莫开伟 系中国不良资产行业联盟金融与法律研究员院 研究员
近日，国家统计局发布2017年10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，随着“因城施策”房地产市场调控政策不断深入，70个大中城市中15个热点城市房地产市场总体平稳。据业内人士预测，经过1年连续的调控措施，房地产市场已经明显降温，市场逐渐进入低谷徘徊，预计后续市场将进入降温周期（10月20日《经济参考报》）。
说实话，看到这一信息，尽管目前二、三、四线城市楼市依然处于上涨态势，但楼市整体降温的总体走势仍然让公众兴奋不已：一则，这种局面来之不易，是各级政府反复出台各种严厉调控楼市政策的大环境下取得的，是费了九牛二虎之力好不容易才得来的，更加让人觉得珍贵。二则，这种局面让城市购房刚需族心里多少有一丝慰藉，房价持续快速上涨态势得到遏制，目前楼市价位成了购房的理想周期，千万别错过这难得的机会。
因而，从总体上看，目前各级政府严厉调控楼市还是取得了实效，这是最应该值得称道的，也是民众最为期待的。据国家统计局数据显示，10月份房价涨幅出现下调：从环比看，南京、郑州、武汉、深圳下调0.1%，北京、厦门、济南、广州下调0.2%，无锡下调0.3%。从同比看，北京下调0.2%，上海、无锡下调0.3%，郑州、合肥下调0.5%和0.6%，杭州下调0.9%，南京、福州下调1.1%，成都、深圳下调幅度分别达1.3%和3.3%。另据国家统计局测算，一线城市新建商品住宅同比涨幅连续13个月回落，10月下调0.5%；
二线城市同比涨幅连续11个月回落，10月下调1%；三线城市则连续3个月回落，10月下调0.7%。尤其，目前楼市价格自2016年以来，首次出现10个热点城市房价同比齐跌的现象，且上海、深圳、成都3城出现同比下调现象，这表明楼市严格调控的影响下，核心热点城市的买房高峰正逐渐退潮。
推而广之，新一轮调控一年多来，各地楼市调控政策狙击了热点城市的投资投机需求。随着部分城市房价同比出现下跌态势，70城房价同比增幅上涨空间已经不大，未来会继续保持同比增幅收窄态势；如果继续保持这种走势，真的能解“天下寒士”避风雨之忧了。
但有一个令人担忧的问题随之出现，虽然热点城市楼市价格降温，但二三四线城市楼市却处于升温、甚至大幅上涨状态，这其实是一种不好的反映，也即楼市调控“按”下了重点城市的“葫芦”，即又浮了三四城市的“瓢”，使热点重点城市的调控余波殃及到了三四线城市，使整体楼市调控效果被抵销；而且这种结果使三四线城市一些原本处于停滞关门状态的中小房地产企业重新复活，使房企又处于一种分散状态；
且这种调控结果更加重了中小城市购房者负担，本来这些城市的居民收入就不高，房价大幅反弹加大了生活负担和压力，让生活陷入更加拮据状态。这表明楼市调控离民众真正的期待还有很大距离，政府要想办法抑制这种楼市调控负面作用由一线热点城市向二、三、四城市迁移的走势；否则，我国楼市调控难说取得成效，楼市整体降温可能会沦落为一种滑稽可笑的结局。
当然，这种担忧并非没有根据，而是事实确实如此。据资料，热点城市在9月全面下行后，个别城市出现回调，天津、上海、成都出现了环比上涨，涨幅分别为0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多达50个城市出现环比上调现象，较9月增加4个。其中，哈尔滨环比涨幅高达1.7%，呼和浩特、南充环比上涨0.9%，岳阳环比上涨0.8%，太原、大连、成都、西安、北海、泸州、遵义环比涨幅均达0.7%。
由此，我国楼市调控千万不能因为出现降温迹象就认为万事大吉了，也认为楼市调控成效到位了。往后应进一步加大楼市调控力度，除了继续调控一线热点城市的楼市价格之外，还应将房地产调控力度向热点的二三四线深入。同时，金融部门在四季度和明年继续控制住户部门长期新增贷款和个人按揭贷款，严防死守消费贷、首付贷进入楼市，降低房地产杠杆，使楼市真正实现整体降温目标，让城镇中低收入阶层购房梦想成真！
