文|韩鹏飞
近期，各个热点城市面对来势汹汹的房价上涨问题，密集出台限购限贷的调控政策。这给“高温”的楼市浇了一盆“冷水”，一些二线城市的一手房销售的成交量开始下跌，同时北上广深等以存量房为主的城市，二手房交易量也开始下滑。“双限政策”的威力似乎起到了立竿见影的效果，楼市的调控政策也给热衷于投资房产的人来了“一记闷棍”，特别是首付比例的提高和房贷的收紧，让这些购房者出现了几十万甚至上百万的资金缺口，这不仅令他们在资金上面临巨大损失，更严重的是他们要面对违约风险，如果资金链断裂，这些投资者或将面对血本无归的结果。
从最新公布的主要城市房产交易数据来看，目前很多一二线城市的房产交易量出现明显的下降，而且成交的价格也出现了盘整的态势，这与之前快速上涨的情况形成了强烈反差。新政出台之后，购房者开始持币观望，而房企也在捂盘惜售，因此房价目前处于一个横盘状态，不过希求开发商主动降价促销是不可能的。
楼市新政给房价造成了一个天花板，不过这个天花板来的过于突然，这引发了购房者毁约退房情形。在首付比例和住房按揭贷款双双提高的压力之下，很多有实际需求的购房者无力付清首付款，只能是毁约退房，然而这势必引发购房者和开发商之间的合同纠纷。不过在新政之下，楼市的狂热气氛确实得到了有效抑制，特别是通过杠杆途径来购房的投资者，此时恐怕要考虑资金压力和机会成本等问题。房地产市场的迹象表明，楼市过热的现象得到遏制，那么是否可以认为楼市面临的风险已经消除了呢?
对此，国家统计局发言人盛来运今日表示，中国房地产市场运行的风险正在下降。那么盛来运所称的“运行风险”是什么意思，这一风险的降低，是否有助于楼市的可持续发展，这对于今年提出的楼市去库存目标有何价值呢?
对于今年楼市发展的状况，业界已经形成共识，楼市存在严重的泡沫风险，市场充满了投机情绪。楼市从今年年初就开始了一波非常快速的上涨，这其中的原因在于：首先，受去库存政策的影响，各个城市开始放宽购房政策，以此来促进去库存目标的完成，但是从实际的效果来看，去库存政策并没有考虑到各个城市的具体差异。比如，从住房存量来看，因为房地产市场的无序发展，导致一些没有真实需求的地区也在大肆建造住宅，而一些经济发展迅速的地区因为土地资源的稀缺，实际上房屋一直处于短缺状态，去库存政策并没有考虑到这一点。
其次是从货币政策的效用来看，在经济持续低迷时期，采取相对宽松的货币政策是稳定经济增长的必要手段，但是，如果货币政策不能做到有针对性，那么无异于是在向资本市场进行“大水漫灌式”的调控。就央行货币调控政策的真实意图来看，资金主要是为缓解经济运行中的短期债务问题，但是因为要配合去库存目标的实施，各个城市纷纷调低了住房贷款的利率，这使得放贷的成本变得非常廉价。特别是目前经济中出现的货币超发问题，让“资产荒”成为被动出现的结果，钱变得不值钱了，人们有对资金保值增值的需求，那么房地产市场显然是一个很好的“避风港”。
最后是从市场机制方面来看，房地产市场是一个不完全开放的市场，同时，房地产市场的运行还受到更多非市场因素的影响。比如说在当前经济转型的条件下，影响房价的因素包括了政府对稳增长的愿景目标、货币政策的发行节奏、还包括相关利益方的预期收益、同时还包括在市场缺乏投资理财渠道下人们对于投资品的渴望，从这些因素来看，房子不单单是一种仅仅满足于人们住房需求的普通商品，它承载了更多的场外因素。长期以来楼市是一个受到严格管制的领域，比方说土地供给，房屋的建设都垄断在某些“巨头”手中，因此，房屋供给根本不会从需求端出发来进行资源配置。
虽然目前通过行政调控措施使疯涨的房价得到抑制，但是对于楼市去库存的任务似乎没有任何帮助。近期，从有关部门对全国进行的一次督查中得到的情况来看，不少地区面临金融风险上升，楼市去库存任务依然艰巨，特别是三四线城市的县城库存存量高，化解难度大等严峻问题。今年以来，尽管一二线城市包括一些沿海城市房价迅速上涨，但是内陆地区的楼市仍然处于停滞状态。一些三四线城市的未完工和待售房产项目仍令人头痛——而楼市去库存是今年首要政策，许多地方政府都在全力鼓励农村居民到城里购房。对于这种状况，有研究者表示，中小城市的房地产去库存很可能是漫长而艰难的过程。
城市之间房价的分化，其背后的真正原因在于区域发展的不平衡。虽然“去库存”政策不涉及热点城市，但是这一政策释放的信号，以及过于宽松的货币环境，让购房者认为政府在促进房地产业的发展，因此“不惜血本”的涌入楼市。可是对于经济发展缺乏可持续性的地区，购房者则认为，政府是在寻找“接盘侠”。另外这些地区楼市库存压力严峻的另一个原因是，房产资源是一种需要借助于其它资源才能满足购房者真正需求的商品。比如，一所房产需要有最基本的水电煤气等生活配置，同时还必须有相应的医疗、购物、教育等等附属资源的支撑，在一些经济发展水平低的城市，这种基本公共服务的缺失已经让购房者对于这样的资产失去了兴趣。
中小城市出现库存的原因在于，当地政府对于经济发展指标的过度依赖，而拉动经济增长最有效的手段是对固定资产的投资，但是，这却违背了房地产行业的内在规律，因为房地产是对资源要素配给要求较高的行业。住房的目的是解决人的需求，但是因为不同城市间经济发展速度的差距拉大，人们更希望到大城市去谋生，因为那里有更好的就业机会，能获得更高的收入。从这一点上来看，目前的政策调控可能暂时抑制房价上涨，但从供应方面来看，热点城市的土地供给和房屋资源已经是一种稀缺品，而购房者依然保持着旺盛的需求，这必然会推动这些城市的房价持续上涨。可见解决去库存问题，关键在于缩小区域经济发展的差距，有关部门需要对城市的发展进行差异化定位，建立起可持续发展的路径，不断提升公共服务产品的供给能力，才能留住人力资源，最终使房地产库存问题得到化解。
本文由星火记者联盟（微信ID:cctv11227)供稿，于无声处听惊雷，敢讲话、讲真话，是财经爱好者不可多得的内参！
