房价如此猖狂，大萧条还会远吗？_

来源：CEOworld

如果没有壮士断臂的勇气，如果没有彻底改革的决心，一场由房价不断高涨引起的全面经济危机乃至经济体系崩溃，也许已经悄然接近中国。只是人们被长达三十几年之久的经济高速增长和房地产全面繁荣而麻痹了神经。

此话完全没有任何故作惊悚。

可怕的房价黑洞

央行不久前发布了今年7月的金融数据统计报告，除了信贷增量跳水让人警惕外，有一个指标让人揪心。在7月份的人民币新增贷款4636亿元中，新增的房贷高达4575亿元，占比接近98%。也就是说，7月份银行新增加的贷款都给了房地产行业。除了房地产外，整个中国所有行业才分享不到3%的新增信贷资源。

这是一个国家产业的超级笑话，也是一个危险的惊叹号。一个国家的金融资源都被房地产这个黑洞吸走，实体经济怎么发展？关于高房价对经济发展的伤害，经济学家们已经有很多分析，政府也不是没有看到，但问题是，为什么我们一直拿不出任何有效的方法来治理和解决？

我们像温水里的青蛙

除非“危机”真的来临，不然，人们总以为房价还会再涨，政府总以为房价导致的经济困境还有余地可以周旋。尽管大家都知道，房价不可能这么一直涨下去，危机的那一天总会到来，但是只要不是现在，只要今天的太阳还在，谁会在乎明天究竟怎样？对于地方政府的预算开支来说，房地产就是真实的鸦片，不抽不行；对于银行来说，房地产就是奶水，你断了奶水试试？

为什么北上广深的房价狂涨不止？是刚需吗？五万人民币一平米的房子是平头百姓买得起的吗？主要是投机需求。能够在北上广深和大多数一线城市买房子的人，大多数是有了一套房子甚至是几套房子的人，他们买房子不是为了居住，而是为了投资，钱没地方去。钱，作为资本，本该去对社会经济发展最有价值的地方，但是现在去追逐和推高房价，不但没有增加价值，反而是在毁灭价值。房子的价值不是陈列的古董，不是摆样子的花鸟，不是作为来炫耀的资本，房子的真实价值主要是为了居住。

精明的银行与缺陷的制度

在这个方面，精明的银行家们真是罪过。你把老百姓（特别是买不起房子的穷人）的储蓄存款（特别是用来养老的钱）集聚起来，再贷给那些买得起房子但并不需要居住的富人，并客观上不断推高房价，让穷人更加拼命往银行存款。贷款看起来是安全了，但社会却变得非常不安全。

早有专家们呼吁，谨防银行贷款的“虹吸效应”。什么是“虹吸效应”？就是央妈放松银根本来是想照顾实体经济发展，但新增的贷款转了个弯还是被房地产行业吸走。高房价就像是一个病变的癌细胞，吸干了正常人机体的养分。现在，在大城市里的实体企业越来越难活了，高房价把企业经营成本全面提高，迫使企业越来越失去原有的竞争力，这就像一个人得了癌症一样。

难道央妈就不能给房地产这个大胖儿子停奶吗，就不能给那些实体企业特别是中小企业喂奶吗？不能。我们所谓的现代银行信贷制度是建立在不动产抵押和信用担保基础上的，有几家实体中小企业在变成大企业之前有可以用于抵押贷款的不动产？又有多少大企业愿意给中小企业做信用担保？这是一个“罪恶”的信贷制度，劫贫济富。对面全球性的金融制度缺陷问题，央妈知道又能如何？该喂奶还得喂。

这一次，我们无路可退

但是，我们已经到了一个不能再退的境地，退一步就是死地。如果任由“虹吸效应”发酵，不仅使得房地产过度挤压实体经济的信贷资源，而且还将对已然不振的实体经济造成进一步打击，制造成本、创新和服务成本上升，将迫使实体经济出现全面衰退。劣币逐良币，毁灭价值的高房价将把创造价值的实体逼入失败者的行列，而房地产业和金融业随之也将同归于尽。

