。
在我们调研的城市中，购买三四线房产的主要是本土刚需人群，而非外地的投资性需求。这里面即有农民进城、生二胎产生的需求，也有许多因为城市改造，大量的城市内部迁移而产生的需求。
农民进城。城镇化进程推动了农民持续进城，但农村婚嫁文化的影响却是更外显的因素。随着农村生活水准的提高，农村结婚条件从男子在村里拥有一套房产，变成县里拥有一套，继而是市里拥有一套房子。
比如在邯郸，成年男子如果不能在邯郸市买房，会直接影响到能否娶到媳妇。近年来这种婚嫁文化正在变本加厉，构成了青年进城的主要动力。此外，针对农民工进城购房的补贴优惠政策也起到了刺激作用。
二胎置换。经过两年的政策准备，在三四线二胎政策对楼市的作用已经显现。
城市改造置换。主要有两类，一类是新城区或市政教育等资源迁移而产生的置换。如枣庄、淮南、阜阳等地。目前各市都在风风火火推新城规划，国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心的一项调查显示，据不完全统计，截至2016年5月，全国县及县以上的新城新区数量3500多个，由此引发城市居民置换潮也一波未平，一波又起。
另一类是棚户区改造的搬迁需求。棚户区改造被视为“重大的民生工程和发展工程”，数据显示，2008-2016年，全国棚改已累计使8000多万居民“出棚进楼”。2015年，国家提出三年棚改计划，2015-2017年完成棚户区改造1800万套。棚户区改造大量集中在三四线城市且主推货币化安置。例如山东菏泽的棚改规模连续位居全国地级市第一，为当地楼市繁荣作出了巨大贡献。
以上几大类购房的主力军，对近一年三四线楼市的繁荣功不可没。
我们认为三四线不会迎来普遍限购。首先暴涨并没有集中出现，楼市已经涨幅缓和，而且因为刚需人群是主要购买力。
除核心城市圈周边的三四线外，一些三四线城市也出现了调控，但总体很温和。显然无论从GDP增长还是政府收入来讲，都需要房地产市场保持活跃。
当前，流行的限售政策瞄准了投资客，对刚需人群持保护态度。同时，限售的作用也是微乎其微的。济宁市的一位中介老板告诉我们，济宁现在是卖方主导价格和交易量的走向，供远小于求，如果加上限售，本土刚需也不会减少。由于鼓励人口从老城区向新城区涌入，限售也无疑会阻碍新城区的发展，地方政府对此非常谨慎。
可见，大范围的三四线限购潮不会集中出现。这里的市场和一二线城市有着本质的区别，虽然去库存不同程度上完成，但城市的发展需要仍趋向于房地产的放松。
我们看好三四线楼市未来几年的走向。城市建设、人才、资本等多方因素的聚集效应是这些地区楼市向好强有力的保障。
城市改造的程度不断加深。随着城镇化建设、新城区规划落地和旧城棚户区改造的步伐加快，城市居民的购买力还在释放。国家发布的2018年到2020年3年棚改攻坚计划，将再改造各类棚户区1500万套，而且会不断提升货币化安置比例，将直接带动三四线楼市向前发展。
经济升级和转型潮。在中国城市化热潮的黄金时代，土地财政以及资源开发促成了一大批三四线城市的高速成长。过去的几年，煤炭、石油、钢铁等产能过剩，房地产库存高企，这类城市经济基本步入停滞状态，楼市也陷入萎缩。
还有一类城市长期以来缺乏支柱产业，人口净流出率高，经济发展迟缓。今天，我们看到这些局面正被明显改善，各地政府大力推动经济转型，在招商引资、互联网发展、特色小镇等方面打造新经济增长点。
例如在安徽淮南，煤炭经济已走到尽头，当地的山南新区成为经济转型窗口，房价在去年出现翻倍增长。去年，原属六安市的寿县正式划入淮南辖区，加之临近合肥长丰开发区的带动，淮南竭力摆脱经济困局的努力已初见成效。
高铁经济带动。目前中国高铁建设网不断下沉完善，高铁在缩短城市之间距离和时间的同时，已经改变了地方政府主导经济发展的模式。高铁也将带动中西部地区产业发展，使在沿海地区的农民工回流。
以菏泽为例，菏泽人口密度大，经济水平却在山东省排名靠后，受鲁南高铁和京九高铁、机场等交通网络兴建影响，菏泽2010年以来城区建设大跨越，加之鼓励返乡创业，引进高新产业，菏泽的GDP增速已三年居山东第一，楼市也迎来了新的发展期。
一二线人口承接，吸引人才落户。目前特大城市严控人口规模，二三四线城市承接人口转移已成为必然。这对于数量众多的小城市，小城镇是重大利好。
继长沙、武汉、兰州等二线城市先后出台优惠落户政策，近期三四线也步入了抢人大军中。譬如安徽省滁州市、芜湖市住房补贴额度可高达100%。虽然人口仍不断流入一二线，三四线在经济转型升级的关键时期，也丝毫不吝啬对人才的橄榄枝。
全国开发商和中介持续进入。一二线城市的土地供应逐渐减少，存量房市场已成为主导，这使得大型房企重心逐渐转移至三四线。碧桂园、恒大、绿城、华润等广泛布局，在拿地以及改善楼盘品质上拥有绝对优势。
再看房产中介市场，中小中介如雨后春笋般出现，而早先深耕一二线的大型中介机构也开始通过与本土企业家合作的方式跑马圈地。全球中介品牌21世纪不动产从2016年以来将三四线纳入战略视野后，已新增40余城规模，总城市数达70余个，我们走访的这些城市，基本21世纪不动产都已布局。
这些全国机构的入驻已经影响了当地居民的住房观念，使房地产市场从野蛮生长步入专业和品质化发展。
多方资本在三四线市场流动。除了开发商的资本涌动外，还不应忽略庞大的投资人群。在三四线，也活跃着一批资本雄厚的城市居民。他们在一二线市场火爆时在全国涌动。当一二线限购后，资本无处可去，由于民间无更具信赖的投资形式，在当地买房就成为保值的主要手段。还有部分一二线城市工作人群，也会选择在家乡购买房产投资。
综合来看，三四线城市发展已经到了一个质变的关键期。无论从经济环境还是房地产市场本身来看，三四线城市建设之前长期处于沉默和初始阶段，而今伴随中国新的发展趋势和要求以及人们观念的变化，快速发展的信号已经亮起。某种意义上，正是因为之前的起点低，楼市稳定上升的态势更突显。
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