10月26日，天津空港经济区传来大消息！
据每日经济新闻报道，10月26日，位于天津滨海的空港经济区迎来三宗住宅用地的现场竞买环节，包括金隅地产、保利、万科在内的15家开发商用举牌演绎了天津楼市的“疯狂”。最终金隅地产以57.5亿元的代价拿走全部三宗地块，平均溢价494%，楼板价均突破30000元/平方米。
金隅地产拿下的这三宗用地是天津实施限购政策之后首次出让住宅用地，此前有的观察者认为限购和对房地产开发商的信贷收紧之后本次拍卖可能不会出现十一之前的疯狂，不过494%的溢价率说明部分开发商疯狂依旧。
那么天津本次拍卖的三块地块有什么特殊的魅力呢？下面韬略哥把这三块地所在的位置和环境进行了图片描述和相关整理应该可以帮助大家理解这三块地的吸引力。
从韬略哥制作的图片和乐居提供的卫星图可以看到，这三块地的医疗、教育、
交通等各方面配套设施和资源完善，这给这三块地的价值奠定了基础。不过只靠地理位置和周边环境似乎不足以支撑494%的平均溢价。
如果结合下面这段说辞，可能494%溢价的出现就相对比较合理一点了：
据每日经济新闻，一位参与竞拍的开发商内部人士透露，这三宗住宅用地可能是天津自贸区一期的最后三宗住宅用地，下一期的推地可能在5年之后。
自贸区概念在股市常常掀起风潮，在楼市其实也类似，毕竟从实际生活和商业开发的角度，贸易量不小的天津自贸区五年之内的最后一块住宅用地这个噱头就足以吸纳无数资金！
在成都，限购政策出炉后也出现了高溢价拿地的情况。
10月9日上午，成都市成功出让一宗龙泉驿区大面街道金枫路以东、金茶路以北住宅、商业用地，包括保利、蓝光、融创在内的10家开发商参与了竞拍，最后成都本地的一家开发商成都中泓房地产开发有限公司（蓝光地产）以成交价：6.9亿元，成交楼面价：5075元/平米获得了这块土地。蓝光地产的成交价格相较于起始价，足足溢价192%。
和天津自贸区拍出的三块地情况类似，成都的地块也是各方面条件优越，尤其教育资源非常丰富，该地块周边有四川师范大学成龙校区、北大成都附中校、北大成都附属实验学校、四川科技职工大学、大面中学、北大成都附属实验学校博雅幼儿园等名校。所以尽管没有自贸区概念的加持，成都地块仍然可以溢价192%。
成都龙泉驿区地块位置及周边环境
除了天津和成都，10月26日，在青岛胶州主城区，保利等房企以2.46亿，溢价率超过50%的价格获得11万平方米的土地。
看到这里想必大家都存在一个疑问，限购之后，房地产企业为什么还要“高举高打”，韬略哥认为原因可能有如下几个？
1、本次限购政策采取的是因地制宜的方式，每个城市可以根据自身的情况进行调节。这种因地制宜的方式或许是造就限购政策之后，目前出现的高溢价地块的主要因素。
比如，天津目前的调控方案主要是：
本市将实施区域性住房限购，强化差别化住房信贷政策。即在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。
上面的条款简单点说就是针对市内六区和武清区，对于其他区域暂时没有强约束。而我们开头提到的天津空港经济区地块目前是在东丽区，并没有纳入限购的范围。资金有时像流水一样，没有闸门的地方水就会涌向哪，天津的拍卖就是这个道理。
再说，成都的地块。相对于其他热点城市，成都的楼价涨幅相对不高，因此限购的力度也就相对弱一些。目前成都的限购措施如下：
首套房首付比例调整为30%，不再分主城区和非主城区，结清按揭后再按揭购买的首付按照首套房执行，有一套房未结清再按揭购买的首付比例调整为40%，有两套以上房未结清按揭再购买不再放贷。
限购力度相对弱也就意味着对于房地产管控力度也轻微一点，尤其这次的地块位于成都的龙泉驿区，是成都目前需要发展的区域，所以限制可能更小。这也就促成了开发商敢于拿地的心理。
最后青岛的逻辑就更为好解释了，21个城市限购之后，很多人都预计青岛和石家庄等城市会跟进，但是目前这些城市没有政策出台，所以青岛仍然可以按照既定步骤进行房地产的开发。
把上面的情况进行总结其实可以得出结论，限购少或者放松，甚至没有限购的热点城市未来会是房地产开发商重点进发的地区，预计这些地区的土地溢价也会比较可观。
