文|谭浩俊
继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后,住房城乡建设部14日再出重拳规范房企经营行为净化市场环境，明确要对9种不正当经营行为依法严厉查处。如误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等，又如违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。
列出的9种情形，从总体上讲，是目前房地产市场比较多、也是影响市场秩序的表现，对这些行为予以查处，是完全必要的，也是及时的。但是，从市场的角度来看，个别情形似乎并不应当作为不正当经营行为列入到查处的范围之中，如捂盘惜售，这完全应该是开发商自己的权利，而不是不能为的行为。
众所周知，在市场营销中，有一种营销手段，叫做饥饿营销，也就是经营者明智市场对某种商品需求量很大，但为了保持市场需求的旺盛，保持价格的优越，故意在供应数量上予以控制，从而使市场供求关系处于相对紧张的状态，达到经营效益最大化。很显然，捂盘惜售，也有饥饿营销的含义，是利用购房者对待购房的态度和决心，达到效益最大化的目的。
事实也是如此，房地产市场已经完全放开，开发商已经没有垄断市场的能力。也就是说，你捂盘惜售，其他开发商不捂盘惜售，受损失的只是自己，而不是购房者。毕竟，把房子压在手中一天，成本就要增加一天，压得时间越长，成本也越高。如果没有足够的吸引力，足够的利润空间，捂盘就面临极大的风险。敢于捂盘者，一定是商品房本身的吸引力很强，包括地点、环境、配套、质量等，都能够让购房者刮目相看。不然，开发商不具有捂盘的条件和资格。
反过来，开发商敢于捂盘，只能说明所捂的这些盘吸引力太强，购房者对其的好感太强，给了开发商捂盘的条件和资格。那么，捂盘也就只能认定为开发商的一种营销策略，而非不正当经营行为。自然，也就不能对捂盘进行查处。
需要注意的是，如果开发商一边捂盘，一边采取虚假宣传的方式，夸大楼盘的吸引力，如散布涨价信息、提供虚假的周边环境营造信息等，那么，就可以按照相关规定，对这样的行为予以严厉查处，但捂盘仍然不具备查处的条件与资格。在地价、房价都已经很高，融资成本也很高的条件下，捂盘的风险确实是很大的。没有足够的能力，开发商是不敢捂盘的。如果对捂盘予以查处，一定程度上，是为开发商做广告，是在帮助开发商宣传楼盘的价值和吸引力。
我们说，对开发商不规范、不正当的经营行为，必须加大查处力度，这也是维护房地产市场秩序、推动房地产市场健康发展必须采取的措施。前提是，必须厘清法与非法、政府与市场、正当与不正当的界限，从而有针对性地采取治理措施，对不规范、不合法、不正当的行为进行查处，而不是将正常的市场行为也当作不正当行为进行调查处理，这会让市场秩序更加扭曲的。
我们理解有关方面在房地产市场问题上承受的压力，也能够接受乱世用重典的做法，但是，在实际操作过程中，对捂盘惜售问题，还是要谨慎从事。除非有与其他不正当经营关联的行为，否则，一般不要对捂盘惜售进行查处。市场经济下，企业有自主决定销售数量、销售方式、销售节奏的权利，过度干预，会影响市场的健康发展，也会影响企业成为真正的市场主体。更何况，房价上涨更多的是地方政府过度依赖“土地财政”推高了地价，完全把责任推给开发商，也是不合适的。
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