为何史上最严调控了 还地王不断
作者：齐俊杰【ID qijunjie82】
最近，广州、武汉、长沙又出来了多个地王，其中，广州白云新城宅地竞争尤为激烈，龙湖首开联合体以32.23亿元、配建30150平方米保障房竞得该地块，并刷新广州单价地王，折合楼面价45469元/平方米。而周边的一手盘售价也才4万元每平米，这个新地王的楼面价就4.5万元，换句话说，他要盖完了，至少得卖8万元，才有的赚。也就是说开发商唯一的预期就是未来3年后，房价再翻一番。
这可能是现在这个时代，最恶毒的诅咒，这次广州的地王跟以往不同，11月17日，广州要求开发商拿地必须是自有资金，相当于这次开发商也就是龙湖地产和首开地产要掏出32个亿的真金白银，而不能再打白条了。相当于这次，开发商要自己拿筹码（自己的筹码已经不够了，所以现在地王全是联合体，几个开发商凑在一起壮胆），上桌去跟所有的老百姓对赌，如果他们赌赢了，老百姓替高房价高地价买单，如果他们赌输了，破产了事。
那么我们来看下，开发商是真的看好后市吗？是真的觉得未来几年房地产依旧向好吗？显然不是这样的，过去十几年房地产开发投资增速基本上每年都是20%，到了2015年变成了负值，而今年随着楼市诈尸还阳，房地产投资增速前10个月同比增长也只有6%，换句话说即使在去年超低基数的情况下，今年的房地产投资数据仍然很平淡。大家只顾卖房，而根本无心造房。这就足以说明，大家其实对于后期的市场并不是特别看好。而之所以所有的房地产开发商都会说看好后市，后市大涨，无非就跟你去超市问这个西瓜甜不甜，他必然告诉你甜，这是一个道理。（不是他预测对了房价，而是他只能说涨，不能看空，跟他一样神奇的还有各大地产公司的中介们，他们都是大师吗？）
那既然对后市谨慎了，为什么又要玩命拿地，甚至拿地王呢？因为必须要做出义无反顾的表情包，否则资金链马上会断，早就有拿地找死，不拿地等死的说法。房地产这个行业跟旁氏骗局是一个道理，属于只要转起来就停不下来的行业，资产负债率奇高，基本都在8-9成，甚至更高，一年赚的钱基本上能还上利息就不错了。行业利润率也不高，想赚钱全得靠金融杠杆，也就是多借钱。但经济是有周期的，利率也是不稳定的，而经济越差利率就越高，因为利率里面要加上明确的风险补偿，所以现阶段房地产融资越来越难，一行三会频频出手，非上市房企不能发债，也叫停了银行理财已经信托给房地产输血的通道，所以现在大家都在疯狂找钱。而明显就是僧多粥少，于是如果要想顺利借到钱，就必须要装出一副实力很强的表情来，告诉投资人自己有的是洪荒之力，没有人会把钱借给一个穷鬼和一个垂死之人。所以，地产开发商拼命拿地，一个是给市场壮胆，另一个也是为了给投资人做出一个我很有前途的假象，有了更多的土地储备，在资本市场上一般会获得10-20倍的估值，发债也更容易，因为有了银行认可的抵押品。花32个亿拿地，他能融资来上百亿，这买卖就干的过。当然，实际上他可能也未必花这么多钱，之前我们也说过，一般开发商和地方政府都是勾结的，开发商帮地方炒高地价，从而推升房价，让地方上金融抵押物充分足值，而地方政府往往会把土地出让金的一部分退给开发商，最多能退掉一半左右，所以这基本上就是一出双簧。主要演给不明真相的吃瓜群众看的。
但这一切是建立在借新还旧的基础上，也是建立在有源源不断的接盘侠的基础上，一旦后面的鼓声停了，花在谁手里，谁就将死的很难看。所以问题清楚了，如果他不去拿地，现在就拿不到钱了，之前借的的钱，光每年的利息就是几十亿，根本还不上（大地产开发商融资成本6-7%,，中型上市开发商融资成本超过10%），所以马上就会死，而如果去拿地，赌一把再融一次钱，又是上百亿，起码够还几年利息了。拿这次的龙湖地产举例，总负债1318亿，按照融资成本6%计算，每年光利息就是80亿，而他手上的现金是162亿，如果再也融不到钱了，房子也卖不掉了，也就顶多够挺两年的（这个资产质量在房企里面算是不错的了）。
这就是今之亦死，举大计亦死，等死，死国可乎？翻译成白话文就是，反正都要死了，晚死就比早死强，能拉多少垫背的就拉多少吧。
但预计这个事也不会长久了，广州、武汉、长沙这三个城市很可能会被再次调控，另外，对于地产开发商的融资渠道也会进一步收紧，随着市场利率提升，他们的融资难度和融资成本也会继续提升。这几家公司的资产负债率也会继续恶化，。
