今天这篇特地写给在《我为什么不看好雄安新区？》文末留言“坐等力哥打脸”的小伙伴。
我这两天对雄安新区的相关信息做了进一步梳理，由于中央并没给出进一步明确具体的雄安新区的规划方案，现在所有的市场解读都是在瞎子摸象，所以力哥下面的话也是以逻辑和我的经验为基础的瞎子摸象，这些不成熟的观点， 仅供参考。
作为地理决定论者，我首先考量问题的角度依然是地理。
一
为什么京津冀一定要一体化？
答案是就是《北京向左，上广深向右；屌丝向左，富豪向右》一文中说的：北京在过去70年里的二次崛起，和纽约、洛杉矶、东京、大阪、巴黎、伦敦、悉尼、首尔、新加坡、香港、上海、广州、深圳的崛起都不一样。
它靠的是权力。
权力中心对中国一切优质资源产生了难以抗拒的虹吸效应，导致资源过度集中，以中南海为中心的同心圆效应异常明显，北京富营养化的背后所付出的代价则是环北京地区出现了广阔的贫困带，导致北京无法像纽约、东京、上海、深圳等国际性大都市一样，形成发达都市圈效应。
富裕的京城和贫穷的京畿形成了鲜明反差，这显然与“和谐社会，共同富裕”的执政目标相违背，而越来越多的人涌入北京，导致北京建成区像摊大饼一样越来越大，交通越来越堵，雾霾越来越严重，房价越来越高，宜居性越来越差，最终会导致人口过度集聚带来的城市负担超越产业集聚效应带来的经济红利，反而变得不经济，最终逼迫精英阶层和权贵阶层集体逃离，到头来伤害的还是这座城市本身。
这就是我在上面两篇文章中明确提出相比于上广深，我不看好北京，相比于长三角和珠三角，我不看好京津冀的底层逻辑。
我能看明白的问题，中央怎么可能不明白吗？
二
为什么京津冀一体化的突破口只能是保定？
所以2014年，中央提出了京津冀一体化协同发展的重大国家战略，为了名副其实，不伤害任何小伙伴，战略包含了河北省所有县市，但打开地图看看就知道，和北京直线距离超过250公里的石家庄、衡水鞭长莫及，讲故事可以有，但实际上很难真正成为首都圈的一部分，更别说更南边的邢台、邯郸。
河北省内贴着北京的地级市是西北方向的张家口、东北方向的承德、正东方向的唐山、东南方向的廊坊和西南方向的保定。
然而北京的北部是连绵起伏的山脉，非常不利于向外拓展，而且越往北发展，离出海口越远，离沙漠越近，气候越差，温度越低，所以张家口和承德虽然也贴着北京，却无法成为京津冀协同发展的核心区。
按90年代中学地理教科书的说法，京津冀城市群的核心其实是津京唐三角地带，因为唐山和天津一样都靠海，把唐山发展成大城市，北京就能拥有两个大型港口作为卫星城，从而最大限度弥补北京不靠海的天然地理缺陷，未来才能与上海、广州、香港的竞争中不落下风（当时还没深圳什么事）。
然而曹妃甸的故事告诉我们，由于和隔壁的天津同质化竞争太严重，加上宝宝当年胳膊肘拼命往自己的家乡拐，曹妃甸完全无法和相距仅50公里的天津滨海新区相抗衡。
更重要的是，如果未来京津冀城市群的重心完全倾向于东南方向的渤海湾，那地处内陆的河北省中南部地区咋办？还要不要开发？
那里沃野千里，人口稠密，自古兵家必争之地，然而经济相对落后，如果北京无法向河北省中南部地区输血，京津冀协同发展就是句空话。
所以《京津冀协同发展规划纲要》才把京津冀城市群或曰环首都都市圈的核心区域设定在北京、天津、保定和廊坊，没有唐山、承德、张家口，其中京津保三座城市将率先联动，连廊坊也被踢了出去。
距离北京和天津都更近的廊坊也没有保定重要，就是因为廊坊处于京津出海通道的轴线上，别说把廊坊定位高于保定，就算廊保同级，占尽地利之便的廊坊也一定会优先吸引资源，把保定甩老远。
所以2015年，河北省领导心领神会，把保定定位为京津冀一体化的区域中心城市，举全省之力优先发展保定。从城市地位上看，保定实质上已高于省会石家庄。
最近很多人的朋友圈都在传当年毛泽东说的“将来世界不打仗了，会把天津、保定、北京连在一起”的梗，为什么毛泽东不说将来把天津、唐山、北京连在一起呢？明明唐山和保定距离北京都差不多远，但唐山距离天津更近啊。可见毛真是很牛掰的战略家。
就像长湘株一体化构想也提出很多年了，早在上世纪80年代就提出了京津冀一体化构想，但讲故事容易，撸起袖子干实事却很难。
