是谁撩起房地产这波高潮,为何又要撤火?你的资产危险了

是谁撩起房地产这波高潮,为何又要撤火?你的资产危险了
2016年10月09日 10:03 星火记者联盟

这种突如其来的高潮十分可疑。

莫非一开始是代表中央意志的央企国企纷纷在各地高价拿地,与地方政府合力推动房地产高潮。

但房地产高潮之后,中央却要求各地政府严格调控房地产市场,16个城市在国庆假期内加班加点,纷纷出台了房地产调控措施。

谁也搞不清楚这波高潮的缘由,圈外人情绪高涨直接冲上来扑倒,圈内人被扑倒之后还一脸懵逼。北京、上海、深圳、杭州、郑州、合肥等其它城市大多类似。

不过,只需研究了这16个城市的调控措施,却发现了猫腻,这些调控措施表面看起来是打压房地产,实际却掩藏着一颗不愿打压房地产的心,因为这些内容以前都被用过并被证明是无效的调控措施。

国务院昨天却又出了一个意见,允许商业地产改造成公寓出租,水电按民用标准来,这招厉害了,是真正要打压房地产的利器。

咦,到底是要撩拨我呢,还是要打压我呢?所有房地产商和购房者又懵逼了,摸不准方向。

莫非是货币要大规模超发?

从逻辑上来看,货币是否超发,只有中央才能决定。中央如果决定货币超发,自然是先通知亲生儿子央企和国企,让他们先去抢土地抢资产来对冲通货膨胀,这非常符合一开始的土地拍卖现象,这一轮抢地的大佬都有共同的一个特征,那就是央企背景。

但最近的一系列事件表明,货币超发的可能性并不大。

一方面,中国刚刚加入SDR计划,意味着人民币正式成为全球流通货币,其它国家的外汇储备中,人民币配置比例高达10.4%,这对人民币是一个巨大的需求量。只有人民币不贬值,保持汇率稳定,别的国家才愿意在国家外汇储备中配置人民币资产。所以,要想保持汇率稳定,人民币绝不可能超发,通货膨胀的预期自然也无从谈起。

另一方面,深圳、杭州、郑州、合肥等各地政府相继出台楼市调控政策,严格限制房地产的流动性。这在逻辑上也跟货币超发相悖。只有房地产的流动性非常大,才需要大量的货币进行交易。现在的调控政策都是严格限制房地产的流动性,只会更加减少货币的需求量。

细思极恐,莫非玩了一出空城计,明修栈道暗度陈仓,一石三鸟。

当前的中国面临三大问题:

1、地方债务高企,据相关报道数据,约30万亿。经济不景气,怎么还钱?要么卖地,要么印钞票通货膨胀,抵消掉一部分债务;

2、制造业全面下滑,外贸出口失灵,GDP增速连续下滑至6.7%,投资拉动经济的方法越来越接近于无效边际,唯有房地产尚处于正常状态;

3、M1/M2剪刀差达到历史新高,定期存款总量持续增长,在实体经济下滑,双创和新三板未见成效的情况下,人们变得越来越保守,实体经济失血严重。

每一个都是棘手的难题,但只要打通一环,即可救活全局,那就是逼中产阶级和富人拿出银行的存款,实现一波财富大转移,替地方政府缓解债务,减少M1/M2剪刀差,保持人民币汇率稳定,推动人民币加入SDR后的的进度。

任何的行为,只要不涉及情感,都是可以从利益这个源头出发,抽丝剥茧,找出背后的逻辑。

你摸不清头脑的核心关键在于一点,你把中央政府和地方政府混为一谈,当成一家的,所以才被这些相互矛盾的行为搞糊涂了。

中央的核心利益:第一利益是保证人民币汇率稳定,甚至适当升值,实现顺利加入SDR和加入SDR后全球流通的两个目标。第二利益目标是帮地方政府缓解债务压力,争取在经济好转之前避免政府财政破产;第三利益目标是不对整个经济造成损伤。

地方的核心利益:只有一点,那就是消解地方债务压力。有人可能要反驳了,难道地方政府就不考虑实体经济了?这个当然要考虑,但你要想一想,我这里当官就五年时间,房地产和实体经济都是我财政收入的途径,一个能快速来钱,满足我任内的财政支出需求,任后关我屁事啊。而实体经济的税收不知猴年马月才能雄起,说不定是前人栽树后人乘凉呢,如果你是地方政府的领导,你会选择哪一个。

