在业内有“财经女侠”之称的叶檀老师前不久在深圳的一次线下演讲中抛出了一个观点并不耸人听闻，但遣词造句听上去让人感到无比恐慌的话——
（听到这里）大家可能会问“（深圳房价）会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”我想说的是：现在不要问了，跪下祈祷吧！
财经大V的圈子不大，叶檀老师我也当面采访过，她也有很多故事，但力哥从来不为八卦而八卦，之前八卦狼叫兽和宋鸿兵是为了用生动故事来提醒大家不要盲信“砖家”，一定要独立思考，审慎思辨。所以本文不谈其他，就谈房价。
叶檀老师演讲的核心观点是：高房价的根本原因是货币现象，光用经济、人口解释不通，“经济差、货币多”才是主因。
同时，她预判，只要经济不好，货币还会继续增发。未来5-10年，实际利率会维持在零利率甚至负利率的水平。而人民币有很大可能会变成“日元”，北京上海深圳房价7年翻番会是一个大概率事件。而只有经济转型成功了，政府才有底气出台房产税，真正对房地产进行打压。
在当前经济背景下，中国最敏感的资金正在做两件事情——
1、在国内抢资产，包括品牌资产、一二线城市土地资产、保险资产。
2、进行国际化资产配置，在全世界买资产。
对于叶檀老师的这番逻辑和观点，我基本同意。昨天刚从乔任梁的事情聊到了大家要努力克服抑郁倾向，但想到中国房地产市场的未来，想到中国的未来，想到我们下一代的未来，我又感觉像回到了高二那年——抬头望天，映入眼帘的全是灰色……
力哥曾说过，影响房价走势的三大规律是最底层的价值规律、中层的供求规律和顶层的货币规律。
按照价值规律
中国各地房价每年涨个2%-4%都很正常，因为房子越造越好，绿地公园、地铁公交、超市学校、医院饭店、银行会所……这些都越来越多，越来越现代化，人们的居住舒适度和便利度越来越高。
按照供求规律
北上深这些持续大规模吸引外来人口的中国一线城市每年上涨5%-10%也是可以接受的。上海老龄化最严重，房价上涨动力衰减的速度会最快，北京其次，深圳最年轻，房价持续上涨最值得期待。
但价值规律和供求规律绝对无法解释上海房价6年翻2倍，深圳房价5年翻3倍的奇葩现实！
在货币规律面前
价值规律和供求规律几乎可以忽略不计，所以那些认为上海老龄化严重导致房价上涨缺乏根基的观点只看到了问题的表象，没看到问题的实质。
实质就是叶檀老师说的，也是现在越来越多的老百姓开始明白过来的：一切是货币惹的祸——老百姓不是在抢房子，而是在抢任何能够抵御货币洪水的资产。
当洪水来袭，稍有能力的人都会本能的想要抓住一块帆板，不让自己沉下去，仅此而已。
但问题是，如果未来10年，经济转型持续不成功，创新驱动持续就是个梦话，川普上台，欧盟解体、全球大打贸易保护牌，世界经济继续萎靡，我们的央行继续持续大幅货币放水，是不是房地产泡沫就会继续吹大而不破灭呢？
26年前，日本政府就是这么认为的，也是这么放任泡沫的……
可惜，当泡沫破灭的时候，一定是所有人都在狂欢的时候，无论是理论推导还是现实数据，无论是政府还是民间，大家都坚定认为杠杆可以更大，房价可以更高的时候，房价在悄无生息间就突然崩盘了！
《圣经》中明确预言了将来耶稣再临人间的时候，一定会像夜间的贼一样悄悄来到，绝大多数世人在完全没有任何思想准备的情况下，就直接下地狱了——没有任何悔悟翻盘的机会！
房价崩盘应该也是如此。
正所谓“上帝欲使其灭亡，必先使其疯狂”。
但问题在于，中国房地产市场已经疯狂了10多年，没人知道这个疯狂何时是个尽头……
1年？2年？5年？还是10年？
假如未来10年这个泡沫就是不破，而且真的吹到了深圳一平米房子卖30万元的地步，那我们现在该怎么办呢？别觉得这是天方夜谭，就是这几天深圳房价又开始涨了！现在深圳关内一手房价格已逼近10万！
除了跪下祷告，自求多福之外，力哥只能给大家两个理性忠告。
一、
永远不要赌博。
如果你眼下身边的钱连首付都凑不齐，千万不要以投资为目的买房。就算你能勉强凑够首付，可一旦买了房身边就没什么钱了，还要背上一屁股债，也不要买房。只有你眼下有实力全款买房，却动用眼下低利率的杠杆来买房投资，才是可以考虑的。
二、
如果是完全自住为目的的买房需求，也就是所谓的刚需，只要你现在脚踮一下还能勉强买得起房子，那就尽快买。
因为不管房价的资产泡沫何时破灭，房子的居住属性永远存在，你作为一个人总得有地方住。通胀永远存在，房租必然连年上涨，不买房就只能被动承受不断上涨的房租，在财富加速两极分化的过程中不断下沉……下沉……变成“北京-折叠”中描述的另一种生物……
最后，送上叶檀老师演讲中最干货的部分
一、深圳什么都好，人口年轻化，创业创新，我问大学生“现在创业要去哪些城市？”他们告诉我通常来说现在创业的城市国内只看好三个城市，一是北京，二是深圳，三是杭州。
上海这座城市有点老化，虽然我生活在上海。所以从人口红利来说，从抢别人的钱来说，深圳都是最好的。深圳只有一个是比不过其他城市的，连武汉、西安都比不过，深圳最糟糕的就是教育，尤其是大学，大学不是一天能办起来的，深圳最近说要花很多钱把人家的大学弄过来。
二、投资不要出圈。未来我最看好的地区仍然是京津冀、长三角、珠三角。这些城市群里，从政府的扶持来看，我最看好京津冀，因为以前只要北京在的城市，周边是寸草不生的，最没有存在感的省会城市就是石家庄，离北京太近，有点钱的城市都会去北京。现在北京开始外溢了，北京周边的卫星城房价直升，真的都疯了，我连问都不敢问了。
然后是珠三角核心区块周边的卫星城，包括深圳未来怎么样，我觉得未来，而且很快，深圳会比香港好，尤其是通行之后深圳会比香港好。
本来深港通了之后，其实一起来了之后，周边的卫星城就很好，但现在我觉得主要是金融政策，他要把深圳跟上海尽快打造成一个离岸金融中心，这是没有办法解决的心病，为什么深圳离香港这么近，但深圳现在还疯狂的做金融这一块，原因就在于此。
有了金融，有了地铁，大家可以依此类推，房子最贵的地方，像上海，以前淮海路、南京路最贵，上海现在甲级写字楼全都在陆家嘴，就是浦东那里你看得到的，老拿出来做中国名片的地方，看着很豪华，事实上也很豪华。
一是金融，这一块未来一定是溢价最高、房价最高的地方，因为这部分人的单位GDP最高，人均财富也是最高的。
二是地铁所到的商业要害。
大家可能会问“会到20万/平米吗？会到30万/平米吗？”
我想说的是：现在不要问了，跪下祈祷吧！
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