文/谢逸枫
史上最糟糕楼市去库存战打响自2014年3月到2016年9月二年半时间以来，库存总体增多减少。库存量增长快与去化增速缓慢，存销比达到历史最高，已经形成庞大的商品房库存市场。其中最担心的库存是三四线城市与商业地产库存。从2月末库存看，商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。其中，住宅待售面积增加1387万平方米，办公楼待售面积增加159万平方米，商业营业用房待售面积增加294万平方米。2月末，商品住宅待售面积46635万平方米，同比增长10.6%，较去年年底增速回落0.6个百分点；1-2月份，商品住宅销售面积同比增长30.4%，较去年全年增长23.5个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者曲线完成交叉，去库存速度进一步加快。
到了8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中，住宅待售面积减少639万平方米，办公楼待售面积减少2万平方米，商业营业用房待售面积增加54万平方米。从8月末的商品房库存量来看，已连续六个月出现减少，去库存效果继续显现，其中住宅去化效果最为明显，办公楼库存量小幅回落，商业物业库存量继续增加，但新增量较7月末已有明显回落。目前全国商业物业开发依旧呈现火热态势，一些城市商业物业趋于饱和或过剩，也使该类物业的去化面临较大的压力。从整体库存量来看，虽然库存逐步回落，但由于仍处于高位水平，未来一段时间去库存任务依旧非常重，中央和地方围绕去库存将继续出台一系列配套政策。
半年仅去库存才3100万平方米，月均量才502万/平方米，占总库存的4%左右。说明去库存是一场持久战，到2020年去库存都不会结束，甚至更长的时间。自2016年2月开始，尽管全国商品房待售面积连续6个月下降，但每月下降的数量并不多，至今没有一个月超过1000万平方米。今年以来连续6个月全国商品房库存下降，累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲，去库存成效不很明显的。8月末比7月末全国商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。之所以两个数据有差距，是因为商业营业用房待售面积有所增加，最近房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多，销售比较好，所以有利于去库存，数据有积极变化。但是从库存的增长与去化速度看，去库存成效不是很明显。
96%商品房库存没有消化，卖不出去的房子还得炸掉。炸掉这部分房子，因为受到规划、产品缺陷、产品面积等，还有需求的严重缺乏等因素的限制，包括商品房住宅、写字楼、商业房、自型房等。说明商品房库存量自2016年2月末的7.39亿平方米达到历史最顶峰降到8月末7.08亿平方米，去库存才0.31亿平方米（3100万平方米），占比4%左右，月均去库存量才502万平方米。其中住宅去库存相对快速，特别是一二线城市与住宅市场，而三四线城市与商业地产市场去库存最为缓慢。按照存售比看，8月末，商品住宅待售面积42544万平方米，同比下降0.7%，较前七个月回落1个百分点；前八个月商品住宅销售面积同比增长25.6%，较前七个月回落1.1个百分点。自2015年12月商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两曲线完成交叉后，去库存速度明显加快，当前趋势未变主要是随着6月《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房后，给商业物业的去库存带来了积极的推动作用。
强哥在10月11日强调，针对房地产市场的一些分化态势，将强化而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，促进房地产市场平稳健康发展。
说明调控实施的分类调控、因城施策、一城一策、分区施策，基本上是以遏制房价上涨过快的目标，以抑制投资、打击投机为对象，效果依然有待观察。不过，去库存的政策方向没有。因此，去库存最好的政策方向就是分类去库存（住宅与商业、高端与普通商品、部分二线、三线与四线）、因城去库存、一城一策、分区施政，而最好的政策就是稳需求与减供应及平资源、政策引导、适当的金融措施、降成本。
其一是个人房贷利息抵个税、新型城镇化、产业调整、吸引新增人口、 提高收入、货币与财政支持等。其二是减少新建商品房、减少土地供应，防止重复库存现象。其三是把一二线城市集中大量的资源，部队分散到三四线城市，有利于加快人口流动。其四是户籍放开、二孩政策的落实等。五是适当的金融手段去库存，不是大规模的金融手段刺激房地产市场，否则楼市必陷入疯狂。六是降成本，税费及贷款利息等方面。
目前从全国看，商品房的库存结构去化非常不均衡。三四线对土地财政依赖要高一些，导致在去掉小部分库存后，又增加了土地供应，房子还没卖出去库存又上来了。而更不可取的是加杠杆去库存。2016年前7个月房地产按揭贷款增加了2.83万亿，刷新历史新纪录。前8个月新增房地产按揭贷款3.51万亿，其中个人按揭贷款超过2009年全年两倍多。2009年全年个人按揭贷款仅为1.4万亿，不足今年1至8月的二分之一。不过，大部分的贷款资金与买房需求集中流入了一二线城市，其中一线城市与典型二线城市占比最多，导致了房价上涨过快。统计数据，8月全国人民币新增贷款9487亿元，而住户部门贷款增加6755亿元。8月新增贷款超预期的主要原因是房贷继续快速扩张，住户部门贷款增加6755亿元，占到了当月全部新增贷款比重的七成。
2016年前8月个人按揭贷款同比增长52.2%，增速小幅回落 2.4 个百分点，定金及预收款同比增长 29.7%， 增速回落 1.9 个百分点，依旧维持较高增速。1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，增速比1-7月回落0.5个百分点。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；其他资金45294亿元，增长34.1%。在其他资金中，定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。整体来看，销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开，加上拿地投资收紧，行业资金面宽松依旧。
8月全国人民币贷款增加额达到9487亿元，其中个人住房贷款增长5286亿元，占比55.72%，成为信贷增长主力。8月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，住户部门贷款增加6755亿元，这块可以理解为基本是房贷，是贷款主力。其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。上述数据显示，住房按揭占比达55.72%，住房按揭和票据融资两项合计7521亿，占比近八成。其实，8月份靠房贷驱动的信贷增长是各家银行上半年发力住房按揭的体现，A股18家银行上半年业绩报告中亦有体现。
商品房库存去化缓慢与无法消化掉的部分房子，主要是货币供应呈下降、住宅销售增幅下滑、涨价去库存、加杠杆去库存、城市分化、去库存政策落实不到位、商业地产库存增长过快、新城去库存难度，三四线城市土地供应严重过剩、商品房供应增长过快，而部分产品缺陷与面积不符合市场需求及有部分库存不符合规划与产权性质受限及位置偏僻的因素导致无法消化。因此，最后无法消化的库存，唯有炸掉或重新拆掉重建了。按照中央“去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短板”的稳增措施与供给侧结构性改革看，房地产行业是唯一去库存、加杠杆、降成本的三位一体的产业。考虑到房地产市场长期制度与改革需要时间，短期的补短板主要是集中于一二线的土地供应与新建商品房及保障的供应，三四线城市则是土地供应的下降及加大去库存政策的力度等。
商品房巨大的库存成为压制房地产市场复苏上升、经济稳定增长、房企转型、老板利润增长、区域金融系统分风险、城市发展、地方收入的最主要原因。当前房地产市场“分化”走势与城市发展不平衡及资源配置的不均，一线城市和部分二线城市房价暴涨得厉害，而三线、四线城市累积了大量商品房库存，出现很多房子无人问津。事实上，自今年2月至今，楼市已成为经济增长与信贷扩张的重要动力。数据便是最好的证明。自2014年1月起，房地产开发投资增速连续下滑，来自统计局的数据表明，2015年末房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%，处于1998年房改以来的最低水平。在过去较长一段时间，中国的房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产投资增速的大幅回落，便成为影响GDP增长的主要因素。
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