还没有买房的年轻人终于可以松一松紧绷的神经了。国家统计局10月21日公布的最新房价数据显示，国庆前后密集调控见效，热点楼市正在退烧，环比涨幅明显收窄。就此，一些分析人士认为，“房地产防泡沫”需求占据上风，今年年初确定的“房地产去库存”政策被迫让道，更有人认为，“房地产防泡沫”和“房地产去库存”的政策目标只能“二选一”，事实真是如此吗？
热点城市房价上涨和库存下降最明显的是住宅市场
首先，来看看不同等级城市之间的房地产去库存差异。在此，有必要把商品房库存中的住宅库存单列出来，因为笔者研究发现，在本轮房地产上涨周期中，热点城市房价急剧上涨和库存下降最为明显的是住宅市场。
以本轮房价上涨较快的南京市为例，据Wind统计数据，截止2016年10月12日，南京市商品房可售面积为1402万平米，较年初下降323万平米，其中住宅面积仅为250万平米，较年初下降342万平米，显而易见，住宅库存的去化规模超过了商品房库存的整体去化规模。在此,我们有必要重点分析不同等级城市住宅库存的变化趋势。
热点城市房价涨幅领先的根源之一依然是供需矛盾
热点城市房价涨幅领先全国的根源，是住宅库存量和存销比大幅下降所表现的供需矛盾。历史上，二线城市的存销比一般都显著高于一线城市，然而，本轮房价上涨周期中，二线核心城市的存销比降幅要显著快于一线城市。据Wind统计数据，截至2016年10月16日，一、二线城市存销比分别为25.82和23.92，二线城市存销比已连续四周低于一线城市（参见下图）。存销比大幅下行所表现的住宅供应短缺矛盾，是二线热点城市房地产市场“量价齐升”的主要原因。
在此，以南京、合肥、厦门和长沙、重庆、成都两类二线核心城市为例，前者是此轮房地产调控防泡沫的重点城市，后者是房地产市场平稳健康发展的代表。截至2016年10月12日，南京、合肥和厦门商品房市场中，住宅待售面积分别为250万平米、152万平米和190万平米，住宅库存的同比降幅均在50%以上，供需失衡问题十分突出。与之形成对比的是，截至2016年8月末，长沙、重庆城区和成都的住宅待售面积分别高达1346平米、2215万平方米和1600万平米，后者在今年的房地产市场景气中始终处于“供销两旺、价格平稳”的趋势中。由此可见，尽管两类城市人口规模处于同一数量等级，但住宅库存水平却相去甚远，这一状况导致了今年以来两类城市房价截然相反的走势：前者房价急剧暴涨，后者房价则缓慢平稳上涨（参见下图）。
缓解供需矛盾的路径是调节住宅存销比至合理水平
热点城市防泡沫、其他城市去库存无疑是决策本轮房地产调控的终极目标。然而，从以上分析可以看出，各大城市住宅库存量差异巨大，使得全国一刀切的放松限购、限贷等去库存政策并未达到预期目标。因此，监管部门开始重提“一城一策”，强调地方政府要承担房价波动的主体责任。
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