当“供给侧”遇上“去库存”,三四线也有大涨机会!

当“供给侧”遇上“去库存”,三四线也有大涨机会!
2017年09月30日 10:31 房产投资人

编者按:

这是2017年2月24日房投的一篇文章,记得当时,大多数朋友依然对三四线城市的房价大涨持怀疑态度。

今天我们再来看这篇文章,不是为了炫耀房投的预见能力有多高,而是要让我们看清楚本轮三四线城市房价暴涨的本质。

 对于自住客户来说,可能无关紧要,无非是多花了十几万、几十万而已,只要假以时日,房价总有再次迈过本次高点的时候,但对于投资者而言,却不能这样去做,那不是盈利,而是亏损。

 投资必须要看清楚房价上涨或暴涨的本质,是该买进还是该抛出,这很重要,如果这些都弄不清楚,该抛的时候你冲进去,该入的时候你贱卖了,这样怎能有收获呢?

1月11日,很多人看不懂,2月24日,很多人依然看不透,今天,当一切都变成现实,我们再来回看这篇文章,是否能有所领悟呢?

这是一个很大的话题,为了让大多数人看明白,笔者用通俗易懂的话把这个观点演绎一下。

供给侧改革,大家都知道,那就是通过供给来改变市场供求,以达到市场供求平衡,如果需求大就增加供给,如果需求减少就减少供给,自2015年房地产调控以来,大多数城市都采取了减少土地供给或停止供给的办法来平衡供求。

去库存呢,也很好理解,那就是城市库存多了,大量房子都卖不出去了,影响到经济发展了,国家出面来兜底,把去库存上升到政治任务。为了去库存,从中央到地方,采取了各种各样的办法,如将限购取消、降低贷款首付、减免税费、买房补贴等,来刺激居民购房消费,为了打消大家的担心,无论是央企还是国企,都充当了急先锋,到一二线城市疯狂拿地创造地王,把购房者的预期大肆提高至少一倍。

一个是供给侧改革,一个是去库存,当两者遇到一起,奇迹就发生了!

因为要去库存,因此,每个城市就不再新增土地审批,直到该城市库存量降到6个月以内,地方政府才开始着手增加土地供应,也就是说,在库存没有降到安全范围内,就不新增供给。

因为在库存总有消化完毕的哪一天,或者说库存总有降低到6个月以内的时候,而一旦库存从20个月降至10个月或5个月,供给就极大地减少了,而随着信贷等金融政策的支持,老百姓购房的热情会被唤醒,特别是在供给量快速下滑的时候,购房者就开始发生恐慌和羊群效应,这个时候如果伴随着地王等媒体的渲染,库存就会出现直线下降,瞬间出现供不应求的局面,然后房价就开始暴涨了。

这个逻辑不会有错,即去库存的政治任务下,各地政府的主要任务就是想法设法去库存,而库存只有降在安全线以内,土地供应才被提上日程,这就出现了一个大问题,即去库存一开始的时候,比较缓慢,但随着库存的减少和房价的缓涨,去库存将在临近6个月左右的时候加速,以前需要6个月的库存,可能一两个月就消化完了,比如近期的重庆,15年的时候每月成交量在五六千套,去库存需要近20个月,而去年年底的时候每月成交量达到了两三万套,去库存快速缩减至2.5个月,而重庆市政府明显预估不足,虽然在去年10月份之后开始加推土地,但无奈远水解不了近渴,春节前后,市场一手房供应出现了断货的奇观,这也就是重庆春节前房价暴涨的根源。

去年16个热点城市出现房价暴涨,都是“供给侧改革”遭遇“去库存”双重作用的结果,这些城市本来库存就不太高,在2014、2015年的国家刺激政策中,执行了和库存天量的三四线城市一样的标准,再加上一二线城市的金融助推(首付贷)和各种概念演绎(地王+人口),去库存得以最先完成。

哪个城市去库存最先完成,哪个城市房价就出现快速上涨甚至是暴涨,回过头来你去看,每个房价暴涨的城市都是这样的逻辑,至于地王出现不出现,只是缓涨和暴涨的区别,至于人口流入流出或中心城市、自贸区概念等,都是忽悠人的大把戏,那些都不是导致房价突然暴涨的根源。

不然你解释不了为何那些人口净流出的城市也出现了房价过快上涨或暴涨,如西安、重庆,不然你解释不了为何14年房价没有暴涨、15年房价没有暴涨,而偏偏16年房价突然间暴涨,而且大多数一二线城市都是前后脚,最多相差也就三五个月而已。