而这次的“千年大计”只是把这个故事的规格提高到了史无前例的高度。
所以地理环境和此前一系列战略规划都决定了，京津冀一体化建设的突破口只能在保定辖区内找。
三
为什么在保定选择雄安三县为突破口？
保定和北京、天津连成了一个等腰三角形。京津冀一体化的试验区只能在这个等腰三角形内找，保定在这个三角形的西南角，所以只能往保定下辖东北部的县市寻找突破口。如果往西南的定州、曲阳、望都方向走，虽然有利于进一步辐射到省会石家庄，但距离北京和天津都太远了。
而保定东北部的县市，距离北京最近的是涿州，因为贴着房山，房价一样涨疯了。如果把突破口选择在涿州，相当于把涿州和北京连成一片，导致北京城进一步向西南方向摊大饼，这显然和分流北京人口，缓解北京压力的战略不符。
更远的高碑店市和涞水、定兴两县也多少存在长着长着就和北京长一块儿去的风险。
再往南，就到了以白洋淀为中心的雄安三县了。白洋淀距离北京和天津的距离都是110公里，不可能和北京或天津慢慢长一块儿去，恰巧京津的距离也是110公里，京津雄就形成了比京津保更均衡的等边三角形结构。
而雄安三县距离保定市区直线距离40公里，这样的距离既保证了新区溢出效应能明显惠及保定市区，又能避免新区长着长着又和保定长一块儿去了。
另外白洋淀是本来就极度缺乏水资源的河北省最大的淡水湖泊和5A旅游景点，太符合建设生态中国的定位了。大大说“金山银山不如青山绿水”，潜台词是青山绿水也可以变成金山银山。
所以围绕白洋淀的安新、容城、雄县是保定下辖20多个县市中最适合做京津冀一体化建设突破口的试验田。
四
雄安新区能突破“卫星城魔咒”吗？
上面的分析中，我反复强调一个概念：新城和主城区如果距离太近，容易长着长着就和主城区长一块儿去了，从而失去了给中心城区人口减负的目的。
这不是我瞎掰的，这是全球超大型城市发展卫星城的经验教训——30公里半径是一道关键门槛。
中心城市和周边卫星城的距离如果低于30公里，在地铁网络的支持下，会形成比较强的的同城效应，最后会形成白天在市中心上班，晚上回卫星城睡觉的潮汐运动。
天安门到五环的直线距离平均15公里，上海人民广场到外环的直线距离平均也15公里，北京的三四五环和上海的内中外环不是瞎造的，因为世界超大型城市的中心区域半径15公里已是极限。
而天安门到六环的平均距离则是30公里（六环比较不规则），所以六环其实是北京作为一个城市对外扩张的极限。
按照地铁每一公里设一个站点，两个站点之间平均耗时2.5分钟计算，30公里需要75分钟，虽然在郊区站点距离间隔会拉长，但考虑到地铁不可能以直线开往天安门、国贸或中关村，等车，换乘，上下楼梯，挤不上地铁、设备故障等都会耗费时间，再加上你家或公司不可能恰巧就在地铁站出口，你可能需要换乘其他交通工具，所以实际通勤耗时需要90-120分钟，上下班加起来需要180-240分钟，也就是3-4小时。
人一天除去必要的吃喝拉撒睡眠休息最多还剩12小时，1/3时间都花在路上已是人类能忍受的低效率的极限了。
巴黎的卫星城由于距离巴黎市中心几乎都不超过30公里，最后产生了明显的产业和人口导出效应，形成大巴黎都市圈，但也因为距离太近，发展到后来，部分卫星城和主城区之间连成一片，还是没能真正起到缓解巴黎超大城市顽疾的目的。
相反，伦敦和东京同样作为全球屈指可数的超大规模城市，刻意在距离市中心30公里甚至50公里以外的地方建卫星城，导致卫星城并没有形成强大的产业集聚和人口导出效应，发展不成气候，一样然并软。
而美国的两个超大型城市群——大纽约和大洛杉矶走的又是不同的道路。
美国是装在车轮上的国家，汽油便宜，高速网络四通八达，上世纪60-70年代大城市病逐渐出现后，美国兴起了逃离城市的浪潮。作为移民国家，美国人不眷恋故乡和土地，搬家就像请客吃饭一样稀松平常，油门一踩就走人。
但搬到郊外后又觉得生活工作实在不方便，于是逐渐在中心城区周边，出现了大量低密度的新城区，围绕圆心摊大饼的模式变成了满地撒芝麻的模式，导致产业集聚效应反而变弱，通勤成本反而变高。这就是今天的洛杉矶。
