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今天有学友发来任志强在最近节目中发表的内容，问楼市限制政策一年半后是否真的有可能收回？
3月一场论坛中还曾见过他，而今看似老了许多，与十年前在凤凰卫视一起录节目时谈笑风生相比，节目中显得更为谨慎。
他的观点值得借鉴，而宏观楼市分析不能简单套在购房投资中，为此满足大家的需要简单做以解读，供参考。
1、判断房地产市场需要哪几个坐标呢？
第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化，为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。
我国楼市是政策市，房地产市场核心两大要素：地根和银根全在政府掌控之中，因而市场走势完全取决于宏观政策，年中与年末两次大会决定下一阶段政策取向，值得密切关注。
第二个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。
同时，我国城市间分化明显，简单说房价涨落没有实质性意义。近几年调控采取分城调控，因城施策，各地政策不尽相同，因此买房时要结合城市政策及实际情况进行具体分析。
第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的，不管怎么去调整他也不会变化，比如城市化问题，一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。
之所以过去一些年他对楼市预测很准确，在于对供求关系的准确把握，一方面大城市需求持续增长，而另一方面制度性原因导致土地供应不足。之前的调控政策以抑制需求为主，供应端措施很少，因而调控放松后房价总会出现反弹。
如今北京、上海和深圳均已发布新5年用地计划，大城市开启大规模供地，如果计划能如实落地，土地供应能跟上人流及需求增长，那么后续房价涨幅也会受到抑制。从重庆经验来看，加大供地是缓解房价上涨压力的根本途径。
还有一类是受宏观和微观影响而变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。
只有把以上几个部分组合在一起，才能得出一个准确和正确的判断。
楼市走势不是简单由一两个因素决定的，把各种因素进行综合分析才能得出正确判断。
2、您给买房者有哪些个人建议呢？
个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。
这是针对刚需型购房者的，房价会随着地价走高，从需求出发该买就买。
当然对于偏投资型购房者而言，随波逐流碰运气未必划算，一个周期转换中房价涨落及房贷与各项成本加起来会相差30%—40%，低买高卖才是投资之道。
3、房地产市场三年一个周期？
不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。
房地产市场波动受到产品供应和需求周期影响，而政策和金融周期的影响更大，一般为三年。
热点城市本轮房价上涨持续了近两年，回落时长受政策影响也会超过以往，因而这一轮周期时长很可能不止三年。
4对房产的一些限制会收回去吗？
有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。
短期行政性调控政策是应急之策，从今年3月算起，一年半以后要到明年4季度，届时供需基本平衡市场平稳，政策才可能实质性放松，尤其改善型需求不宜持续抑制。
之后市场复苏一般还要半年到一年时间，而目前长效机制已悄然开始逐步推进，至于具体措施及效果有待观察。
本文内容引自访谈节目，蓝字为解读部分。
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