2、除了限购政策的影响，部分房地产企业自身的经营策略也是主推后限购时代土地拍卖走高的主要动力。比如我们在上面的三宗拍卖案里都看到了保利、万科等房企的身影，而恒大和万达等却没有出现。
房企出现不同的经营策略，韬略哥分析是因为房企对于周期和风险的考量不同造成土地储备的紧缺程度有所差异。下面韬略哥提供两者图可以更直观的反映出房企的拿地策略差异：
2014和2015年主要房企土地储备变化
今年上半年主要房企储备土地排名
从上面两张图可以看到，保利、万科、碧桂园在2014年到2015年可能认为房地产会进入周期低谷所以储备量大幅度减少或者增长幅度不大，然而2016年开年之后在政策作用下房地产很快进入了周期的波峰，这可能让这些房企有些措手不及，所以他们迅速改变策略，开始比较激进的拿地方案，从2016年上半年主要房企的土地储备变化就可以说明这一点。
对于万科来说，除了经营策略的转换，可能还受到了被恒大超越的刺激，所以十一之后进一步加快了拿地的步伐：
10月13日，万科以总价4.18亿元、溢价率115.68%竞得大连甘井子地块；10月14日，万科以总价74.5亿元摘牌天津市西青区一宗宅地，溢价率达107%；10月17日，万科再次以11.37亿元夺得福州长乐两地块，溢价率127.4%；10月17日，万科以4.9亿元抢下济南八一立交桥地块；10月20日，万科分别以5.33亿元和8.52亿元总价摘得沈阳昆明湖街-3和昆明湖街-2地块；10月24日，万科以1.46亿元拿下广州增城地块，溢价率为106%。而同时，万科房地产又与昆明市交通投资有限责任公司签订了官渡辖区土地开发框架合作协议。在调控落地的20多天里，万科累计拿地金额达到了110.26亿元。
所以，尽管没有恒大等土地储备量大，或者万达这类在实际去地产的企业参与，热点城市的土地拍卖依然会在万科和保利等资金实力强劲的房企推动下继续上涨。
3、另外，2016年楼市一年的涨幅可能已经透支了未来一段时间的房价上涨空间，但是对于房地产企业来说，只要有能力获得土地，有能力扛过这段艰苦的时期，可能他们认为仍然会有获利的空间。尤其对于热点城市来说，土地仍然是稀缺资源，稀缺就有溢价。
最后，韬略哥想谈谈对于后市的一些看法。
第一，目前的楼市是量跌但价不跌，出现这种情况是因为在买卖双方的博弈中，短期之内卖方仍然有一定的实力可以顶住目前的极寒环境，但是如果现有基调持续不变，那么卖方可能早晚会有所松动，届时楼市的价格可能就会有所回落，至于回落多少要根据不同城市的供需关系来决定。
第二，央行为了抑制资产泡沫，帮助实体经济的发展采取了很多措施，比如提高房地产相关资金成本，收紧流向地产等泛金融领域的流动性，进一步定向的引导资金流入实体经济，这种情况能够持续多久一方面取决于央行的决心，另一方面更要看中国经济的发展情况。但是短期来讲应该还会持续一段时间，所以这方面也不利于房价。
第三，从资产配置的角度来说，美元加息持续升温，国内的很多资金有着强烈的要走出国门，预计国内会出台一定的限制性措施，但是就像大禹治水，堵不如疏。可目前疏通资金的渠道除了楼市可能就只有股市，而股市目前的估值水平也不低，所以更多的资金可能会在政府推进大基建和经济结构转型等大战略下流入PPP项目和一些前景良好的新兴行业，9月份的企业信贷等数据大幅回暖也初步说明了这个情况。
所以，在楼市的投资吸引力走低，基建项目逐渐升温的阶段，韬略哥分析除了房地产企业以外，更多的资金可能会改弦更张。
第四，楼市目前不会出现大跌的情况，因为楼市在我国并不是简单的居住、投资属性，而是承载着更多的经济支柱作用。尤其对于银行来说，楼市的资产价格对于银行系统的稳定有至关重要的作用，因为银行大量的资产是以房地产进行抵押的。
但是如果实体经济逐步走好，银行压力逐步降低，那么楼市的经济地位和作用也会逐步回落，这样真正支撑楼市价格的因素才会慢慢消化。可这种情况会何时到来？恐怕只能走一步看一步。
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