作者 | 小鸥
编辑 | 汤包子
前几日，股市里房地产板块打得火热，上周五万科都创出新高了，可有的房地产公司却依然躺在地上不动弹，比如粤泰股份（600393，SH）。
风云君（ID：mvlegend）记得粤泰股份上半年业绩飙涨，股价怎么跌成这个熊样子了？这到底是为什么呢？
一、非经常性损益变身经营性利润
粤泰股份2001年上市，算得上是一家老牌的地产公司，原名东华实业，目前除了房地产业务，也在布局金融领域。
2017年上半年，粤泰股份实现营业收入3,765,176,320.79元，同比增长713.88%；归属于上市公司母公司的净利润为911,802,641.46，同比增长1248.32%；经营活动产生的现金流量净额336,854,415.80元，同比增长165.01%。
十几倍的利润增幅，一方面凸显出经营情况的向好和盈利能力的增强，另一方面也间接说明了去年此时的利润基数很小。那么问题来了，短时间内的高速增长是有基础还是偶然，这种增长是否具有持续性？
到这里，是不是以为风云君（ID：mvlegend）该谈非经常性损益了？我偏不。
根据半年报所述，2017年上半年带着业绩直冲云霄的窜天猴叫“团购”。
1、公司持有90%股份的控股子公司淮南仁爱天鹅湾置业有限公司（下称“仁爱置业”）于2017年3月22日与淮南永嘉商业运营管理有限公司签署《淮南天鹅湾（中校区）项目转让协议》，根据协议安排，仁爱置业将其拥有的天鹅湾中校区项目一次性转让给淮南永嘉商业运营管理有限公司，因而导致仁爱置业收入和净利润出现大幅增长。
2、本报告期内，国内二、三线城市房价上涨导致公司控股子公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司收入增加、净利润出现增长。
首先虽然买不起房的老百姓对房价上涨深恶痛绝，但对粤泰股份来说，房价上涨，营收和净利润都受益，还是道一声恭喜吧。
然后，风云君（ID：mvlegend）不得不提的是，其实对净利润影响更大的是出售仁爱天鹅湾中校区项目实现的收益，约为6亿。
风云君还注意到买方永嘉商业成立于2017年3月14日，活脱脱得冲着仁爱天鹅湾项目去的。
如此急于把项目变成利润，风云君首先想到的是保壳，于是便翻看了粤泰股份往年的财务数据。
2014年、2015年、2016年三年，粤泰股份实现的归属于上市公司股东的净利润分别为6154万、6451万和1.45亿。虽然作为一家房地产公司，这样的利润水平有失体面，但也没有到需要保壳的地步啊。
风云君（ID：mvlegend）正摸不着头脑呢，恰巧看到了粤泰股份在4月份把仁爱置业的90%股权也卖出去了的消息。
那么，为什么不直接卖子公司呢？两种方式有何区别？难道风云君上面说的不叨叨非经常性损益要打脸了？
如果没有先出售项目而是直接转让仁爱置业的股权，那么粤泰股份实现的就是非经常性损益。
仁爱天鹅湾项目在转让时处于在建状态，尚未产生效益，属于存货，处置存货属于经常性损益。
也就是说，通过先售项目后转让子公司股权两步走的战略，粤泰股份成功得将出售项目的6个亿变成了经常性损益。
利润猛涨却不关非经常性损益的事，此招甚高，风云君（ID：mvlegend）无fuck说。巴特，如果说是为了看着漂亮，不让媒体叨叨，搞这么大动静，粤泰股份真的是高手中的高手。
二、论会计师和财务总监的重要性
风云君（ID：mvlegend）还是觉得不应自作多情，于是继续追踪，万一有别的原因呢？别说，还真让风云君找到了。
2014年，粤泰股份还不是粤泰股份，而是东华帝君，不对，是东华实业。东华实业进行了一次重大的资产重组，购买了房地产业务经营性资产，具体包括：
粤泰集团持有的淮南置业60%股权、海南置业52%股权；
淮南中峰持有的淮南置业30%股权；
广州新意持有的海南置业25%股权；
城启集团持有的广州天鹅湾项目二期；
广州建豪持有的雅鸣轩项目一期；广州恒发持有雅鸣轩项目二期；
广州豪城持有的城启大厦投资性房地产。
上文中的粤泰集团是粤泰股份的控股股东，由于粤泰集团已更名为广州粤泰控股集团有限公司，而上市公司粤泰股份的全称是广州粤泰集团股份有限公司。所以下面称控股股东为粤泰控股。
交易对方粤泰控股、淮南中峰、广州新意、城启集团、广州建豪、广州恒发、广州豪城均为上市公司实际控制人杨树坪控制的公司，故这是一笔关联交易。交易对方也做出了业绩承诺，承诺标的资产2015年至2017年实现的归属于母公司扣非后净利润合计不低于12.52亿元。
此处注意是“扣非后”。根据相关协议：
如果上市公司无法如约完成业绩承诺，则上市公司将会以1元的总价格回购业绩承诺人相应的股份。
注意，这里并不包括现金补足。一旦完不成，那当年把实控人的资产证券化的苦心可就白费了。
2015年和2016年，粤泰股份合计实现的扣非净利润还不足2亿元。这就意味着2017年上市公司需实现10亿元以上的扣非净利润，才能实现业绩承诺。如果完不成承诺，需要做出补偿的归根结底是实际控制人，实控人表示很忧心。
除此之外，2015年，粤泰股份还推行了员工持股计划，员工持股计划以未来3年公司的业绩增长目标作为收益分配考核标准，2015年不低于1.25亿，2016年不低于4.19亿，3年的扣非净利润之和要达到13.19亿才能解锁相应的股份。
很明显，2015年和2016年粤泰股份都没有达到标准，而粤泰股份目前的股价在7块以上，高于员工持股计划5.6元的成本，解锁就赚钱的节奏，所以2017年是否达标决定着员工们能否从此走上人生巅峰。
2015年、2016年如此不给力，在业绩补偿和员工期望的双重压力之下，2017年把利润做高是重如泰山的大事，或许正是迫于这种压力，粤泰股份才十八般武艺齐上阵，各路招式一起耍。
离13.19亿还有4个亿的距离，稳住，风云君觉得你们财技了得，肯定能赢的。但如果到最后三年扣非净利润之和在12.52亿和13.19亿之间，那就太尴尬了。
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