你看,两者的利益是不一样的,搞清楚这一点,所有的问题都迎刃而解了。

中央全局考虑,只想要一波房地产高潮即可,牺牲部分房地产商和购房者,引诱他们入场贡献银子,缓解地方债务压力,然后在高地价和高房价还没有传导到实体经济前,迅速打压房地产,让地价和房价下跌,不影响实体经济。当然通过卖地卖房,银行回收了大量流通的货币,减少了人民币贬值压力,同时也保证了人民币汇率的稳定性。这就是我说的一石三鸟。

地方政府可不这么想,实体经济萎靡,要想靠税收增长来还债和过日子,实在太不靠谱了。还是这房地产来钱快,短短几个月就收了数万亿,一下减轻了财政压力,日子好过多了,自然希望高潮连连,最好房地产继续高涨个两三年,通过卖地,直接把30万亿地方债务都还清。

但是中央政府从全局看是很清楚的,人民币加入SDR后,意味着全球的热钱可以快速充血房地产,也可以快速抽干房地产的血。简单而言,就是可以对中国的房地产进行做多和做空两个方向的操作。如果房地产持续涨到高位,一旦被国际资本做空,那就是重现美国次贷危机啊。

所以中央政府只要一波高潮,缓一口气,赶紧再让房地产回到安全的区域。

而地方政府想着的是趁房地产保持上涨,继续高价卖地捞钱,至于整个中国楼市被做空的金融危机,自有中央政府来承担和处理,关我屁事。

于是中央政府急了,据说,9月30日最高级别的部署房地产调控工作会议召开。上头重压之下,不得不交差,于是在短短一个国庆假期内,16个城市纷纷出台房地产调控措施。但是你若仔细去研究这些地方政府出台的宏观调控措施,会发现全是几年前用过并被证明是无效的措施,真正有效打压房地产的“扩大土地供应”这条措施却不见踪影。

靠,你们这帮孙子阳奉阴违,老子索性在土地政策上调控。于是国务院昨天发布了房地产调控的意见,其中第12条是非常重要的,那就是允许商业地产改变属性,做成住宅和公寓,水电费用按照民用住宅标准执行。这是啥意思呢,意味着住宅市场凭空多出了一大批低价的商业地产改建的供应量。这才是打压房地产的正确姿势。

政策法规是全国性适用的,地方政府又会如何应对这个意见呢?我估计会在审批环节设置障碍。房地产商可以按国务院的规定,申请将商业地产变为住宅,但地方政府可以设置审批环节不让你通过。

所以,对于现在的房地产,中央看了看自己的身子骨,只想来一次高潮,地方政府却已饥渴了好几年,那能轻易放过,非得要好几次,这就是中国目前的房地产现状。

要问中国房地产接下来怎么走势,无人可以判断,只能看你自己对中央政府和地方政府两种博弈力量的对比来判断。个人认为路径是这样的;

由央企带着数百亿资金,在几个热点城市撩拨土地市场,引发房地产暴涨,政府顺利高价卖出土地,缓解地方债务危机。杭州2016上半年的买地收入已高达805亿,与2014年全年土地出让总额接近。

再放出货币超发的风声,引发中产阶级和富人拿出银行存款,抢购房产保值,对冲通货膨胀膨胀,实现各地房产的去库存化目标。2015年杭州房产库存高达16万套,短短几个月之内,库存仅剩7.3万套,达到合理水平。

然后关门打狗,以高房价之由出台调控政策,限制房地产交易,固化资产。

人民币顺利加入SDR后,汇率必然保持稳定,通货膨胀预期自然破灭,引发楼市大跌,富人和中产阶级的资产将缩水大半,实现了财富转移,既替地方政府缓解了债务,又大大减少了M2数量,保住了人民币汇率,为中国经济争取了较大的回旋余地。

至于输血实体经济,我尚未想明白,只能猜测银行获得大量资金之后,以投资名义输入双创和新三板市场,间接惠及实体经济和新经济。比如前段时间出台的银行可成立VC基金的意见,我认为就是该逻辑的体现之一。

我曾经以为只有货币超发才能实现社会财富重新转移分配,今年这次房地产高潮事件,却能一石三鸟,不得不感叹计谋之高明。

以上只是我个人的推理,给各位朋友提个醒。好多人问我接下来怎么办,所以补充一点关于个人房产的风险对冲措施:

建议在热点城市卖掉房子,到房价低的城市买进房子;如果货币不超发,热点城市房价应该会跌,但房价低的城市本来就没什么好跌的。如果货币超发,那是全国性的,所有地方的房产价格都会上涨,你也没拉下。

本文由星火记者联盟(微信ID:cctv11227)供稿,于无声处听惊雷,敢讲话、讲真话,是财经爱好者不可多得的内参!

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