近期各地房价暴涨，再次掀起了人们对高房价的担忧。
河北香河一份内部文件流出，部分楼盘预期价格超过了2万；
而“人间天堂”之一的杭州也被迫限购，据说是因为G20激发了人们的投资热情，杭州被迫早早限购，希望避免陷入被动；
而在山东济南，听说有房企在2个半小时内卖出前套房源，狂收12亿。
度过了不平静了八月，房地产又迎来了“金九银十”，2016年房地产市场注定是房地产史上浓墨重彩的一笔。
2016年的房地产的确一枝独秀，它甚至在一定程度上导演了钢铁业“去产能增产量”诡异局面。
也许在若干年后，人们在泡沫破灭案例分析时会以2016年为例，但不可否认的是，所有人都被纳入这场楼市盛宴。对风险的担忧总是伴随着价格的上升而不断加重，但市场毕竟不是为风险而活，而是为利益而活。在利益面前，一切风险都显得“云淡风轻”。
从杠杆等各项指标来看，房地产的风险累积的够大了，而且“抑制资产泡沫”已经被明确提及。在各类市场泡沫化周期中，房地产是最长的，各国皆是如此。
在房价的走势中，到底是人口决定大周期，还是货币决定大周期，各方都有自己的观点和论证。而从现在的房价走势来看，房地产的大周期则更像是由货币决定。
在房地产脱离了居住需求后，由货币支撑的投资需求开始横行楼市，所到之处房价皆涨。我们甚至可以这样认为：当前社会总财富并没有大幅度增长，只是正在以房子为媒介进行重新分配。
从个体的角度来说，逆潮流是需要勇气的，从银行的角度来看，如果下面这一举动尚未大规模出现，房价距离下跌仍尚有时日。
我们都知道，现在大部分银行已经将重心转移至个人房贷业务。无论是从收益还是从风险的角度考虑，个人房贷都可以算得上优质资产。银行大力发展个人房贷业务， 必然会从需求端持续给房地产提供有效支撑。虽然不少城市因为房价过度上涨而选择上调首付和利率，但从整体来看，银行继续加大个人房贷业务却是事实，这一点可以从央行近几个月的信贷报告得到验证。
从西方房地产泡沫周期来看，银行加大力度支持房贷仅仅能说明泡沫处于初级阶段，房贷大规模资产证券化才是真正的风险。美国房地产泡沫的破灭，根本上的确是因为大量不具备购房能力的人买了大量房子。但从整个过程看来，大规模的资产证券化则是次级贷款爆发的巨大诱因。
在这里说下美国的房贷资产证券化的流程，美国的“两房”（房地美和房利美）是两大主要的房贷资产证券化机构，他们用于购买房贷的资金主要来源于发行债券，由 于具有ZF背景，他们发行债券获取的资金成本非常低，这导致他们购买房贷的成本也比较低。商业银行将房贷资产卖给两房也必须要赚取利差，他们就必须进一步 压低购房者的贷款利率。这样一来，购房者的贷款压力大幅减轻，大量住房贷款得以产生，这其中有相当的比例是次级贷款。
不得不指出的是，两房购买了这些房贷资产后，再包装出售。我们从这个链条中可以看到，一份房贷要负担商业银行、以两房为代表的各类投行和最终的资产购买者的 利润。这个链条在低利率的情况下能够维持，因为购房者能够按期还贷，而随着美联储提高利率，房贷大规模断供，整个链条断裂，泡沫随之破灭。
再来看看我们的房贷业务状况。中国RMBS（住房贷款抵押证券）也在快速增长，其中，各地公积金管理中心最为积极，因为公积金资金池不算大，RMBS能够使公积金管理中心及时释放贷款额度。而在商业贷款方面，银行也在积极推动RMBS的发行。
截至9月初，RMBS总量已经是2015年的3倍多，它已经占资产证券化总量的4成左右，而这一数字在2015年仅为6%。
在房贷业务飞速增长的情况下，银行已经不满足于自持房贷获取长期收益，更倾向于向购房者贷款，然后将房贷给新的投资者。此举对银行有两个好处，其一，能够使 资金流动起来，提高资金效率，挖掘更多的房贷业务；其二，资产证券化其实就是把房贷以一定的价格卖给接盘者，银行能够获得收益，而且还能转嫁风险。 银行也在一定程度上成为了金融中介。
这样做当然有风险，但相比美国的房贷资产证券化规模来看，中国的规模仍然非常小，而且商业银行在发放房贷时审查标准要更加严格，一套房子反复抵押的情况很少。也许未来房贷坏账会有所增长，但对比美国的房地产泡沫，我们目前的房贷业务至少在信用风险上要低很多。
还是那句话，目前银行加大对个人房贷业务的支持的确有“鸡蛋放到同一个篮子”里的风险，但房贷资产证券化规模更能反映房地产泡沫处于什么阶段。
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