而纽约独特的地理环境，让它保持了既有高度集中（曼哈顿、布鲁克林等），又非常分散（纽约州和新泽西）的模式。
全世界和北京同等体量的发达国家中心城市就这么几个，它们对大城市病都没有特别好的解药。
国内唯一和北京体量相当的是上海，情况也一样。
上海过去20年建设得比较出色的卫星城是松江新城和嘉定新城，前者到人民广场直线距离30公里，后者25公里。尤其是松江新城，在产业和人口导入方面已经做得非常出色。基本上松江人不怎么需要进市区，然而松江新城和嘉定新城的未来都存在逐渐和上海市区连成一片的风险，今天松江九亭和嘉定南翔已是中心城区建成区的一部分。
而过去10年上海倾全力打造的样板卫星城其实是原南汇区的临港新城（现改名“南汇新城”），和人民广场直线距离60公里，真实驾车距离75公里。
2009年，上海市政府响应中央号召，把过去的“四个中心”（经济、金融、航运、贸易）进一步精炼为着力打造“两个中心”（国际金融和航运中心），金融中心在陆家嘴，航运中心在临港，所以当年把南汇区并入浦东新区，统筹发展“两个中心”。
那年我去临港新城采访时，惊叹于临港的基础设施建设如此超前而漂亮。虽然得到了上海市政府强力的财税政策倾斜支持，还强行把上海两所和航运有关的高校师生迁移过来，可临港的常住人口还是只有几万，其中超过70%是高校师生和公务员，绝大部分房屋空置，缺少商户入驻，缺少企业办公，就算买了商品房的人也很少会住。
因为人少空气好，导致滴水湖成了这些年上海人春游踏青的好去处……
说到底，还是地理决定论——这地方离市区真特么太远了，这点时间苏州都到了……
这种情况直到2014年地铁16号线一段通车（只可换乘11号线），尤其是2015年二段通车（可换乘2、7号线，未来还能换乘18号线）后，才发生了根本改变。
由于途径迪士尼、野生动物园、鲜花港和漂亮的滴水湖，原本16号线是作为“半观光+半通勤”线路设计的，然而由于太多屌丝看中了临港的低房价和16号线的便利性，导致我们看到了这个……
看到了这个……
看到了这个……
16号线彻底被虐残了……
说到底，人口导出的前提是产业导出，人们必须能在当地直接获得便利的生活和满意的工作，否则他们还是不得不拼命往市区挤，导致更强烈的潮汐效应，更低的经济效率和生活质量。
可惜，目前看来，临港新城虽然不像曹妃甸那么落寞，但依然难言成功。
咳……如果你认为房价涨得快就算成功的话，那临港还是很成功的……
距离上海市中心60公里的临港发展了10多年也是这个结果，距离北京市中心110公里的雄安在10多年后会怎样呢？
雄安能在“千年大计”的国家战略定位扶持下，突破人类迄今为止都没能很好突破的“卫星城魔咒”吗？
我衷心希望答案是肯定的。中国已创造了许多西方经济学理论很难解释的经济奇迹，为什么不能再多创造一个呢？
五
为什么相比雄安，我更看好固安的未来？
作为地理决定论者，我不厌其烦多次表达了我对中山的看好，我更无数次表达了我对固安的看好。
早在去年8月的《一直想买房，但房价就是不跌反涨，钱不够怎么破？》一文中，我就明确提出看涨固安房价的观点。
去年10月，我又在《北京调控升级，全国哪里的房子还能买？》一文中重申这一观点。
而就在上个月的北京线下理财讲座中，我再次着重讲解了我看好固安房价的理由。
很多人问，力哥，你看好固安是因为北京新机场的关系吗？
众所周知，北京首都机场早已不堪重负，而即将于2019年建成投入使用，2025年完全建成的北京第二机场，未来将成为全球最大的航空港。
我说你把因果关系说反了，不是因为有了机场才看好固安，而是因为这里是固安，机场才会建在这。
因为如果把京津保看成是京津冀协同发展都市圈的三个顶点，那这个等腰三角形的中心就在固安县境内。固安县城到北京60公里（北京中轴线正南方），天津80公里，保定90公里。想要让北京的巨大能量辐射津冀，新机场不建在这里，你说建在哪？
而把保定改成雄安后，这个等边三角形的中心还是在固安县境内。固安县城到雄县县城只有50公里。
如果雄安未来的发展没有预想得那么好，固安依然能受益于京津冀发展重心南移带来的红利，逐渐完成和北京的同城化发展（未来地铁4号线一定会延伸到新机场和固安县城）。
