自媒体人也要讲政治，违背指导原则的话不要乱说、结论不要妄下！
11月10日，深圳出让一块“单限双竞”全年期自持居住用地，被深圳人才安居集团竞得。
作为年度出让的第二宗居住用地，加上人才安居集团背景，此信息迅即被媒体和自媒体追逐、放大，包括忙不迭帮安居集团计算收益的，还有预测租金水平、鼓吹房价上涨的……
此情可嘉！看好深圳向上的，需要给予支持！
这一类文章，不知有没有被影响到你，但面对朋友圈、交流群里的链接轰炸，一兵没有点开过任一条，因为对这些从标题里表现出的观点，我的态度是：完全不信！
作为以研究分析为发展方向的自媒体人，我坚持自己的独立判断！建议置业者也不要陷入“语不惊人死不休”者挖的坑，保持一份清醒的认识。
经过一个周末，今天似乎已再也没有深圳的自媒体提及这块地，想必市场已经冷静，该我出马谈谈看法了。
大趋势：政府加强对楼市的接管力度！
这是一个必须看明白的趋势，十年前就有迹可循。
2007年3月30日，龙华上塘道住宅用地出让，合同规定总面积15%的住房需无偿提供给政府作经适房用途，首开商品住宅小区供应经适房先河。
政府将兴建经适房的重任部分交付给开发商承担，源自于“带资开发”模式，只不过市场化、公开化了。这是保障类住房供应压力巨大，政府通过一级市场纾缓压力的举措。
此后，配建经适房就成为深圳商品住宅用地出让中的标配，甚至蔓延到城市更新领域。
自1998年开始，我国住房制度改革进入住房分配货币化时代，开始着手建立住房保障制度。近十年，深圳经济发展迅猛，城市规模不断扩大，一些矛盾随之出现，包括保障性住房供应不足与行政事业单位编制持续壮大、人才政策快步推进人才大量涌入和住房不足的矛盾、商品房供应日益稀缺及城市价值提升导致房价暴涨等。
建立住房保障制度，首先就增加保障性住房供给，这成为必须着力解决的主要矛盾之一，也有望勒住商品房价格这匹脱缰野马的缰绳。
因此，2016年6月30日，市人才安居集团应运而生。其性质是国有独资有限责任公司，为市国资委系统直管企业。其官方网站关于集团的介绍如下：“是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司。目前，根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）中关于‘充分发挥市场运作，调动企业积极性，通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源’的要求，集团正在通过投资建设、项目回购、合作开发、长期租赁等方式多渠道筹集建设人才安居住房房源。”
今年上半年，远洋新干线、塘朗城两个商品房项目先后发生人才安居集团整栋收购案例，开启了该集团筹集房源的新征程。
8月28日，市规划国土委颁发《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》征求意见稿，加快培育和发展住房租赁市场，明确了任务和目标：到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系；基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。
为完成任务目标，基础条件是：要有房！人才安居集团只是“多元”主体中的一元。
2017年11月3日上午，人才安居集团与建设银行跨界合作，揭牌成立“深圳市安居建信租赁服务有限公司”，着力于通过市场化手段，将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房，主要供给人才安居集团作为人才住。
这次竞得龙华民治地块，该集团“投资建设”筹集房源迈出第一步。毫无疑问，未来安居集团还将广泛涉足住宅用地出让市场，甚至城市更新领域，成为深圳租赁住房供应主体中的中坚力量。
前不久大会提出，我国社会的主要矛盾已经由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。
不平衡，不充分，这也适用于房地产市场，在深圳楼市表现的甚至更加尖锐。包括城市价值快速上升和住房保障体系不尽合理、人才增加过快和住者有其居之间的矛盾突出，所以才造成商品房价格奇高、急需通过供应结构调整进行平抑的强烈需要。
参照香港、新加坡的先进做法，深圳在完善保障房供应体系方面需要有更大的作为。筹集和自建房源为未来一段时期的核心要务。
虽然租赁市场发展未来可期，但人才安居集团所为主要是针对“人才”的，只是深圳住房供应市场中的相对较小部分，更大量普通家庭的住房保障体系的建立，需要一个比较长的时期。上周香港房屋署公布的公屋申请人数已突破28万大关，平均轮候时间为4.6年。
新加坡86%家庭选择购买组屋，香港近半数家庭住在公营房屋，还有很多家庭将申请公屋当做家庭大计。
但目前，深圳普通家庭对安居房的渴望还没那么强烈，多数仍然希望通过购买商品住宅解决住的问题。所以，目前申请安居房排队的家庭数量还不是很多，最新数字约为65000人，排队周期多数在5年左右。
鉴于深圳人口基数远大于香港，且住房保障体系处于初级阶段，一旦安居房成为唯一选择，那么，申请人数必然大幅度增加，排队时间将随着安居房的供应力度出现变化，但也是一个基本不少于5年的漫长时间。
深圳楼市基本面判断
趋势已经确立，这有助于我们对目前深圳楼市基本面的了解。以下是我个人的几点判断：
一是商品住宅用地供应愈发紧张，商品房供应将主要来自于城市更新领域。这是我市的基本市情。考虑到人才安居集团存在筹集大量房源的强烈欲望，将会在商品房供应端出现抢房局面，并会蔓延到旧村旧厂、小产权房和老的住宅小区。
二是利好迭出、兑现，城市向上空间已经打开，成为粤港澳大湾区龙头城市成为共识，城市价值的增长需要通过不动产租售水平体现、释放。这方面市场存在较强预期，13连跌之后，中心区域房价存在强烈补涨需求。
三是控制商品房价格过快上涨依然是头等任务。为此，政府会继续用心良苦，开发商等主体应给予充分的理解、尊重，媒体需积极配合，不要添乱。
四是临深概念逐步淡化，置业临深成为一种必然选择。深圳市府积极觅地临深，与东莞惠州共同开发保障性住房，这将促动配套跟进，改善临深居住条件，解决深圳人前往居住的后顾之忧。
短中长期趋势展望
此部分仅为个人判断，鉴于不可说的原因，只给结论，不做具体分析。
短期（2年以内）：调控有趋紧要求，尤其是公办物业市场调控概率加大，但住宅市场继续出台行政手段的可能性不高。除了备案端继续从严之外，将主要通过金融信贷手段予以调节。房价长时间维持稳定，有利于挤压投机资金，给刚需家庭和有条件完成资产配置的家庭购房提供充足时间。
中期（2-5年）：调控开始逐步去行政化，网签控制有望放开，商品房售价回归市场。
长期（5年以后）：住房保障制度初步建成，形成层级居住。不同人群，住有所居，出现明显区别的商品房、经适房、租赁房三种形态。去行政化加速，不排除解除限购政策等。
结语
1、政府建立住房保障体系中的相关举措，不能作为房价上涨、租金水平上升的理由。反而，会对平抑商品住宅价格上涨发挥积极作用。
2、决定商品房价格的核心因素有2条，一是城市价值，二是供求关系。城市价值在绝对值方面占有主导地位。
3、树欲静而风不止。市场上总会有一股力量，试图极力推高房价。有些信息被恶意炒作，可能会改变置业者预期，甚至会引发市场短期波动，但不会影响趋势的形成。对此，我们应该保持警醒！
保障性住房是买，还是租，交给居民家庭自主选择。未来的商品房价格走势终归会交还给市场决定，政府将通过交易环节调剂予以把控，针对不同需求制定差异化政策。
所以，目前的环境给了普通置业者上车机会，这是新加坡、香港等成熟市场所无法提供的。是等候安居房，还是完成置业梦，到了该选择和行动的时候了！