致命的还有一点，就是建立在高房价泡沫基础上的人民币汇价，天量发行的货币吹大了房地产泡沫，也是人民币的含水量超高。太平洋对岸的美国山姆大叔，正不怀好意地紧盯着人民币的后院，在中国人还在狂欢和数钱的时候，放一把汇率战火，一旦人民币汇率跌破某个国际市场的心理价位，我们的3.2万亿外汇储备是否够用，是否能守得住？

高房价如此猖狂，大萧条还会远吗？

从市场的预期管理入手

过去多年，政府出台了一些遏制房地产价格上涨的政策，但都没有起到实际效果，大多都停留在文件上。究其主要原因，我认为，还是政府担心“损敌八百，自伤三千”，担心打压房地产会伤及经济发展，特别是担心增加银行的坏账。所以，各级政府的真实心态是，房地产市场最好不要大跌也不要大涨，维持现状最好。在这个心态下，有政策等于没政策，房地产绑架了政府的政策。

但是，现在不醒悟，现在不作为，不久必将酿成历史大祸。其实，要做的并不困难，就做一件事：预期管理。就是要打破过去二十年来市场上对房价上涨的稳定预期，人们吃到了这个预期的甜头，大家不相信房价真的回跌，政府真的会下手治理。为此，就是要真敢让几家银行为此倒闭，让房价下跌30%，让投资者为此付出一定代价，只有这样才能让疯狂的市场回归理性。无疑，国民经济为此会付出一定代价，但总好过于最终我们可能面对的是一次全面大崩溃的境地。

延伸阅读：

中国房奴，你的风险已超过次贷危机时期的美国人！

根据房天下8月份最新数据显示：北京、深圳和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，那么想要在京沪深购置一套60平方米的房子要还多少呢？

以北京为例，房款总额311万元，扣除30%的首付款93万元，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，还款总额为296万，月均还款12334.67元，而2016年7月，根据智联招聘最新数据显示，北京平均薪酬仅为8717元。

房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。

1.交易杠杆率

交易杠杆率=房贷/购房总金额

2016年1-7月，新房按揭贷款规模1.33万亿元，同期成交住房金额4.93万亿元

新房交易杠杆率=1.33万亿/4.93万亿=27%

交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。

与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。

而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。

对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。

2.还款负担率

还款负担率=月供/工资。

根据广发证券研报数据，2016年中国居民还款负担率或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。

中国历年居民还款负担率

中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。

目前部分城市调控再起，这对于楼市来说，未来会如何呢？交银国际董事总经理洪灏表示，楼市虽然短期透支了很多购买力，但看不到大跌机会；花旗银行研究部蔡金强甚至认为，今年和明年房地产的繁荣机会是很高的，甚至是必然。

高房价的源头是什么？最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来，随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构，地方政府债务连年攀升。2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债，土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。

而对于巨额土地收入的使用去向，由于较少有地方政府公布，公众难以知晓详细情况。

据《第一财经日报》记者统计，从1999年至2015年，这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。另据财政部统计，2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元，同比增长12.1%。

结合当前土地市场态势，到今年年底，全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。

这笔巨额资金归谁所有？答案也很直白：绝大多数划归了地方政府。

从1994年至今，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。地方政府获得土地出让金后，去除征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等成本，剩下的土地利润都归地方所有。于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。

在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是一个因素，另外借此搭建投融资平台也是地方政府重点所在。

这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”，而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。地方政府不公开卖地收入的具体去向，导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位：不应该支出的项目得到了钱，而本应该投资的项目可能没有获得资金。比如，2015年6月审计署发布的审计工作报告就指出，土地出让支出中有部分违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等；征地拆迁中，一些地方和单位少支付补偿17.41亿元，编造虚假资料等套取或骗取补偿。而地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。