据测算，楼市库存被严重低估，官方报道的7亿平米仅是待售面积，如果再加上商品房之外的保障房，公用建筑和单位自建等，那么面积可能超过80亿平米，仅商品房在建和待售就超过50亿平米。
按照2015年全国销售面积10亿多平米算，这些库存要5-7年才能消化掉。
从2014年开始，房产销量持续低迷，房价居高不下，这样的僵持状态持续了两年。库存去不了，土地卖不掉，高层开始找到了新的方法，一方面让让房价稳中有升，一方面刺激买房者要赶紧动手买房，于是有了2016年年初的首付比例下降，税费下降，央行放水等措施。于是看到了很多城市房价的爆发式上涨。
高烧的楼市何时才能退烧
为何这么做？
从经济常识和决策者的逻辑来判断这轮房价上涨的本质。2015年的5,000点的牛市，就是高层想借助资本市场，拉升资产价格，以达到振兴实体经济和拉动GDP的目的，但结果“一地鸡毛”。
而高层为何要在去杠杆、去库存、去产能的这个时候发动这轮房价上涨？主要是因为整个经济系统和金融系统的风险越来越大。经济方面的下滑必然传导到金融系统，而金融系统的最大危机，不在股市，不在居民住房贷款，也不在企业贷款，而在地方政府债务。根据中国社科院的数据，地方政府债务规模大概是30万亿左右，这还只是审计数据，而不是财务意义上的数据。这是一颗定时炸弹，一旦处理不当，真有可能爆发系统性风险。除了政府信誉受损之外，整个银行系统都可能崩溃。
如何化解？
有几种设想，一是央行直接出钱购买地方政府的债务，印钞票给银行。毫无疑问，这就是赤裸裸的量化宽松，这样做的结果就是货币贬值，通货膨胀；二是地方政府和银行商量，债务延期。但延期并不利于债务总量的控制，也许债务会越滚越大，这个方案也被否决；三是债务置换，发新债，还旧债，但是时限拉长，利息降低。
当下走的就是第三种方案，2015年的债务置换还比较顺利，但到了2016年，情况发生了变化。95%的省会直辖市是靠土地偿地方债的，一大半的债务要靠土地财政来偿还。为了让债务置换顺利推进，为了让整个风险地雷不被引爆，中共高层再次进行货币放水，拉高或稳定资产价格，营造债务置换的宽松环境。
接下来的数据可以看到，今年1月新增贷款2.51万亿（约0.38万亿美元），创历史新高，大部分进入地产和投资领域；紧接着房贷首付比例下降，交易税费下降；北京上海深圳南京杭州等一线城市房价大涨。
降低首付其实就相当于增加杠杆，为什么在宏观层面降杠杆、去产能、去库存的形势下，要让房地产提高杠杆呢？从周小川在G20上海财长会议上支持房产贷款提高杠杆的表态中可以看出，“弦外有音”。
在整个银行贷款中，房贷是最优质的资产，坏账率最低，只有这块可以用来提高一下杠杆，于是就各种救市措施纷纷出台。
当前房地产飙升其本质救的并不是房地产，而是地方政府，是地方政府的30万亿债务，是政府的信誉和整个金融系统。只有房产价格上升了，其他资产价格也跟着上升或保持稳定，抵押品的估价也上升了，政府的土地好卖了，财政税收也上升了，跟银行的议价能力就上升了，债务置换也就顺利了。
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