听众朋友们大家好，欢迎收听《皓脉》。本期《皓脉》跟大家聊一聊：王健林减持资产的真相。
近期，万达一系列动作掀开了房地产行业冰山一角。
出售文旅城、抛掉酒店物业，万达王牌资产万达广场也要转让？
王健林大量减持资产背后的真相是什么？
我认为，万达一系列动作掀开了房地产行业冰山一角:房地产行业如何转型升级，房地产行业旧的商业模式结束了，以及房地产企业偿还债务的压力越来越大。统计数据显示，2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元，较2017年翻了一倍。楼市调控接连加码，融资渠道持续收紧，房地产企业面临前所未有的债务考验与转型升级的考验。
先来看看万达的情况。
在资金链遭质疑、海外项目融资遇阻、股债双杀之后，万达开启了“减持资产”模式。
万达到底缺多少钱？
7月19日，王健林首次对外交底万达商业负债情况：
万达商业的贷款加债券约2000亿元，账面现金1000亿元，与融创、富力交易后，万达再收680亿元现金，账面现金达到1700亿元，现金流将大幅改善，万达将清偿大部分债务。
数据显示，目前存量债券规模超过100亿元的房地产企业数量已达36家，万达以超过800亿规模位居第一。
房地产行业旧的商业模式结束后，房地产企业压力越来越大，部分开发商要扛不住了。
我认为，万达调整战略反映房地产企业的现状:房地产行业旧的商业模式结束了，赚钱越来越难了，偿还债务的压力越来越大了。
从明年开始，地产行业未来四年的偿还债务规模，都将居高不下。数据显示，当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元。而2018年—2021年期间，地产企业债券到期规模，就达1.698万亿元。
房地产企业偿还债务规模攀升同时，融资渠道依然没有好转。
数据显示，7月以来，房地产企业内地发债421.6亿元。今年以来，房地产企业国内发债规模2216.71亿元，较去年同期的7478.61亿元，大幅下跌70.4%。而随着资金偿还高峰逐步临近，地产行业逐渐进入整合阶段。
楼市泡沫笼罩世界
地产泡沫究竟是怎么来的呢？
自从经济危机后的这10年，全球央行一直在实行宽松的货币政策，美国QE规模达到4.5万亿美元、欧洲购债规模或超过美国、日本更是实行负利率。世界各主要央行都跟随美国货币大放水，推升了房价的上涨，催出了泡沫。
如今，突然间全球央行开始缩表，拧紧阀门，减少货币供应，调整过去十年放大的金融杠杆，在去杠杆的背景下，房价的泡沫立刻就显现出来了，看来房价下降是大概率事件。既然房价下降是大趋势，此时卖出房产，当然是上策。
所以，潘石屹也在卖卖卖
其实近期不仅王健林在卖卖卖，他的同行潘石屹也在卖卖卖!
6月26日，潘石屹的SOHO后中国以35.73亿元，卖出了上海虹口SOHO。7月4日，SOHO中国又宣布整体出售北京光华路SOHO和凌空SOHO两个项目。其中被整体出售的北京光华路SOHO还是SOHO中国的核心物业，而且，原本不在计划出售名单中。
2016年7月，SOHO中国将上海世纪广场，以32.22亿元出售给国华人寿保险；
近期出售的3个SOHO项目，再加上前面出售的3个SOHO项目，SOHO中国在三年内共出售了6个项目。
为什么两个地产大佬都在卖卖卖?是不想再做地产商了吗?
王健林：多次表示“不再做地产商”
卖掉这些资产，进一步轻资产化，有助于万达商业转型升级的同时，还有助于万达商业尽快回归A股市场。万达商业不希望被划入房地产板块，因为，目前房地产公司IPO发行，几乎处于停滞状态。
万达集团从两年前开始提出转型，万达集团董事长王健林多次表示“不再做地产商”的想法。
王健林不想再做地产商，那他想做什么呢?
万达集团战略是这样调整的：首先是全力发展创新型、轻资产业务，例如影视、体育、旅游、儿童娱乐、大健康、网络、金融等。
所谓轻资产业务，例如，轻资产类万达广场，内部是这样划分的：投资类万达广场，即投资者“拿钱下订单”，万达负责找地、建设、招商和运营。而在合作类万达广场模式中，投资者出地又出钱，万达出品牌，负责设计、建设、招商、运营，净租金七三分成，投资者占七成，万达占三成。
根据万达半年工作报告披露，今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达四分之三。王健林预计，今后每年轻资产万达广场，在40至50个左右。
为什么王健林们不想再做地产商?
一是，地产商2017年的日子不好过，偿还债务金额创纪录高点，2017年有173亿美元的债券到期，2018年有279亿美元的债券到期。
对于中国高杠杆的房地产开发商而言，2017年可能会是借贷盛宴后，终于要尝到苦果的时候。监管部门已切断主要融资来源，上海证券交易所，提高了地产商发债的门槛。此后，地产商就没有在上海证券交易所发债。
二是，房地产行业旧的商业模式结束了，房地产行业的好日子结束。随着金融科技时代的来临和中国经济的转型，房地产行业拖累着中国经济转型升级，房地产行业越来越难赚钱，房地产行业旧的商业模式结束了，房地产行业需要转型升级，房地产行业需要重素新的商业模式。
综上所述，我认为，王健林减持资产。首先，是对中央对房地产调控长效机制的响应。其次，领会了中央要求金融去杠杆的精神，带头为房地产行业去金融杠杆，同时，也减轻了万达的债务。其三，坚定不移的走房地产转型升级之路，中国房地产的商业模式经过三十多年的发展，旧的房地产商业模式已经结束了，新的房地产商业模式必然会向金融地产升级，向金融地产升级，轻资产是必经之路。其四，为中国经济转型升级添砖加瓦。目前世界前五百强的公司前十名，七家是金融科技公司，两家是金融公司。在金融科技时代，房地产已经拖累了中国经济转型升级。马克思说，发展的实质就是新的事物的产生和旧的事物的灭亡。经济的发展，就是一种新经济模式的产生和旧经济模式的灭亡。
本期《皓脉》到此结束，我是宏皓，感谢收听《皓脉》。
央广《经济之声》每周六、日早七点，宏皓为您带来的《皓脉》与您相约美好清晨。
宏皓：
中国金融智库首席金融学家、中国金融家俱乐部主席、中央财经大学证券期货研究所研究员、北京交通大学客座教授、中经产业基金理事会秘书长。
25年从事金融投资理论的研究和实践，指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级。中国讲金融最权威的专家。
近10年来著有《理财决定命运》、《融资决定成败》、《金融学家给你的七封信》、《中国未来经济模式——互联网金融如何助推中国经济转型升级》等24部著作。
