大凡论及房地产，不管是中央机构还是民间智库，到房地产分支机构，甚至到普通购房者都会有个认识是：中国的城镇化进程是支持房价上涨最为坚定的基础。这个论调道理自然是有的，但是秘密君一直以为并不像看上去那么坚定。因为原因有二，其一是收入水平与房价水平的巨大鸿沟，城镇化未必就意味着这群最后被城镇化的人拥有足够的购买力。其二是：城镇化这个东西最初的动力是：产业革命，新的形态生产方式带来的人口流动。现在新的产业形式日新月异，但是抱歉，我们的城镇化对象职业技能与之适应性上是个很大的障碍。这个角度上来说，人为的全面城镇化只是个数字概念，并不意味着社会结构的与经济体的根本转变。这其中有从改革开放到现在已经长时间大规模，宽范围的城镇化高峰已去的因素
今天秘密君看到了从未被人提到的第三个理由，特意拿来与大家分享。那就是：土地的城镇化早已经跑在了人口城镇化的前面，也就是说，事实上已经是土地供应量超前了，这个角度上来说，城镇化力挺房地产又是一层削弱。
由于“土地财政”等众所周知的原因，中国土地城镇化超前于人口城镇化已经成为各界的共识。
2014年官方数据：中国大陆总人口13.7亿人，全国城镇化水平达到55%，全国城镇常住人口7.5亿人。根据同年《中国国土资源公报》，截至2014年底全国城镇村及工矿用地3106万公顷，其中城镇建设用地总量达到890万公顷，农村建设用地总量达到1640万公顷，工矿建设用地576万公顷。
工矿用地
按照2014年7.5亿城镇人口数量进行平均，人均工矿用地面积已经达到77平方米。随着工业园区转型升级，大量园区将由纯粹的工业区转变为产业新城，这其中又能安置多少城镇人口我们不好预估，只能说潜力巨大。
农村建设用地
小产权房一直缺少官方的统计数据，参照某些非官方的统计数据，2014年中国小产权房面积已经达到66亿平方米，有8000万城镇人口居住在小产权房内。对照同期城镇居民人均住房面积33平方米（按照7.5亿城镇人口计算全国城镇住房总面积约为247亿平方米，小产权住房面积约占城镇住房面积的26.7%），66亿平方米的小产权房基本能够解决约2亿人的安居问题。
就城镇建设用地而言---
《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出：城镇建设宜采用密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导，人均城市建设用地严格控制在100平方米以内（据相关统计分析发达国家和发展中国家人均建设用地分别为82.4平方米和83.3平方米）。按照这一标准估算，目前890万公顷的城镇建设用地可以承载8.9亿城镇人口。
综合上面三项分析---
按最小口径统计，只需对现有城镇建设用地适当挖潜，达到人均建设用地100平方米的使用标准，现有城镇建设用地即可安置8.9亿城镇人口，按照2014年全国总人口13.7亿人计算土地城镇化水平达到65%，高于同期人口城镇化水平约10个百分点；
按照中等口径统计，在上述8.9亿城镇人口基础上，考虑加入小产权房承载的0.8亿城镇人口，则土地城镇化水平达到71%，超过人口城镇化水平16个百分点；
按照最大口径统计，进一步盘活小产权房和工矿建设用地，按照人均33平方米小产权房估算，小产权房和工矿建设用地最少可承载2亿城镇人口，此时土地城镇化水平为80%，高于人口城镇化水平25个百分点。
参照国内城镇化领域专家的预测结果，中国终极人口城镇化水平将达到65%左右。对照这一目标值，只需挖潜现有城镇建设用地，就完全可以满足未来城镇人口用地需求，无需再增加新的建设用地。如果考虑小产权房和工矿用地，则目前土地城镇化水平已经比终极人口城镇化水平已经高出15个百分点，严重供大于求。
我们常听各界领导和专家说，中国城镇化和房地产市场仍然存在巨大潜力，因为中国城镇化水平只有55%，至少还有10%即约1.5亿人口要进城。这种说法存在严重误导，因为判断物质层面的城镇化和房地产供求关系的指标是土地城镇化水平，而非人口城镇化水平。如果本文对土地城镇化水平的判断基本可信，那么总体而言中国土地城镇化进程已经结束，未来要推进的主要是人口城镇化，这也验证了为什么国家层面将“人口城镇化”作为“新型城镇化”的重点。再大举推进以“土地财政”为目标的土地城镇化和房地产开发已于我国城镇化的发展目标南辕北辙，只会带来巨大的社会经济风险。
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