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武汉讲座精华视频
1上周六的武汉线下活动中，力哥花了1个多小时专门讲房产问题。
核心思想是：影响房价走势的三大规律：价值规律、供求规律和货币规律中，过去10年导致房价持续暴涨的起决定性作用的货币规律正在退位，供求规律正在重新起决定性因素。
当时10月M2数据还没出来，我说9月数据虽然小幅反弹，但趋势依然向下，而且随着10月央行对消费贷资金违规流入楼市的高压打击，预计10月M2数据会再创新低。
果不其然，前天公布的10月M2增速只有8.8%，低于8月的8.9%，再创历史新低。
从供求规律看，有两个客观事实请记住。
客观事实一：一线城市正在拼命轰人，但大部分人很难轰走。
所以一线城市具有最强的保值性，不怕没人愿意买房。
客观事实二：被一线城市轰走的人，也很难回农村或小城镇，而会想方设法挤入二线。
所以那些对人才具有最强吸引力的部分强二线城市未来房价具有最强的增值潜力。
而三四线城市这一波房价上涨源于棚改的定向货币宽松刺激，虽然棚改大潮尚未结束，但因为缺乏增量人口吸引力，长期看房价堪忧。
力哥去过近20个一二线城市，对比杭州、天津、成都、重庆、南京、长沙、青岛、厦门、济南等竞争对手，这次我在武汉考察3天，发现武汉具有极强的潜力。
今天武汉整座城市就是一座超级大工地，这是最近两年的成都、重庆、长沙都无法给我带来的震撼感，10多年前的上海或几年前的深圳才有这种感觉。
一座大城市，如果今天已经金碧辉煌，充满摩登气息，公共服务非常完善，那房价肯定已经很贵很贵了。
一座大城市，如果今天依然脏乱差，规划设计一塌糊涂，那在惨烈的人口争夺战中，就很难让人相信能有一个乐观的未来。
武汉，介于两者之间，所以从价值规律和供求规律上看，都显得那么特别。
关于武汉买房，我给了两个保值边际线。
一：长江隧道为中心，半径15公里内的未来地铁房。
优选三环内一手房或5年内的次新房。
二：光谷为中心，半径10公里内的未来地铁房。
能买光谷中心就不要买光谷周边，买不起再沿规划中的地铁线买光谷东或光谷南。
劳动力递减的新时代，马太效应不仅发生在城市之间，同一城市内的不同区域同样如此。
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然而盛会之后的两件事，却让我有些小忐忑。
一是10月23日，国内首单房企租赁住房REITs，获得上海证券交易所审议通过。
二是11月3日，建设银行深圳分行与11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳长租房市场。
房价畸形上涨到今天，政府已发现，泡沫推手不仅是土地财政或货币超发，而是由此产生的认知死局——今天不管富人穷人，不管有房没房，不管自己有没有经济承受能力，所有人都在拼命买房，很多人还想拼命加杠杆买房，觉得这才是最靠谱的理财之道，那就算供应再多的房子，也依然不够用。
釜底抽薪之策就是把“居者有其屋”的思想改为“居者有屋住”。
通俗的说，就是房住不炒。
REITs就是即房地产投资信托基金，力哥在《基金生财一课通》里用一整课详细讲解过。
简单说，有了REITs工具，就能让开发商在长期持有物业的前提下，快速回笼现金流，从而让房屋租赁市场上出现更多的优质房源供给。
供给多了，房租就会下降，房租降了，就会进一步降低房租租售比，从居住属性上看，买房会变得更加不划算，从而降低购房需求，进而降低房价。
逻辑上说，没错吧？
但就算房租再低，很多人，尤其是女性，依然不愿租房，因为缺乏安全感。
房租说涨就涨，自己只能被动承受。
还有，房东说滚蛋你就得滚，你不会对这个“家”产生归属感。
如果要长租，让你一口气把10年-20年房租付了，你也拿不出这么多钱。
但如果可以签订10年甚至20年的长期房租贷款合同，就能把这套房子的长期居住权锁定。