近期很多人关心三四线城市的房价涨跌,房投在回复中斩钉截铁的用了“会涨”的字眼,很多人看不明白,今天借助这个机会给大家详细剖析一下。

在中国,我们所指的三四线城市,一般指的是地级市或者县级市,而地级市下属的县城,一般就是五线城市了。

在这一轮房地产危机中,县城最惨,有很多县城的开发商,几乎全军覆没,价格也是近5年未涨,而三四线城市则好一些,但经历了近五年的长周期调控(2010—2014),大多数城市的楼市也是半死不活,特别是那些担保崩盘的城市可谓是惨不忍睹,几乎80%的本地开发商都出现了资金链断裂的危机,每个城市都出现了大量烂尾楼,如开封西区,多个大盘项目都遭遇了危机,如东方今典、东汇名城被恒大收购,常春藤大院被碧桂园收购,就是当地的龙头企业大宏置业也遭遇危机,不得不再一次采取傍大款的方式(以前是联合建业,后来建业撤走,现在牵手碧桂园)来进行后续项目开发,市区十余个楼盘都出现了问题,或烂尾、或被收购和兼并、或半死不活。

三四线城市在2010年年底经历了一次房价暴涨,那一次几乎暴涨了一倍,很多城市房价从2009年约3000元/平拉升至约6000元/平,受房价的暴涨和省会城市的严厉限购影响,大量省会知名开发商把战略重心瞄向了三四线城市,很多大牌房企都纷纷到地级市跑马圈地,而且都是一圈都是一两千亩,那个时候,人们对三四线的城市发展可谓是信心满满,都想在三四线大干一场,以实现他们的百亿千亿梦。

但不幸的是,在2011年年初调控升级之后,三四线城市遭遇了史上最长的一次危机,一开始,开发商都沿袭了以往的想法,即死挺不降价,哪怕高息借贷也不降价,因为他们认为一两年的调控之后,房价还会再次暴涨,但遗憾的是调控并没有如期松绑,严控政策一直持续到2014年9月份才结束。

虽然2013年7、8月份中国部分一二线城市出现了短期的房价暴涨,但那一次并没有带动三四线城市的房价上涨和销量增加,相反,由于部分一二线城市的房价暴涨,央行执行了“断奶”狠招,三四线城市遭受株连,被再一次沉重打击,很多地级市房价在2014年出现大幅下调,很多楼盘都从6000元/平下调至4500元/平,下跌幅度在25%左右,这样的局面一直持续到2016年上半年,直到2016年下半年大部分一二线城市房价出现暴涨,才有所缓解。

目前的大多数三四线城市,在去库存的政治任务和供给侧改革双重作用下,已经连续多年暂停了土地供应,而且政策方面除了国家统一的史上最宽松刺激政策外,还有地方政府的购房补贴等政策跟进,这些政策刺激,对于当地居民购房热情起到了立竿见影的效果。

很多楼盘从2016年下半年开始出现销量快速增长,以前一月销售三五套的变成了一月几十套乃至上百套,特别是在2016年10月一二线热点城市楼市调控之后,三四线城市的居民只能被动选择当地投资置业,也因此催生了当地房地产的快速回暖和变热,很多城市都出现了久违的日光盘,购房者一下子多了起来,很多城市的有效库存快速减少(烂尾项目、问题项目都非有效供应),多个城市都出现了部分楼盘无房可卖的断档期。

随之而来的是部分开发商开始大幅提价,有一些三四线城市的部分楼盘房价与去年同期相比上涨了20%—30%,如开封西区的项目,去年年年初的时候大多数高层产品都在5千出头,而现在的价格大多已经在6500—7000元/平,部分楼盘涨幅已经超30%。

虽然部分三四城市的有效库存在快速减少,虽然部分三四线城市的房价已经出现大涨,但目前的三四线楼市依然被上层高度呵护。

在2016年12月份召开的中央经济工作会议中,中央再一次提出了“三四线去库存”的口号,也就是说2017年依然是三四线的去库存之年,而在库存没有被消化之前,当地的土地供给将会被暂停,这也就是国土部在去年年底(1月22日)提出的意见:即对库存压力大的三四线城市要减少以至暂停住宅用地供应。

一方面,三四线去库存导致库存急剧减少,另一方面,国家限制三四线新增土地供应导致供应断档,两者相加,终有一日,这些城市也会出现严重的供不应求,那个时候,在房地产各项刺激政策的综合效应下(库存未清绝不会退出刺激政策),房价出现上涨乃至大涨就成了必然,如果某个城市出现如去年一二线城市的大量地王(地方政府和开发商合谋),则房价暴涨也就无法避免,这和2016年以16个热点城市为代表的一二线城市房价暴涨道理是一样一样的。

总之一句话,2017年大多数三四线城市都会出现房价上涨,那些最先库存消化完毕(供应断档)的城市将最先出现房价大涨,甚至是暴涨,不排除部分城市部分楼盘在2017年下半年或2018年出现房价暴涨50%的可能(以2015年年初房价为基准)。

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