租房，
最近是一个很敏感的词。
先不论居者有其屋，
租者有其屋都难。
打住。
今天聊聊一类和租房相关的产品。
1、
国外买房子，很多项目承诺包租，
比如，去柬埔寨买个房子，三年承诺收益分别为5%、6%、7%。
比如，去泰国买个房子，每年承诺6%的收益。
这个很好理解。
你不可能亲自去打理你的房子，
于是，你把房子委托给专业的管理机构，
这一年里，它帮你把房子出租、管理，你获得承诺的租金收益，实际房租扣除给你的租金收益，是管理机构的收入。
今天要说的这类产品，逻辑跟这个类似，
——REITs。
2、
REITs，Real Estate Investment Trusts，
房地产投资信托基金。
它的逻辑很简单，很多人把钱凑一块，指定专业的管理公司进行投资经营管理，
然后把赚的钱，按照比例分配给投资者，
且按照要求，90%的收益，需以分红的形式返还。
REITs经营的物业类型五花八门：
住房类、办公楼类、商业类（商场物业）、工业类（生产厂房、工业园区……）、寄宿类（酒店）、医疗类（医院）、仓储类（仓库）、基础设施类（铁路、电站……）、林地类……
之前在《要不，买点「美国监狱」的股票？》一文中提过，
两家监狱运营公司都发行了REITs，用于专门收购和运营监狱。
因此，
买入REITs，相当于间接持有了物业，可以分享它们的租金收益，以及升值收入。
和一般的房产投资相比，
显然，REITs投资流动性大，不需要动辄上百万的钱来购买物业，然后出租。
且REITs的本质是基金产品，投资门槛低，
其发行需要受到该国证监会监管，上市须符合各种规定，
因而，透明度相对高。
2、
REITs的收益来源于两部分，分红和净值涨跌。
都很好理解。
第一部分，
一般来说，各国的法律都规定REITs必须将经营收益的90%用于分红。
有的每个月一次，有的每季度一次，有的每半年一次。
分红多少，取决于管理公司赚多少钱，赚得多分的多，赚的少分的少。
大部分情况下，这些物业的租约周期都比较长，所以，能够获得相对稳定的收入。
不过，不同物业类型收益也有所差异，
比如，
住房类物业，对就业率很敏感，就业率高了，租房需求自然就高，
商业类物业，商场、酒店、度假村等等，对经济状况比较敏感，经济好的时候，消费能力强，赚得自然多，
经济不好的时候，可能就会门可罗雀，收益自然也就下降。
而医疗、仓储、林场等物业则受经济周期影响较小，几乎在任何时候，都是刚需。
第二部分收入，
净值涨跌，则是基金的属性，
就像你买入的任何一只基金，基金价格有涨有跌。
这主要体现在这家公司的运营能力：
它是否能够提升所以有物业资产的价值，是否能够通过不断收购资产来提升收入，扩大规模，是否能够在不同地区吸收不同物业，分散风险，提升资产价值……
这些大概体现在REITs的FFO（Funds from operation）上——“运营现金流”，代表REITs基金的盈利能力，也是其估值的重要标准。
集思录上的付费内容，我找我的朋友局座（id：blackswan1024）截图下来了，有港股REITs、美股写字楼类RETIs的各项数据，分红率（股息率）、FFO……嘘！
（点击查看大图，港股REITs分析，图片来源：集思录）
（点击查看大图，美股写字楼类RETIs分析，图片来源：集思录）
总体看，REITs算是一类稳健的投资产品，
截止2014年底，美国REITs过去40年复合收益率跑赢了大部分标普500（对标国内沪深300指数）。
（图片来源：微信公众号投研帮）
东方证券数据显示，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)。
3、
前面说过，REITs，性质上等同于基金。
所以，想持有REITs，需要开一个券商账户进行买卖。
虽然，最近的新闻说，中国证监会正在加紧制定相关政策，住房租赁REITs全面启动倒计时。
但，实际上，国内还没有一只真正的REITs基金，只有一些类REITs基金。
不过呢，国内倒有几只QDII基金挂钩海外的REITs，局座（id：blackswan1024）之前研究过。
所以，如果要买真正的REITs产品，只能到海外市场。
亚洲地区，香港、新加坡算是REITs开展的比较早的地区，
目前发展也比较成熟。
BTW，香港已经有好多只REITs基金参与到了内地物业的投资。
而美国则是REITs发展最早的地方，
美国的REITs还有一个优势，取得REITs资格的公司，可以从应纳税收入中扣除分红，
而香港，需要双重征税。
所以美国的收益相对会更高一些。
新加坡的股市开户我不知道怎么操作，
但要开个美港股账户并不难，老虎证券、富途证券都可以。
我这儿有老虎证券的注册链接，股票交易有一点费率上的优惠，回复“老虎证券”可以查看。
4、
REITs有没有风险？
当然有。
REITs本质是基金，所以，参考基金风险。
不过REITs投资于不动产，相比股票型基金风险小一些，
而且REITs的分红高，即便基金跌了，还有分红可以覆盖部分损失。
另，REITs挂钩房地产市场，
房地产不景气的时候，房地产物业资产价值下降，REITs净值随之下滑，
REITs租金的收益率自然也会下降，分红的收益率也会下降。
参照08年美国金融危机，地产大崩盘，REITs的收益率也大幅下降。
但REITs的回血能力也很强，09-10年的节点又迅速上涨，
总体上，比美国房地产市场的复苏还要快。
再另，汇率风险，
目前方便购买的REITs产品，主要在美股和港股市场，
以美元/港币计价，如果人民币涨，有一些汇率损失，
当然，换言之，人民币跌，赚得自然也更多，
但美元是硬通货，保值，
所以，总体是看好的。