这么一来，就会让更多的人对长期租房心动，从而进一步激活租房市场，降低潜在的购房人群，进而降低房价。
这就是为什么如今一线城市拍出的地皮都要求开发商只租不售，开发商通过REITs和长租合同贷款，提前把资金回笼，用于后续开发。
原本准备硬着头皮巨款买房的人通过长租贷款也解决了居住问题。
而有闲钱的人，则可以购买REITs基金，分享物业收益。
三赢。
逻辑上说，看起来很完美吧。
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问题是：丈母娘会买账吗？
问题是：丈母娘会买账吗？
问题是：丈母娘会买账吗？
还有，就算能10年甚至更长时间安心租房子住，你是否真能彻底断了买房念头呢？
如果未来开发商拿地都只租不售，租房市场供给增加，房租的确可能下降，但也意味着买房市场增量供给变成零。
10月底，全国商品房库存约6亿平米，其中住宅3亿平米，已回到14年初水平，比15年底最高峰4.6亿平米少了1.6亿。
去年全国商品房总销量15.7亿平米，其中住宅卖了13.7亿，占87%，说明住宅需求最硬。
而如今6亿库存中只有3亿住宅，说明住宅严重不够卖，剩下3亿不限购不限贷的写字楼、商铺和公寓却乏人问津，风险陡增。
库存住宅本就不多，以后新拿到的地还只租不卖，意味着啥？
换个角度看，如果政府的如意算盘成功了，的确让房价长期停滞不涨，社会和谐，但光靠微薄的租金收益，REITs对投资者会有多大吸引力呢？
目前国内唯一一只公募REITs基金是2015年6月发行的鹏华前海万科REITs。
力哥算了下，过去两年多来，持有该基金的年化回报不到6%。
这样的收益水平，真对投资者有吸引力吗？
现在一线优秀P2P平台的收益率都有将近10%好不好。
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比如在《最受投资者认可的网贷50强榜单》中排名第5的积木盒子，是力哥此次武汉线下活动的金主爸爸。
积木1年期的“轻松投”收益率达9.5%，分分钟秒杀前海REITs，另外流动性也不差，封闭期结束后，即可进行债权转让，提前退出。
作为老荔枝，肯定对积木不会陌生，这里再简单介绍下。
积木盒子2013年8月上线，已获得3轮融资。
A轮：2014年，获银泰资本千万美元融资；
B轮：2014年，获小米公司及顺为资本领投、经纬等参投的超三千万美元融资；
C轮：2015年，获得英国天达集团领投，曼图宏业、熙金资本、海通开元参投的8400万美元融资。
小米、经纬、淡马锡都是风投界的当红辣子鸡，银泰资本是法国老牌VC，天达集团则是英国知名国际资产管理集团。
积木盒子的主要资产为自营的个体工商和小微企业信贷以及消费类贷款。
目前官方公布的逾期率为1.54 %，是一家非常谨慎的稳扎稳打的平台。另外积木盒子是全行业最早一批完成银行资金存管的，存管行为民生银行。
积木的高管团队也具有强干的国际化背景。比如CEO谢群有16年商业银行、财务公司和金融风险管理经验，兼任清华大学经济管理学院实践副教授；2000年加入花旗银行， 任信用卡及中小企业信贷政策VP，负责100亿美元新增资产的风险管理。
这次武汉线下活动，谢群也亲临现场，为广大荔枝分享了他的P2P投资技巧。
谢老师总结了P2P投资的“四不投”、“四谨慎”法则——
“四不投”
1、不管诱惑多大，看不懂的不能投（比如在市面上以三倍工资来挖人，这不是一个P2P行业能支付得了的水平）。
2、主要高管没有正规金融机构相关经验的不投。
3、敢说项目无风险、敢于拍胸脯要兜底的不投。
4、资金不存管于主流支付平台或任何银行的不投。
“四谨慎”
1、有线下理财门店的、喜欢给大叔大妈送油送米的平台谨慎投。
2、不合理高利率的，以及和业务不匹配的短期限平台谨慎投。
3、没有合理解释的极速提现、随时提现的平台谨慎投。
4、业内人士都怀疑的VC投资的平台谨慎投（如果一个风投从没什么人听说过，甚至发现这个风投恨不得就是这家平台绕了一个圈子自己开的，就非常可疑）。