如果雄安未来的发展令人刮目相看，也就是京津冀协同发展达到了预期目标，那固安的未来也将不可限量。
雄安新区的建立决定了北京未来的发展重心会南移，也就是把越来越多的资源汇聚到丰台、大兴等京南相对落后地区，并进一步惠及靠近雄安新区的固安、永清、涿州。而此前受益于通州“副中心”溢出效应的廊坊北三县（三河、大厂、香河）实际上战略地位下降了。毕竟通州只是“北京副中心”，雄安却是“首都副中心”。
这不意味着北三县未来房价就一定会跌，但环京地区房价如果还要涨，那上涨速度最快的恐怕也轮不到它们了。
所以如果我是京津冀人，眼下手上正好有闲钱要投资，我会优先考虑固安，尽管固安房价已经很贵且早已启动限购限贷政策了。
六
雄安新区未来5年真正的机会
从目前能获得的官方权威消息来看，北京的政治、文化、外交等“首都功能”不会转移到雄安，那些说雄安三县居民能拿到北京户口都是瞎扯淡，说中国会迁都雄安更是无稽之谈。
中国真要迁都，60年前就该迁了，北京的古城墙也能保留下来了。就像大阪之于京都，完全可以在通州建立一个现代化的新北京。
而到了今天，再要通过把政治中心外移的方式缓解北京压力，带动地区平衡发展，难度太大，成本太高。因为中国特殊的国情，迁都将会是一项极为浩大的工程，牵涉到方方面面的太多利益，劳民伤财还算好的，最怕引发不必要的内斗和混乱。
然而之前文章里我说过，只要中央权力不搬出北京，北京的虹吸效应就会继续下去。就算在雄安建起高铁站，到北京南站不用一小时，也不见得有多少北京人真愿意跑那住去。
哪怕政府冒着被师生的吐沫星子淹没的风险也要强行把北京的一些名校迁往雄安新区，冒着被医生的吐沫星子淹没的风险也要强行把北京的一些三级医院迁往雄安，哪怕在白洋淀周边砸下无数金钱，造的比临港新城漂亮千万倍，也不见得真能带动京津冀协同发展。
靠政策指挥棒带动起来的经济奇迹，和完全靠自发的市场机制创造的经济奇迹，表面上看都金碧辉煌，里子却有天壤之别。
所以未来5年内，可以预想到，雄安的主要任务就两件事。
一是大量砸钱进行现代化的基础设施建设。
新区内大量农田会变成建设用地，大量房屋会推倒重建。所以如果你从事的是与建筑相关的行业，雄安新区将大有可为。
二是尽可能多吸引各种人才去雄安生活工作。
新区建设最怕的就是造好了笔直宽敞的大马路却没有车子愿意来跑，最后沦为鬼城。
在距离北京那么遥远的地方从零开始建设这么个新区，只有用各种优惠福利政策来吸引人才。
对于体制外的人才来说，最给力的政策无疑是潜在的税收减免和创业补贴了。毕竟在发展初期，雄安新区各方面条件都不完善，创业者在这里创业实际上大幅增加了成本，很可能得不偿失。这就给投机创造了空间，比如注册地在雄安新区，但实际办公还在北京，这里面就存在制度套利空间。
相比于不太可控的体制外创业者，政府对体制内人才应该会给予更大的政策福利。比如工作若干年后能获得一大笔房贴，给你一个附带独特医疗教育购房权利的新区户口，给你提供一套廉价公租房等。说白了，体制内的年轻人愿意到眼下鸟不拉稀，未来尘土飞扬的新区去，看中的可不就是钱或房子吗？
所以对原本就在京津冀地区体制内工作的年轻人，到雄安去，或许真是一个可能会改变你未来体制内发展轨迹的重大机会。
而对于那些北漂多年却越来越对在北京买房安家感到绝望的底层北漂，哪怕你不在体制内，但只要有才华和闯劲，或许雄安也会改变你未来的财富命运。
对国家来说，雄安新区可能的确是千年大计，但对于我们个人来说，别说千年了，就算百年也太久了，在这个浮躁的时代，5-10年或许是我们能忍受的极限了。
对你来说，雄安真正的机会或许不是炒股炒房，而在于此。
最后做点投资提示。
一个多月前力哥写的《“45万亿”来了，我们赚钱的机会也到了》一文中推荐了国内唯一一个专项投资基建工程的指数基金——信诚中证基建工程指数LOF基金（165525），受益于雄安新区炒作热潮，这只基金前两天涨疯了，连续一字板涨停，昨天一看，溢价率飙升到15%，赶快在会员群里提示风险，建议大家获利了结，今天一看，果然跌停了。
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